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初心者向けの区分マンション経営とは
一棟マンションと区分マンションの違いとは
一般的にマンション経営というと、昔ながらの地主さんが土地の有効活用や相続対策や税金対策のために、一棟のアパートやマンションを建築して行なうイメージをされると思います。最近ではサラリーマン大家さんという言葉も聞くようになりましたが、まだまだ一般の方からするとマンション経営というのはとても敷居がたかく自分には出来ないものだと思われている方も多いです。

実はマンション経営と一口に言っても、マンション1棟まるごとというものだけでなく、分譲マンションの一部屋から始められる方も多く、お部屋を貸して家賃収入を得ることが出来れば、規模の程度に関わらず、マンション経営を行っていることになるわけです。一棟ものであれば何億、何千万というマンションもあれば、名古屋圏のワンルームマンションであれば100、200万円台もざらにあります。
マンション経営はじめる理由
マイホームとして住んでいたマンションを転勤をきっかけに人に貸すというケースもありますが、多くの場合は、家賃収入を目的とした不動産投資としてマンション経営を始めます。家賃収入を得られること以外にも年金対策や生命保険代わり、節税対策といったメリットもあります。なかには将来の転売利益を狙っている方もいらっしゃるのかもしれません。リスクのない不動産投資などはこの世に存在しませんが、区分所有マンションで行うマンション経営は失敗するポイントを見極めることがそれほど難しいことではないため、お金持ちだけではない、サラリーマンやOLのような一般の方々にでも気軽に始められる不動産投資の新しいカタチと言えます。
マンション経営の4つの機能
■私的年金の機能
 
ローンの月々の支払いは家賃収入でまかなえ、ローンを完済すれば家賃収入はそのまま 安定した不労所得 となり、私的年金としてあなたの老後を支えます。

■生命保険の機能
 
ローンで買う場合は、ローンを組むと同時に「団体信用生命保険」に加入します。万が一不幸にも死亡した場合、または高度障害になった場合、この保険によってローン残債が返済されるため、残されたご家族には財産として家賃収入の取れるマンションを残すことができます。また個人年金保険と比較しても将来的に有利な保証を得られるプランも可能であるため新たな生命保険として検討する余地があります。

■節税対策の機能
 
マンション経営は不動産賃貸事業として認められる必要経費があります。建物の減価償却やローンの利息や管理費や固定資産税等は事業としての必要経費です。必要経費が多く発生して家賃収入を上回ったとしても、損益通算により所得税や住民税を安くすることができます。税金の負担を軽減しながら着実な資産形成をすることができます。

■金融商品の機能
 
低金利時代に適合した資産運用法として活用されています。預貯金とは別の資産運用として、家賃収入に節税効果を合わせれば 5〜10%以上の利回り も期待できます。また不動産という実物資産の強みとして、インフレに強い、担保力がある、さらに値下がりに強い人気の中古マンションであれば、貸し続けてもよし、売ってもよしの分散投資に最適な資産となります。
どんなマンションを選んだらいいのか
自分で住むマイホームであればただ単に自分の好みで買っても構いませんが、これから人に貸して家賃をもらうマンションの選び方は、不動産投資として損をしないために客観的な判断力が必要です。

■新築マンションは買わない
 
新築がダメな理由は値下がりのリスクが高いから。都心の一部の例外はあるのかもしれませんが、基本的にはマンションは値下がりしていくものと考えるべきです。特にフルローンのような形で買うなら、将来売る時に困ります。長期的な視野で考えないといけません。個人的には築年数が10~20年以上経って価格の値下がりがこなれてきた人気のエリアのマンションを狙いたいです。中古マンションで探しましょう。

■人気のないエリアは買わない 
 
人気というのも相対的なもので、地域性や人の好みもありますが、他と比べてそこに住みたいと思われるエリアかどうか、という視点が必要です。例えば、どれだけマンションの設備がよくても、駅から遠いとか不便な場所にあれば、利便性のいい場所を望む人は借りてくれません。街や住民の雰囲気、交通や買物の利便性など長期的に住みやすいエリアかどうかを客観的に判断しましょう。

■管理の悪いマンションは買わない
 
マンションは管理を買えなんてよく言われますが、分譲マンションでも賃貸してる部屋が多いと確かに日常管理が行き届いてないケースもよく見られます。特にワンルームなどで管理がよくないと最悪です。ワンルーム自体がダメなわけじゃありませんが、マンション管理の良し悪しは資産価値に直結していきますから見た目の安さだけ飛びついてはいけません
大きく儲けることは不可能、でも堅実な投資にはなる
今の時代のマンション経営は地味に堅実に考えてやらないと失敗します。マンション経営でひと山当てようというような感覚だと時代錯誤もいいとこです。バブル時代のような値上がりを期待して買う投機ではなく、少なくても定期的な家賃収入を堅実に増やしながら、最終的になるべく値下がりをせずに売却して収益を出すのがゴールです。なのでどれだけ良い条件を備えたマンションでも価格が高ければ投資に向かないし、それなりのマンションでも価格が安ければ投資に向く可能性がありますので、マンションそのものの良し悪しだけじゃなく数字をしっかり見据えて検討していく必要があります。大儲けしようとせずあくまで堅実な投資として、借手がつかないリスクと将来売れないリスクを避けることができれば、失敗しにくい投資と言えると思います
物件探しから入居者募集、管理までおまかせください
初めての方でも安心してマンション経営ができるよう、マンション選びから契約業務や入金管理、滞納督促、クレーム処理、退去時の業務、空室の場合の入居者募集、リフォーム・メンテナンスなどもおまかせください。マンション経営に関わる税金や法律相談など問題に応じて税理士や弁護士をご紹介することも可能です。マンション経営のトータルサポートをさせていただきます。