売却

【後悔しない媒介契約の選び方】専任より一般の方が売主にとって良いって本当?

不動産屋に騙されない!?一般か専任か専属か?問題の本質を理解して選ぶべし!

マイホームや土地など不動産を売却する場合、売主は売却を依頼する不動産業者を決めたら、その業者と媒介契約(ばいかいけいやく)というものを締結することになります。不動産業者は媒介契約の締結により売主から正式に売却依頼を受けたこととなり広告販売活動ができるようになります。売主としては高く売りたい早く売りたい安心して売りたいという要望があると思いますが、媒介契約の種類によってそれらの要望に影響が出ることがあるのでしょうか?今回の記事では不動産を売るときに売主が後悔しないための媒介契約の選び方のコツをお伝えします。

媒介契約ってなに?

媒介契約と言うのは、不動産の売買や賃貸借などの契約成立のため、依頼主(売主や貸主、買主や借主)が宅建業者(不動産屋)に業務の仲介依頼をする契約のことをいいます。仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのもので、仲介依頼を受けた不動産業者は、必ず書面で媒介契約の締結をしないと業務ができません。媒介契約書には、売却物件の概要や価格、販売活動の報告義務、成約時の手数料額やその支払方法、媒介契約の有効期間などが記載されます。不動産売却を業者に依頼するにあたり、とても大事なことですので、内容をきちんと理解しておきましょう。

媒介契約には3つの形態があります。

媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約という3つの契約型式があります。そのどれかで媒介契約を締結することになります。これからそれぞれの違いをみてみましょう。

媒介契約の特徴とメリットデメリットについて

A 専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)

B 専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)

C 一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)

A.専属専任媒介契約 B.専任媒介契約 C.一般媒介契約
特 徴
  • 1社のみに依頼する。
  • 売主自身が買手を探すことはできない。
  • 1社のみに依頼する。
  • 売主自身も買手を探すことができる。
  • 複数の業者に依頼できる。
  • 売主自身も買手を探すことができる。
メリット(長所) 定期的報告(1週間に1回以上)がある。業者は自社が窓口となり、他社に取引の機会を奪われる心配がないため、不動産業者は買手を積極的に見つけようと努力する(と言われている)。 定期的報告(2週間に1回以上)がある。業者は自社が窓口となり、他社に取引の機会を奪われる心配がないため、不動産業者は買手を積極的に見つけようと努力する(と言われている)。 複数の業者に重ねて仲介の依頼ができるため、業者が競い良い買手を見つける機会が増える(可能性がある)。自分で買手を探す事もできる。
デメリット(短所) 自分で買手を探す事はできない。ダメ業者にまかせてしまうと無駄な時間を過ごし貴重な取引機会を逃す事になる。 ダメ業者にまかせてしまうと無駄な時間を過ごし貴重な取引機会を逃す事になる。 ダメ業者は他社で成約すると報酬がなくなることを嫌い、積極的に広告等の販売活動を行わない可能性がある。
個人的な感想 売主には特にメリットはない形式と思います。 現実的には一番多いかと思います。 一般媒介で業者の力量がわかります。

売主はなにを基準に選べばいいのか?

1社を信頼してまかせるか?複数社に競わせるか?

さて、売主として何を基準に、一般か専任か専属専任か、媒介契約の種類を選べばいいのでしょうか?

ざっくり言ってしまうと、結局のところは

  • 1社に依頼するか(A.専属専任かB.専任)
  • 複数社に依頼するか(C.一般)

という選択になります。では実際のところ、1社に任せた場合と複数社に任せた場合、売主にとってどんな違いが出るのでしょうか?

不動産屋の立場は専任か専属専任でまかせて欲しいのが本音

不動産仲介業というのは宅建業法で成功報酬と定められています。どれだけお客様のために広告活動を頑張っても契約を成立させないと売り上げが立たないビジネスなんですね。なので業者の立場で言えば、他の会社と競争となってしまう一般媒介よりも、自社のみで専属か専任で売主から依頼を受けたい気持ちが本音です。一般媒介だと他社が買い手を見つければ売買契約に関わる出番がなくなりますので売上ゼロですが、専属か専任ならば、他社が買い手を見つけても売主側の業者の立場で契約に関わることができるので売主からの報酬を得ることができます。良い悪いはおいといて、そういう仕組みになっています。

売主の立場では一般媒介と専任媒介でどんな違いが出るのか?

高く売れる可能性が高いのはどっち?

結論から言うと、媒介の種類によって高く売れるとか安くしか売れないという傾向はありません。一般媒介だから高く売れるとか専任媒介の方が高く売れるというような単純な話ではないんです。とは言え一般媒介で複数社に依頼するということは必然的に業者同士で競争の原理は働きますし売却依頼後も業者の質を比較できるというのは、1社を信頼してまかせる専任媒介にはないポイントになります。ちょっとまって。じゃあやっぱり競争原理が働く一般媒介の方が高く売れるんじゃないの?そう思われた方はするどい。

一般媒介で複数社に競争させた方が高く売れる可能性は高いのでないか?

