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春日井市の借地権や底地の整理法
最近多い借地権の売買相談
最近、古くからの借地権を整理したいという相談が増えています。

地主であれば土地を返してほしいとか底地を売りたい、借地人であれば借地権付き建物を売りたいとか地主から底地を買い取りたいとかありますが、当事者として借地に関する知識も少なくどうすればいいのか困っている方が多くいらっしゃいます。

・相続したけど必要ないので処分したい
・立退きを要求されていて困っている
・金銭的な価値や負担はあるのかどうか
・建物の老朽化により修繕費用の負担がままならない
・相手と人間関係が悪くもめている
・借地権自体よくわからない・・・等々

借地権の整理方法というのは、地主と借地人の状況や意向よっていくつかパターンがありますが、最終的にはお互いに金銭的なメリットを享受するための手段です。とは言え、金銭的なメリットだけで解決できない複雑な人間関係があることも多く、対応を間違えると借地権の整理どころか、余計な揉め事になってしまう可能性もあるので注意が必要です。
そもそも借地権とは何か?
ここでいう借地権とは、建物所有を目的とする「賃借権」、つまり自己名義の建物を建てるために他人の土地を借りる、借主の権利となります。土地の所有者である地主(貸主)と借りる側の借地人(借主)との間で締結される賃貸借契約により効力が発生しますが、借地人は建物の所有権の登記をし毎月の地代を地主に支払います。

借地権は法律で認められた権利ですが、現行では平成4年8月1日に制定された「借地借家法(新法)」が、それ以前の契約は「旧借地法(旧法)」が適用されます。

ちなみに、借地権のご相談のほとんどは、借主が強く保護されている旧法の借地契約に関することです。平成4年8月1日以前に締結された借地契約については、現在でも旧法が引き続いて適用されますので、旧法の借地権を相続された場合は旧法に基づいて対応することなります。
借地権の資産価値
地主に土地を返すように立退きを迫られる場合に、借地人は言われるがままに土地を返還しなければならないと思われている方もいらっしゃいますが、借地権が成立している場合は、借主としての権利を当然に主張することができます。

契約期間の更新時や途中であっても、借地権付き建物が不要になった場合には、処分したいと思えば、借地権を売却することも可能です。

また借地人が亡くなった場合、借地権は普通の相続財産と同じで相続人に継承されます。相続財産の一部として相続税の対象となりますが、相続による名義人変更に伴う地主への承諾料や更新料等の支払いは不要です。

ちなみに土地を借りているといっても、無償や一時利用、駐車場や他人名義の建物を借りている場合は借地権の対象とはなりません。
地主側からみた問題点
・地代が安いため、収益があがらない
・地代の値上げもままならない
・承諾料や更新料の支払いを拒絶されることもある
・土地が返ってくることをあきらめざるを得ない
・借地の状態で高く売れない
・相続税の物納が難しい
・借地人との良好な関係維持の負担

地主にとってみれば、過去の合意のもとで貸した土地とは言え、借地権と言う強い権利が存在する以上、自分の土地でも本来の資産価値を享受する機会は失われているのが現状です。そして底地を売ろうとしても更地のように相場で売却することは困難です。
借地人からみた問題点
・借地継続期間中の地代負担と制約
・地主との良好な関係維持の負担
・建物の老朽化によるメンテナンスや維持費の負担
・契約更新時の更新料の支払い
・建替承諾交渉や承諾料の支払い
・地代値上げ交渉の対応や負担
・売る場合は地主の承諾が必要
・銀行融資の場合の担保能力の不足

借地権が法律で強く保護されているのは間違いありませんが、他人の土地を借りる権利ですからいろいろと制約があります。増改築や建替、転貸、譲渡や名義変更等の場合は地主の承諾や承諾料が、契約更新の際は更新料が必要となります。
地主と借地人双方にメリットのある整理方法
地主も借地人も何かの理由で借地権の整理をしたいとは思っていても、自分の勝手な都合だけでは解決することはできませんが、互いに協力して借地権の整理に向き合うことができれば、地主にとっても借地人にとってもメリットのある解決方法があります。

