pickup
空き地空き家の収益の増やし方

当社は、名古屋と春日井エリアを中心に、不動産売買と賃貸管理をおこなっています。今回は、解体予定だった空き家が優良賃貸物件に再生したケースを紹介します。

駐車場にするのをやめて建物をそのまま貸したら年間300万超の人気賃貸物件になった事例

今回は、春日井市内の空き家を収益化した事例です。ご実家の商売で使用していた店舗事務所と作業場が長く空き家になっている。解体して駐車場にしたいという相談を受けました。

 

お客様のご相談内容

実家の商売で使用していた店舗事務所と作業場があって、ずっと空き家のまま放置している。

いまのところ売る気はないが、建物は築40年以上と古いので、解体して、月極駐車場にしようと思うがどうだろうか?

年間25万の土地と建物の固定資産税を払い続けるのももったいないので、少しでも収益につなげられないか?

春日井の駐車場管理

相談者の状況を整理してみます。

 

  • 以前、実家のご商売で使用していた建物が2棟あり、現在、空き家になっている。
  • 店舗事務所(約40坪)と作業場(約30坪)の建物が2棟建っている。
  • 年間25万ほどの固定資産税が負担であるが、売るつもりはない。
  • 建物は2棟とも築40年以上で経年劣化もしているので、解体して駐車場にしようと思っている。
  • 駐車場以外でも何か収益化できる方法はないか。

 

月極駐車場にした場合の損益はどうなのか?

もともとの相談内容としては、建物を解体して月極駐車場にしたい。

ということだったので、まずは月極駐車場にした場合の試算をしました。

賃料収入はいくら?

春日井の駐車場管理土地の面積は約120坪あって、区画割をすると駐車台数は約20台~22台分。

近隣の駐車代の相場は1台5000円といったところ。

駐車場の需要もあるところなので、20台駐車できるとして、月10万円の賃料収入が見込めます。年間で120万円の収入。

建物解体と整備費用の負担は?

春日井の空き家の解体ただし、月極駐車場にしようと思えば、初期投資として解体費用と整備費用が必要です。

業者さんに見積もりを依頼すると、ざっくりですが、解体費用として約200万、駐車場整備費用として約80万。

月極駐車場にするため、建物2棟の解体と残置物撤去、砂利敷整地整備、あわせて約280万の初期投資が必要となります。

 

年間120万円の駐車場収入は悪くない

初期投資280万に対して、年間収入120万。

満車であれば2年3か月、稼働率80%でみても3年で初期投資を回収できます。

初期投資が大きいですが、空き家のまま毎年25万円の固定資産税を払い続けることを思えば、駐車場にして年間120万の収入を得られるなら悪い話ではありません。

 

ちょっと待てよ。建物そのまま貸せるんじゃない?

駐車場の需要がある立地でシミュレーションも悪くはないですが、建物が古いとはいえ、店舗や事務所、倉庫としてまだ使えると思ったので、建物をそのまま貸すという選択肢も考慮に入れます。

2棟の建物それぞれに駐車場スペースもあったので、別々に貸すことも可能と考えました。

現状はリフォームもしてなくて経年劣化したままですが、立地的に事務所店舗倉庫の需要はあるので、賃料相場としては、店舗事務所は月18万くらい、作業場は月8万円くらいなら借り手は見つかるんじゃないか?

この条件で借り手が見つかれば、店舗事務所は年間216万、作業場は年間96万、合計312万の賃料収入になります。

建物の躯体や設備の故障などがあれば修理は必須ですが、駐車場にするときと比べ解体費用や整備費用はなくなり、はるかに収益性は高くなります。

 

相談者へご提案
  1. 駐車場にしてもいいが、初期投資が大きい。
  2. 立地的に事務所や倉庫の需要はあるので、建物を解体せずにそのまま貸してもいい。
  3. 金銭的な損得を考えれば、建物を貸すのがファーストチョイスの選択肢。
  4. 駐車場にするのは、建物の借り手がみつからない場合のセカンドチョイスの選択肢。

 

建物として貸すことにし、店舗事務所は月額18万、作業場は月額10万で募集開始したら・・・

提案のとおり、駐車場にするのを一旦やめて、建物として借り手を探すこととなりました。

募集をかけると、早速、店舗事務所は個人塾、その1か月後に作業場は建築会社の事務所として、それぞれ別の借り手が見つかりました。

残置物の撤去と躯体に修復が必要な個所は手直ししましたが、基本的には借り手の自由にリフォームしてもらうという形で賃貸借契約を締結しました。

 

空き家を貸した結果、収益改善の効果は?

春日井名古屋の不動産収益改善これまで、年間25万円の固定資産税を払っていただけで収益が全くなかった空き家が、年間300万を超える収益をあげる優良賃貸物件に生まれ変わりました。

その後、個人塾の方は半年後に解約となってしまったものの、その後、同じ月額18万でカフェとして新たな借り手が決まりました。

それ以降は安定的な収益が続いています。

もし、いまの借り手が退去しても、すぐに次の借り手も見つかるでしょう。

 

まとめ.解体しなくてよかった

月極駐車場にしたとしても、悪い選択ではないのですが、正しい現状認識と的確な需要予測があれば、より大きな成果につながるという好例だったのではないかと思います。

今回は、空き家を解体して駐車場にする予定だったのを、そのまま建物を貸すという選択に切り替えて大幅な収益化ができたという事例でした。

物件の賃貸需要の予想がドンピシャではまり、借り手さんとも良好な関係も維持できトラブルもなく、オーナー様に大変に喜んでいただくことができました。

弊社は、問題解決型の不動産コンサルティングによりお客様の収益の最大化を目指して実績をあげております。

もし、春日井名古屋エリアの空き地空き家の収益改善でお困りのことがあれば、お気軽に春日井シティ不動産にご相談ください。

 

 

 

お問合せ

     

    おすすめの記事