【実績32】年間300万の賃料収入が入るようになった空家

春日井の空家対策、貸して家賃収入を得よう

当社は、名古屋と春日井エリアを中心に、不動産売買と賃貸管理をおこなっています。今回は空き家をそのまま貸したら高収益の賃貸物件になったというケースを紹介します。

解体予定の空家をそのまま貸したら年間300万超の人気賃貸物件に

春日井市高山町の空き家を収益化した事例です。

お客様から空き家を壊して月極駐車場にしたいという相談をうけました。

  • 空家のまま放置している古い店舗と作業場がある
  • 土地の面積は120坪。その上に2棟建っている。
  • 毎年25万の固定資産税の負担が大変
  • 売る気はないが、収益化する方法を知りたい
  • 建物解体して月極駐車場にしようか検討中
  • 収益化のアドバイスが欲しい

月極駐車場にした場合の損益について

まず、建物を解体して月極駐車場にした場合の損益の試算をしました。

賃料収入はいくら?

土地の面積は約120坪で、区画割をすると駐車台数は約20台~22台分。近隣の賃料相場を調べると月額5000円といったところ。駐車場の需要はある立地なので、20台分とすると、月10万円の賃料収入、年間で120万円の収入が見込めることになります。

建物解体と整備費用の負担は?

駐車場にするなら、建物を解体して、砂利を入れたり、整地したり、区画線を引いたり、整備をしないといけません。工事業者さんに見積もりを依頼すると、ざっくりですが、解体費用として約200万、砂利敷きの場整備費用として約80万。月極駐車場にするためには、建物2棟の解体と残置物撤去、砂利敷整地整備、あわせて約280万の初期投資が必要となります。アスファルト敷きの駐車場にするならもっと高くなります。

年間120万円の駐車場収入は悪くない

初期投資280万に対して、年間収入120万。満車であれば2年3か月、稼働率80%でみても3年で初期投資を回収できます。初期投資が大きいですが、空き家のまま毎年25万円の固定資産税を払い続けることを思えば、駐車場にして年間120万の収入を得られるなら悪い話ではありません。

店舗事務所や倉庫の賃貸需要があれば、年間300万超の賃料収入の可能性

駐車場にした場合の収益性も決して悪いわけではないのですが、建物が古いとはいえ、店舗や事務所、倉庫としてまだ使えると判断。事務所と作業場それぞれに駐車スペースもあり、別々に貸すこともできそうです。

建物は経年劣化で程度はよくないものの、立地的に事務所や店舗、倉庫の需要はそれなりに見込めそうなので、月額賃料としては、事務所は月18万くらい、作業場は月8万円くらいなら借り手は見つかりそう。

もしこの条件で借り手が見つかれば、事務所は年間216万、作業場は年間96万、合計312万の賃料収入になります。

建物で故障や不具合があるところは補修が必要ですが、解体費用や整備費用のかかる駐車場とくらべれば、はるかに収益性が高くなります。

「駐車場」より「店舗事務所」で貸すと、2倍以上収益が大きくなる

駐車場も決して悪くないのですが、この物件に関しては、事務所店舗で貸せる需要が見込めるという強みがありました。

事業所向けの立地なので、建物が古くても商売ができるなら、それなりの賃料でも借り手はみつかるだろうと。

  • 駐車場の初期投資280万かかるが、収入は年間120万見込める
  • 建物を古いが、立地的に店舗事務所の需要はある
  • 建物を貸すならいろいろ補修が必要ではある
  • 事務所店舗で貸せば賃料は年間300万円以上は見込める
  • 立地がいいので上手くいけば現状のまま貸せる可能性もある
  • 収益性は、駐車場よりも建物を貸した方がいい
  • 想定外の欠陥などが発覚して建物を貸せない場合は、駐車場にすればいい

事務所は月額18万、作業場は月額10万で借り手を募集したら

お客様は駐車場にするのを一旦やめ、建物をそのまま貸すことに決めました。

事業系の借り手を探すこととなり、募集をかけると、数週間で月額18万の事務所は個人塾として、その1か月後に月額10万の作業場は建築会社の事務所として、2棟とも借り手が見つかりました。

建物の不具合の修復、残置物の撤去、水道の引込など結局200万程の初期投資は必要となりましたが、建物内は経年劣化のまま手直しはせず、借主が自由に手直ししてもらう形で賃貸借契約を結びました。

結果、安定して年間300万円超の家賃収入を確保

このお客様のケースでは、これまで年間25万円の固定資産税を払っていただけの空き家が、年間300万を超える収益をあげる賃貸物件に生まれ変わりました。

その後、個人塾の方は訳あって、半年後に解約となってしまったものの、その後、同じ月額18万でカフェとして新たな借り手が決まりました。建築会社の事務所はいまも借りていただいています。

当初からいまに至るまで大きな問題もなく、安定的な収益が続いています。もし、いまの借り手が退去しても、すぐに次の借り手も見つかるでしょう。

月極駐車場にするのも悪い選択ではなかったのですが、事務所系の需要があった建物であったため、そのまま貸すという選択に切り替えることで、オーナーの収益性を格段に高めることができたという事例です。

お客様の意向と物件の状況にふさわしい物件活用をすれば、春日井の不動産需要はまだまだあります。

もしご所有の空き地や空き家の活用方法をご検討されたい方は、お気軽に当社にご相談ください。必ずお客様のお役にたてるアドバイスをいたします。

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この記事を書いた人

春日井シティ不動産代表。おひつじ座。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター。妻・子5人の7人家族。強みは、不動産だけでなく、母校や商店会やPTAや神輿会など、春日井の暮らしで築いたご縁やつながり。お客様のお困りごとは年中無休でいつでも対応。趣味はラグビー。