不動産売却・トラブル解決サポート
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不動産価格査定・売れる価格の正しい決め方
不動産業者が査定する価格の信ぴょう性はどこにあるか?
自分の家や土地はいくらで売れるのか?
もしあなたの家や土地を売るとしたら売る価格ってどうやって決めますか?

不動産屋の査定価格に従いますか?
自分が買った価格を基準にするでしょうか?
それとも近所の土地建物が売れた価格を基準にしますか?
いや自分でインターネットで調べてみますか。近隣で売りに出ている土地建物の価格や国や県が公表する公示価格や都道府県地価調査価格を参考にするかもしれませんね。
それともデータや人の意見はおいといて、自分が売りたい価格にこだわりますか?

売りたい価格と売れる価格が違うという現実もありますが、売る価格というのはいったい誰が決めるのか。それは不動産屋ではなく売主自身が決めるわけです。ましてやインターネットで得られる情報も多いですから不動産屋に聞かなくても大体の価格はだせそうな気がしないでもありません。

しかしながら、不動産売買市場というのは、多数の他の売物件と競合しながら、相対する買手と取引を成立させる場ですから、大体の価格で通用するほど甘い世界ではありません。売主や担当する不動産業者の認識の甘さで買手に見向きもされない商品(不動産)も珍しくないのです。価格的にも安すぎても売主の損失ですし、高すぎて売れなくても機会損失ですから、データだけじゃなく買手の動向や地域や不動産の特性を踏まえて、さらに売主の意向と売却を完了させる期限も考慮して販売計画をたてていく必要があります。その査定価格と販売計画に対する根拠の厚みをもっていることが不動産の現場を知る専門家としての存在意義だと思っています。
インターネット一括査定サイトの罠
最近ではインターネットの一括査定なんかも流行っていて、手間がかからず同時に6社に査定依頼できるとか、すぐに査定価格がわかるとか、とにかく便利でお手軽に高く売れるかのような一括査定サイトがたくさんあります。売る側としては少しでも高く売りたいのが人情なので会社や価格を比較できるという部分では役に立っていると思います。

ただし気を付けなければいけないのは、不動産の場合、査定価格は仲介で売れるであろう価格であって、車のようにこの価格で買い取りますよという価格ではありません。だから例えばA社が、B社やC社よりも高い価格を提示してきたとしてもその価格で売れる保証はないわけです。高い査定価格に期待をして売るのを任せたはいいが、長いこと売れず結局大幅に値下げしないと売れなかった、なんていうのは割とある話ですが、それではいったい何のための査定なのでしょうか。なので、売主としては価格だけじゃなく各社の担当者にその根拠も併せて聞かないといい加減な情報をもとに誤った判断で損をしてしまう可能性もあるわけです。

実は、当社も某一括査定サイトに参画しておりまして、ご利用された売主様の意見を直接お聞きする機会が多くあります。同時に複数の業者の提案を聞けてよかったという反面、ネット上で簡単に価格が出ると思ったら複数の業者から直接連絡が来るため対応が大変だった、中には頻繁に連絡してくるしつこい業者がいて迷惑したというのが多く、結局売った人も売らなかった人も6社は多すぎで、最終的には1~3社くらいに絞って依頼をされる傾向がありました。で何が言いたいのかというと、多数の業者とそれぞれにしっかりと話が聞けるならいいのですが、上辺の価格だけの情報提供くらいならば、1,2社でいいからきっちり話をした方が間違いなく売主にとって有益だということです。
大手業者は中小零細業者より高く売ってくれるか?
土地や建物という不動産というのは、その性質上、地域性がとても強く、同一のものが一つとしてない、という特徴があります。隣の土地が坪40万で売れたからうちも40万で売れるという単純なものでもありません。不動産の特性や地域の特性、買手の動向や市場の動向、売主の意向など様々な要素を考慮した販売価格を決めます。最終的には需要と供給のバランスが取引価格が決めると言えますが、会社の大小が取引価格を決めているのではありません。仲介業者として売り手と買い手をマッチングするシステムにも違いはありません。つまり、売主のパートナーとして、査定から販売まで提案をする担当者個人の専門家としての力量が、売却の成功に売主を導けるかどうか大きな影響があるわけです。もちろん会社組織としてのブランドや安定、安心感という大手ならではの魅力は素晴らしいのですが、担当者の力量や人間姓に比例しているわけではありません。大手だからいいとか、中小だからいいとか悪いとか、そういう問題ではないですよということです。
   
一般的な仲介査定と買取査定の違い
不動産を売るにあたり、まずは価格査定を依頼することから始まると思いますが、不動産の査定というのは、『仲介による査定』と『買取による査定』の2種類があります。一般的には『仲介による査定』がほとんどでして、おおよそ3カ月以内を目安に買い手が見つかるであろう価格、つまり成約予想価格を示します。

『買取による査定』の場合は、売主様の事情でとにかく早期の売却を要する場合に利用されますが、この場合、仲介による査定に比べて大幅に安くなってしまうという大きなデメリットがあります。物件によるのですが、目安としては相場の50〜70%くらいでしょうか。メリットしては確実かつ直ぐに現金化できますので、とにかく急ぎで売却を完了させたいという売主にニーズがあります。
一般?専任?専属専任?媒介の種類について
売るのを決めて業者にまかせるとき媒介契約を締結します。
媒介契約には3つの形態がありますが、売主様にとって大切な不動産を安心安全に、そしてより高く売るためにはどの契約形態がいいのでしょうか?

結局のところ、わかりやすい違いとしては、1社に依頼するか、複数社に依頼するかということで、媒介契約の形態によって販売活動に違いがあるわけではありません。不動産業者の立場で言えば、専属か専任で1社のみで依頼を受けたい気持ちがありますが、売主にとっては1社よりは複数に依頼して競争させた方がいいような気もします。

実は、媒介の種類自体に正解はないと私は思っています。媒介は何でもいい。売却の成功につながる本筋の話としては、媒介の種類じゃなく、誰に任せるかということです。

もし、私が売主の立場ならこうします。

信頼できる懇意の不動産屋が知り合いにいたとすれば専任で1社にお願いします。
もしいなければ、インターネットで春日井エリアの不動産会社を調べて、大手も地元の中小不動産屋もひっくるめて印象の良さそうな2~5社に査定をお願いして、担当者の仕事ぶりをみてから、その中で2,3社に依頼します。それで十分だと思います。
まずは無料査定で対応をお試しください
一度私に査定をさせてください。査定金額や相談対応に満足いただけなければ売却依頼はしていただく必要はありません。他社と比べてみてください。