借地整理の方法としては次の方法が考えられます

1.地主が借地権を借地人から買い取る
地主が借地人から借地権を買い取る方法です。地主は買取費用が必要となりますが、土地を取り戻すことが可能となります。借地人は売却資金を手にすることができます。

2.借地人が土地を地主から買い取る

借地人が地主さんから借りている土地(底地)を買い取る方法です。借地人は買取費用が必要となりますが、長年地代を払って借りていた借地が、正真正銘、自分の土地となります。地主は売却資金を手にすることができます。

3.地主と借地人が共同で土地を第三者に売却する
売却前に底地と借地権の割合を決めておき、地主と借地人が共同で第三者に売却して換金する方法です。この場合、相場での土地売買が可能となります。地主と借地人の双方が、金銭的な価値をより高く享受できる方法です。

■地主と借地人の意向による解決法のパターン
   地主の意向  借地人の意向  解決法
売りたくない 売りたい   地主が借地人から借地権を買い取る
売りたい 売りたくない   借地人が地主から底地を買い取る
売りたい 売りたい  地主と借地人共同で土地を第三者に売る
売りたくない 売りたくない  現状のまま
借地権の売買価格について
借地権や底地の評価は、相続財産評価の為に設定された路線価と借地権割合によって計算することができますが、これは絶対的なものではなく売買価格を決定づけるものではありません。最終的には地主と借地人の双方が納得できる金額で折り合いをつけられるかどうかが重要です。まずは当事務所で査定をさせていただき、地主様と借地人様の意向を踏まえて調整をさせていただきます。
借地権整理のタイミング
借地権整理のタイミングとしては様々ですが、最近は相続をきっかけとすることが多いです。基本的には地主か借地人かどちらかからの意向で相手方に話を持ちかけることになります。全く話にならない場合もあれば、条件によってまとまる場合もあります。基本的に借地権の整理ができる事はお互いにメリットのあることですが、それぞれの状況や意向、そして関係性も影響します。相手方から申入れを受けることになるか、自分から申入れをすることになるか、はわかりませんが、普段からお互いの信頼関係が良好であることが望ましいと思います。
まずは当事務所にご相談ください
借地権について何か困っていることがあればお気軽に当事務所にご相談ください。借地権の要件を満たしているかどうかを確認したうえで、お客様の要望と立場を踏まえたアドバイスをさせていただきます。一人で悩まないで私にご相談いただければ解決に向けた大きな第一歩となると思います。地主様と借地人様にとってお互いにメリットのある円満な解決に向けて税務法務の専門家と協力して借地権問題を解決します。
旧法と新法の違い
■旧法と新法の契約期間の違い
   旧借地法
(平成4年8月1日前)
借地借家法 ※普通借地権
(平成4年8月1日以降)
建物の種類   堅固な建物
(RC造等)
 非堅固な建物(木造等) 堅固・非堅固の区別廃止
 存続期間  期間の定めがない場合  60年 30年  30年 
 期間の定めがある場合 30年 20年  合意により30年以上も可 
更新    法廷更新  30年 20年  初回の更新は20年
2回目以降の更新は10年 
 合意更新  30年 20年  合意により法廷更新以上
の期間も可 
契約終了  建物朽廃により消滅する。
正当事由がない限り契約更新。
建物朽廃により消滅しない。
正当事由がない限り契約更新。

借地期間が満了しても、旧法・新法ともに期間満了時において建物が存していれば、基本的に借地契約は継続することになります(更新)。
ただし、以下の場合には更新が認めらません。
・建物がすでに無くなっている場合
・賃貸人が更新を拒絶するための「正当な事由」がある場合
・定期借地権の場合(新法で創設)