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【はじめての不動産売却】不動産屋に会う前に知っておきたい媒介契約の基礎知識

不動産を売るときの媒介契約は、一般・専任・専属、どれがいいの?

マイホームや土地など不動産を売却する場合、不動産業者と媒介契約(ばいかいけいやく)を締結します。

不動産業者は、媒介契約により売主から正式に売却の依頼を受けると、買い手を探す販売活動を始めることができます。

媒介契約とは?一般、専任、専属ってなに?

不動産媒介契約

媒介契約と言うのは、不動産の売買や賃貸借などの契約成立のため、依頼主(売主や貸主、買主や借主)が宅建業者(不動産屋)に業務の仲介依頼をする契約のことをいいます。

仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのもので、仲介依頼を受けた不動産業者は、必ず書面で媒介契約の締結をしないと業務ができません。

媒介契約書には、売却物件の概要や価格、販売活動の報告義務、成約時の手数料額やその支払方法、媒介契約の有効期間などが記載されます。

不動産売却を業者に依頼するにあたり、とても大事なことですので、内容をきちんと理解しておきましょう。

 

ところで、媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約という3つの契約型式があるのですが、少しややこしいのですが、それぞれの違いをまとめてみました。

媒介契約の種類

A.専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)

B.専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)

C.一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)

 

A.専属専任媒介契約 B.専任媒介契約 C.一般媒介契約
特 徴
  • 1社のみに依頼する。
  • 売主自身が買手を探すことはできない。
  • 1社のみに依頼する。
  • 売主自身も買手を探すことができる。
  • 複数の業者に依頼できる。
  • 売主自身も買手を探すことができる。
メリット(長所) 定期的報告(1週間に1回以上)がある。業者は自社が窓口となり、他社に取引の機会を奪われる心配がないため、不動産業者は買手を積極的に見つけようと努力する(と言われている)。 定期的報告(2週間に1回以上)がある。業者は自社が窓口となり、他社に取引の機会を奪われる心配がないため、不動産業者は買手を積極的に見つけようと努力する(と言われている)。 複数の業者に重ねて仲介の依頼ができるため、業者が競い良い買手を見つける機会が増える(可能性がある)。自分で買手を探す事もできる。
デメリット(短所) 自分で買手を探す事はできない。ダメ業者にまかせてしまうと無駄な時間を過ごし貴重な取引機会を逃す事になる。 ダメ業者にまかせてしまうと無駄な時間を過ごし貴重な取引機会を逃す事になる。 ダメ業者は他社で成約すると報酬がなくなることを嫌い、積極的に広告等の販売活動を行わない可能性がある。
ひとこと 売主には特にメリットはない形式と思います。 現実的には一番多いかと思います。 一般媒介で業者の力量がわかります。

 

なにを基準に選べばいいのか?

一般媒介か専任媒介か専属媒介か?

さて、売主として何を基準に、一般か専任か専属専任か、媒介契約の種類を選べばいいのでしょうか?

 

結局のところ

  • 1社に依頼するか
  • 複数社に依頼するか

という選択でもあるのですが、不動産業者の立場で言えば、一般で他社と競合するよりも、専属か専任で1社のみで依頼を受けたい気持ちがあります。

なぜなら、確実に報酬が見込めるからです。一般媒介だと、他社が買い手を見つければ無報酬ですが、専属か専任ならば、他社が買い手を見つけても売主からの報酬があります。

とは言え、まともな業者であれば、専任だろうが一般だろうが、買い手を見つけて成約を目指して一生懸命なのは変わりませんし、よほど価格が高いとか業者が異常にレベルが低いとかなければ、普通に物件は売れるはずです。

中には、専任でもよう売らない業者もいますし、一般だとやる気をなくすような業者もいます。一般だから高く売れるわけでも、専任だから安く売られるわけでもありません。

 

身もふたもない言い方になってしまいますが、媒介契約の種類によって、不動産業者の買い手の探し方、売り方に違いが出るわけではありません。

つまり、専任だから、一般だから、というだけで、売却が上手くいくかどうかは決まらないということです。

 

売主にとっては、1社よりは複数に依頼して競争させた方がいいような気もするかもしれませんが、はっきり言って、媒介の種類は何だっていいです。

不動産の売却を成功させるために、一般がいいとか専任がいいとか、売主としてどれを選んだら正解!という話ではないのです。

売却の成功につながる本筋の話としては、媒介の種類じゃなく、誰に任せるかということです。

まとめ、プロの私が普通の売主だったら・・・

もし私が不動産を売るなら、信頼できる不動産屋が身近にいるなら、そこ1社に専任でお願いします。

経験と実績があるまともな不動産業者ならば、専任で結果は出ます。

仕事は信頼関係。その方が気持ちよくいい仕事をしてくれます。

もし、信頼して任せたのに、期待外れだったら、クビにしましょう。

 

春日井の不動産売却

 

もし信頼できる不動産屋が身近にいなければ、一から探す必要があります。

まずは、インターネットで春日井の不動産会社を片っ端から調べます。

大手だからいい。とか老舗だからいい。とかそういうわけでありません。

大手も地元の中小不動産屋もひっくるめて印象の良い3社に査定をお願いして、担当者の仕事ぶりをみてから、その中で2社に依頼します。それで十分だと思います。

 

信頼できそうな業者が見つかれば、専任でも一般でもどちらでもいいと思います。

ただし、一般媒介で依頼する場合、1点だけ注意点があります。

それは依頼する業者が多すぎたらダメということ。

たくさんの業者に依頼すれば、売りやすくなるわけでもないですし、高く売れるわけでもありません。

売れ筋の物件なら心配ありませんが、もしそうでないなら、たとえば5社も10社も依頼する売主にはさすがに業者も(うわべはさておき)真剣にお付き合いしません。

10社以上に依頼してても、全く売れてない不動産もあるんですよ。

信頼できる業者なら2、3社に依頼すれば十分です。

ちなみに、媒介契約の有効期間は上限3ヶ月です。

もしなかなか売ってくれない業者や仕事ぶりのよくない業者は媒介契約を打ち切って他の業者を探しましょう。

最後に、専属専任媒介契約について。これに関しては、業者にしかメリットがないというか、売主にとって選ぶ理由はないと個人的には思います。

 

 

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