競争原理はどこで働くのか?業者も一般媒介で他社との競争であれば他社より高く売れるようにがんばるというのは道理でしょう。価格査定の段階であれば、相場はこれくらいで当社はこれくらい売れるように頑張りますと、ある程度は他社の出方を意識して査定価格を提示はするので、複数社に査定を依頼することで適正価格より安く買い叩かれるリスクは排除できます。

逆に業者としても高く売れるように頑張りますよということで高めの査定価格が出しがちな傾向はあると思います。

ただし、高く売れるように頑張るのと実際に高く買ってくれる買主を見つけらるかどうかは別の話なんですね。いくら競争とはいっても相場が坪40万の土地を坪50万で売ることはできません。

自分が買い手の立場だったらどうでしょうか。

もし「他社よりも絶対に高く売ります!」という仲介業者がいたら嘘つきです。その業者が買取るというなら話は別ですが仲介に絶対はありません。

「高く売れるかもしれません。」「高く売れるように頑張ります!」というようなことは業者の常套句、セールストークなのでまだ理解できますが、業者同士の競争原理を働かせても、相場より高く売るということは市場原理を考えれば普通はありえないということは知っておいてほしいところです。結局、売れる価格は相場ということですから、一般だから高いとか専任だから安いという単純な話ではないのです。

売主にとって専任媒介で依頼するリスクはあるか?

一般媒介だと業者同士の競争原理が働いてより高くより早く売れるかもしれないという考えもわかりますが、専任媒介で依頼をされた業者も、結局は成功報酬ですし、媒介契約の期限も3カ月ですから、より高くより早く成約して結果を出さないといけないのは全く同じことです。まともな業者なら専任でも一般でも適正価格で買い手を見つけてくるでしょう。専任媒介は1社を信頼しておまかせするということですから、もし仕事のできないダメ業者やダメ担当者に当たってしまうと最悪です。当社は高く売りますよなんて調子のいいこと言って、専任で任せたはいいけど全然買い手を見つけられないとか、すぐ値下げばかりいってくるとか、よくある話です。だから本当に仕事のできる不動産業者を信頼してまかせられるなら専任媒介で何の問題もなく売買契約を完了できますが、専任のリスクとしてはダメ業者に依頼してしまうこと。最悪、媒介契約を解除して別の業者に依頼しなおすとか、一般に切り替えるとかすればいいのですが、専任媒介で依頼する場合は業者の選定には特に注意が必要です。

一般媒介で依頼するなら○○はやめときましょう

高く売れるかどうかは媒介の種類に関係ないと言っておりますが、それでも専任でまかせられるような信頼できる業者がわからないという人も多いとおもいます。その場合は、一般媒介が無難です。複数社に売却を依頼すればいいです。ただし、一般媒介で依頼する場合、1点だけ注意点があります。それは依頼する業者が多すぎたらダメということ。たくさんの業者に依頼すれば、売りやすくなるわけでもないですし、高く売れるわけでもありません。売れ筋の物件なら心配ありませんが、もしそうでないなら、たとえば5社も10社も依頼する売主にはさすがに業者も(うわべはさておき)真剣にお付き合いしません。不動産業者が信頼できるかどうかを見極めるのも大事ですが、売却で失敗しないためには売主としての信用もとても大事です。一般であれば2,3社くらいに依頼すれば十分です。

まとめ。一番大事なのは媒介の種類じゃなく誰にまかせるか

春日井の不動産売却もし私が不動産を売るなら、信頼できる不動産屋が身近にいるなら、そこ1社に専任でお願いします。経験と実績があるまともな不動産業者ならば、専任で結果は出ます。仕事は信頼関係。その方が気持ちよくいい仕事をしてくれます。もし、信頼して任せたのに、期待外れだったら、クビにしましょう。

もし信頼できる不動産屋が身近にいなければ、一から探す必要があります。まずは、インターネットで春日井の不動産会社を片っ端から調べます。大手だからいい。とか老舗だからいい。とかそういうわけでありません。大手も地元の中小不動産屋もひっくるめて印象の良い3社に査定をお願いして、担当者の仕事ぶりをみてから、その中で2社に依頼します。それで十分だと思います。

信頼できそうな業者が見つかれば、専任でも一般でもどちらでもいいと思います。一般媒介にするなら2、3社に依頼すれば十分です。ちなみに媒介契約の有効期間は上限3ヶ月です。もしなかなか売ってくれない業者や仕事ぶりのよくない業者は媒介契約を打ち切って他の業者を探しましょう。

売却の成功につながる本筋の話としては、媒介の種類じゃなく、誰に任せるかということです。ただ最後に専属専任媒介契約について。これに関しては業者にしかメリットがないというか売主にとって選ぶ理由はないと個人的には思います。

ほかにも不動産売却に関する記事を書いています

[article num="5" layout="simple" order="DESC" orderby="rand" category="36" date="1" cat_name="1"]

これを読めば不動産売却の流れがわかる

[getpost id="420"]

春日井で土地売る、土地貸す

いますぐご相談を!価格査定・売却相談は土日祝も夜は21時まで電話受付中!

いくらで売れる?わずか60秒で入力できるかんたん査定申込!

春日井市内の土地・マンション・中古戸建の適正価格をお知らせします。お問合せ内容をご記入のうえ、送信ボタンを押してください。24時間以内にご返信いたします。お急ぎの場合、春日井シティ不動産0568-87-3921お電話にてお問合せ下さい。

    • この記事を書いた人

    代表 山本直嗣

    春日井シティ不動産株式会社代表。昭和48年生まれ。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、心屋認定リセットカウンセラー。妻・子5人の7人家族。強みは、不動産売買や管理だけでなく、地域の商店会やPTAや神輿会など地元の縁やつながり。春日井の不動産と暮らしと人の魅力をブログで発信。お困りごとは24時間365日対応します。趣味はラグビーとキャンプと四柱推命。

    -売却
    -, ,