【実績32】年間３００万の賃料収入が入るようになった空家

当社は、名古屋と春日井エリアを中心に、不動産売買と賃貸管理をおこなっています。今回は空き家をそのまま貸したら高収益の賃貸物件になったというケースを紹介します。

解体予定の空家をそのまま貸したら年間３００万超の人気賃貸物件に

春日井市高山町の空き家を収益化した事例です。

お客様から空き家を壊して月極駐車場にしたいという相談をうけました。

月極駐車場にした場合の損益について

まず、建物を解体して月極駐車場にした場合の損益の試算をしました。

賃料収入はいくら？

土地の面積は約１２０坪で、区画割をすると駐車台数は約２０台～２２台分。近隣の賃料相場を調べると月額５０００円といったところ。駐車場の需要はある立地なので、２０台分とすると、月１０万円の賃料収入、年間で１２０万円の収入が見込めることになります。

建物解体と整備費用の負担は？

駐車場にするなら、建物を解体して、砂利を入れたり、整地したり、区画線を引いたり、整備をしないといけません。工事業者さんに見積もりを依頼すると、ざっくりですが、解体費用として約２００万、砂利敷きの場整備費用として約８０万。月極駐車場にするためには、建物２棟の解体と残置物撤去、砂利敷整地整備、あわせて約２８０万の初期投資が必要となります。アスファルト敷きの駐車場にするならもっと高くなります。

年間１２０万円の駐車場収入は悪くない

初期投資２８０万に対して、年間収入１２０万。満車であれば２年３か月、稼働率８０％でみても３年で初期投資を回収できます。初期投資が大きいですが、空き家のまま毎年２５万円の固定資産税を払い続けることを思えば、駐車場にして年間１２０万の収入を得られるなら悪い話ではありません。

店舗事務所や倉庫の賃貸需要があれば、年間３００万超の賃料収入の可能性

駐車場にした場合の収益性も決して悪いわけではないのですが、建物が古いとはいえ、店舗や事務所、倉庫としてまだ使えると判断。事務所と作業場それぞれに駐車スペースもあり、別々に貸すこともできそうです。

建物は経年劣化で程度はよくないものの、立地的に事務所や店舗、倉庫の需要はそれなりに見込めそうなので、月額賃料としては、事務所は月１８万くらい、作業場は月８万円くらいなら借り手は見つかりそう。

もしこの条件で借り手が見つかれば、事務所は年間２１６万、作業場は年間９６万、合計３１２万の賃料収入になります。

建物で故障や不具合があるところは補修が必要ですが、解体費用や整備費用のかかる駐車場とくらべれば、はるかに収益性が高くなります。

「駐車場」より「店舗事務所」で貸すと、２倍以上収益が大きくなる

駐車場も決して悪くないのですが、この物件に関しては、事務所店舗で貸せる需要が見込めるという強みがありました。

事業所向けの立地なので、建物が古くても商売ができるなら、それなりの賃料でも借り手はみつかるだろうと。

事務所は月額１８万、作業場は月額１０万で借り手を募集したら

お客様は駐車場にするのを一旦やめ、建物をそのまま貸すことに決めました。

事業系の借り手を探すこととなり、募集をかけると、数週間で月額１８万の事務所は個人塾として、その１か月後に月額１０万の作業場は建築会社の事務所として、２棟とも借り手が見つかりました。

建物の不具合の修復、残置物の撤去、水道の引込など結局２００万程の初期投資は必要となりましたが、建物内は経年劣化のまま手直しはせず、借主が自由に手直ししてもらう形で賃貸借契約を結びました。

結果、安定して年間３００万円超の家賃収入を確保

このお客様のケースでは、これまで年間２５万円の固定資産税を払っていただけの空き家が、年間３００万を超える収益をあげる賃貸物件に生まれ変わりました。

その後、個人塾の方は訳あって、半年後に解約となってしまったものの、その後、同じ月額１８万でカフェとして新たな借り手が決まりました。建築会社の事務所はいまも借りていただいています。

当初からいまに至るまで大きな問題もなく、安定的な収益が続いています。もし、いまの借り手が退去しても、すぐに次の借り手も見つかるでしょう。

月極駐車場にするのも悪い選択ではなかったのですが、事務所系の需要があった建物であったため、そのまま貸すという選択に切り替えることで、オーナーの収益性を格段に高めることができたという事例です。

お客様の意向と物件の状況にふさわしい物件活用をすれば、春日井の不動産需要はまだまだあります。

もしご所有の空き地や空き家の活用方法をご検討されたい方は、お気軽に当社にご相談ください。必ずお客様のお役にたてるアドバイスをいたします。