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不動産売却の税金

5分でわかる不動産を売ったときの税金の話

土地や住宅を売った場合、税金はどれくらいかかるものでしょうか?

(ちなみに不動産を売ることを譲渡といいます。なので、その税金は「不動産譲渡税」といいます。)

例えば、土地を2000万で売った場合、どれだけ税金でもっていかれるのか?

実際は、税金だけでなく、経費もかかります。

売主としては、いくらで売れるかも大事ですが、正味の手取りがどれくらいになるのか気になるところでじゃないでしょうか。

とは言え、税金は軽減税率などの項目や要件も複雑で、しかも税法改正も頻繁にあるので、すべてを網羅するのは、税理士でも大変です。

でも、心配ご無用。まずは、不動産譲渡税の基本の税率や計算方法を覚えましょう。それだけでおおよその手取りがわかるようになります。

基本税率は「20%」か「39%」、所有期間が5年超なら「20%」でOK。

税額は、税率で決まります。不動産譲渡の場合、所有期間によって税率が変わります。

所有期間が5年未満で売る場合を「短期譲渡」。5年を超えると「長期譲渡」といいます。

そして、税率は、短期譲渡が39%(所得税30%、住民税9%)

長期譲渡が20%(所得税15%、住民税5%)です。

不動産を所有してから、5年未満で売却すると高い税率が適用されてしまうことに注意です。

相続した場合は、前所有者の取得時期を引き継ぎます

相続した場合は、前の所有者がその不動産を取得したときから計算すればOKです。

前の所有者がその不動産を取得してから、5年を経過していれば、新所有者が相続後すぐに売却しても、長期譲渡で20%の税率で計算することになります。

 

 

 

 

 

長期譲渡20%、5年超の所有期間の判断は、1月1日時点

 

ただし、長期譲渡20%の税率適用は、売却した年の1月1日時点で、5年を経過していないといけません。

5年目じゃダメ、5年超です。(つまり、お正月を5回越してればOK。)

ちょうど所有期間5年あたりの人はよく注意してください。

 

買った値段より損して売ったら税金はかかりません

これは根本的なお話ですが、そもそも不動産を売却しても譲渡益が出ない場合は、税金はかかりません。

例えば、2000万で買った土地を、数年後に1500万で売っても、500万円マイナスで譲渡益は出てませんので、課税対象にはなりません。

これは意外と知らない方も多いのですが、税金は譲渡益が出たときに課税されるのが原則です。

 

計算方法の基本

不動産譲渡税の基本の計算式は以下の通りです。

不動産譲渡税の計算式
【①売却価格 ー ②取得費 + ③経費)】 × ④税率 = ⑤税額

かんたんです。説明していきます。

①売却価格とは

不動産を売った価格です。そのままです。

②取得費とは

その不動産を買ったときの価格です。

いくらで買ったかわからない場合や売買契約書などがなくて証明できない場合は、一律、売却価格の5%を取得費として計上することができます。

相続で取得した場合は不明なことも多く、その場合は5%で計算することになります。

 

 

 

 

③経費とは

売却にともない実際の支出となる金額です。

例えば、仲介手数料、登記費用、印紙代。ほかにも売買の条件に寄りますが、確定測量、解体費用など、売買に必要な支出を計上します。

④税率とは

所有期間が5年以下の短期譲渡の場合は、39%(所得税30%、住民税9%)。

所有期間が5年超の長期譲渡の場合は、20%(所得税15%、住民税5%)。

ただし、現在、復興特別所得税が2037年まで徴収されており、短期の税率は所得税30.63%、長期税率は、所得税15.315%となっています。

⑤税額とは

不動産譲渡に伴う税額です。所得税と住民税を合計した金額です。

不動産譲渡所得は、給与所得などの所得とは別に、分離課税で確定申告により納税します。

所得税は、不動産を譲渡した翌年の確定申告で国税として、住民税は、翌年の住民税決定通知により市町村に納税します。

 

 

例題)土地を2000万で売った場合。実際に計算してみましょう

不動産譲渡税の計算式
【①売却価格 ー ②取得費 + ③経費)】 × ④税率 = ⑤税額

①売却価格は2000万。

②取得費は不明として、売却価格の5%で計算。100万。

③経費は一般的な項目で計算。仲介手数料は売却価格×3%+6万円+税で、72万6千円。確定測量は40万。印紙は1万。登記費用は1万。とした。

④税率は5年超の20%で計算。

不動産譲渡税の計算式
【①2000万 ー ②100万 + ③144.6万)】 × ④20% = ⑤351.08万

⑤税額は351.08万。内訳としては、所得税(15%)263.31万、住民税(5%)87.77万。

 

この例題のケースにおいては、5年超の長期譲渡、取得費は不明、経費は最小限の設定で計算してみました。

2000万で土地売ったわけですが、経費は144.6万、税金は351.08万かかってるので、手取りとしては、1504.32万となります。

長期税率の20%でもやはり結構な金額になりますね。ちなみに、短期税率の39%の場合は、さらに300万ほど税金が高くなります。

まとめ

基本的には、計算式に数字を当てはめれば、税金計算ができますが、税率や経費がわからないと計算できません。

税率については、所有期間が5年超かどうかでご自身で判断できると思いますが、経費については、不動産業者に確認しないとわからないことも多いかもしれません。

また、実際の税金計算には、例えば居住用不動産のマイホーム3000万控除など、所有不動産の状況や売買条件によって他にも軽減税率の適用の有無もありますし、税制改正による変更などもあるので、正確な税額については所轄税務署や専門家に確認してほしいのですが、おおよその税額は上記の計算で把握できると思います。

売主の皆さまは、ご自身の不動産がいくらで売れるかということには敏感ですが、意外と税金勘定があいまいな方も多いので、基礎知識として計算方法くらいは知っておくいいと思います。

特に税金の軽減や減免措置の条件などはかなり難しいことも多く、知らずに適用しなかったケースや逆に適用できる思っていたら要件外だった等、税金で失敗しているケースもあると思われます。

税務に関しては自分ですべてを理解することはプロでも困難ですので、いざ実際に売買する場面においては、不動産や税務の専門家のアドバイスをもらっていただくとよろしいかと思います。

 

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