当社は、名古屋と春日井エリアを中心に、不動産売買と賃貸管理をおこなっています。今回は、解体予定だった空き家が優良賃貸物件に再生したケースを紹介します。
駐車場整備をやめて建物をそのまま貸したら年間３００万超の人気賃貸物件に
今回は、春日井市高山町の空き家を収益化した事例です。
ご実家の商売で使用していた店舗事務所と作業場が長く空き家になっている。
解体して駐車場にしたいという相談を受けました。
実家の商売で使用していた店舗事務所と作業場があって、ずっと空き家のまま放置している。いまのところ売る気はないが、建物は築４０年以上と古いので、解体して、月極駐車場にしようと思うがどうだろうか？年間２５万の土地と建物の固定資産税を払い続けるのももったいないので、少しでも収益につなげられないか？駐車場以外でも何か収益化できる方法はないか。
月極駐車場にした場合の損益はどうなのか？
もともとの相談内容としては、建物を解体して月極駐車場にしたい。ということだったので、まずは月極駐車場にした場合の試算をしました。
賃料収入はいくら？
土地の面積は約１２０坪あって、区画割をすると駐車台数は約２０台～２２台分。近隣の駐車代の相場は１台５０００円といったところ。駐車場の需要もあるところなので、２０台駐車できるとして、月１０万円の賃料収入が見込めます。年間で１２０万円の収入。
建物解体と整備費用の負担は？
ただし、月極駐車場にしようと思えば、初期投資として解体費用と整備費用が必要です。業者さんに見積もりを依頼すると、ざっくりですが、解体費用として約２００万、駐車場整備費用として約８０万。月極駐車場にするため、建物２棟の解体と残置物撤去、砂利敷整地整備、あわせて約２８０万の初期投資が必要となります。
年間１２０万円の駐車場収入は悪くない
初期投資２８０万に対して、年間収入１２０万。満車であれば２年３か月、稼働率８０％でみても３年で初期投資を回収できます。初期投資が大きいですが、空き家のまま毎年２５万円の固定資産税を払い続けることを思えば、駐車場にして年間１２０万の収入を得られるなら悪い話ではありません。
ちょっと待てよ。建物そのまま貸せるんじゃない？
駐車場の需要がある立地でシミュレーションも悪くはないですが、建物が古いとはいえ、店舗や事務所、倉庫としてまだ使えると思ったので、建物をそのまま貸すという選択肢も考慮に入れます。２棟の建物それぞれに駐車場スペースもあったので、別々に貸すことも可能と考えました。
現状はリフォームもしてなくて経年劣化したままですが、立地的に事務所店舗倉庫の需要はあるので、賃料相場としては、店舗事務所は月１８万くらい、作業場は月８万円くらいなら借り手は見つかるんじゃないか？この条件で借り手が見つかれば、店舗事務所は年間２１６万、作業場は年間９６万、合計３１２万の賃料収入になります。
建物の躯体や設備の故障などがあれば修理は必須ですが、駐車場にするときと比べ解体費用や整備費用はなくなり、はるかに収益性は高くなります。
収益改善に向けた提案内容
- 駐車場にしてもいいが、初期投資が大きい。
- 立地的に事務所や倉庫の需要はあるので、建物を解体せずにそのまま貸してもいい。
- 金銭的な損得を考えれば、建物を貸すのがファーストチョイスの選択肢。
- 駐車場にするのは、建物の借り手がみつからない場合のセカンドチョイスの選択肢。
建物として貸すことにし、店舗事務所は月額１８万、作業場は月額１０万で募集開始したら・・・
提案のとおり、駐車場にするのを一旦やめて、建物として借り手を探すこととなりました。募集をかけると、早速、店舗事務所は個人塾、その１か月後に作業場は建築会社の事務所として、それぞれ別の借り手が見つかりました。残置物の撤去と躯体に修復が必要な個所は手直ししましたが、基本的には借り手の自由にリフォームしてもらうという形で賃貸借契約を締結しました。
結果．年間３００万円超の家賃収入を確保
いままで年間２５万円の固定資産税を払っていただけで収益が全くなかった空き家が、年間３００万を超える収益をあげる優良賃貸物件に生まれ変わりました。
その後、個人塾の方は半年後に解約となってしまったものの、その後、同じ月額１８万でカフェとして新たな借り手が決まりました。それ以降は安定的な収益が続いています。もし、いまの借り手が退去しても、すぐに次の借り手も見つかるでしょう。
月極駐車場にするのも悪い選択ではないですが、正しい現状認識と的確な需要予測でより大きな成果を得られる可能性があります。今回は、空き家を解体して駐車場にする予定だったのを止めて、そのまま建物を貸すという選択に切り替えたことがよかった。
物件の賃貸需要の予想がドンピシャではまり、借り手さんとも良好な関係も維持できトラブルもなく、オーナー様に大変に喜んでいただくことができました。
