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【媒介契約の中途解約】やっぱり土地を売るのをやめたい!?

媒介契約の中途解約やっぱり土地を売るのをやめたい!?

不動産業者と媒介契約を結んだが、やっぱり売却をやめたい。解約は可能か?

Aさんは、土地を売ろうと思って、不動産屋さんに売却を依頼した。媒介契約を締結し、不動産屋は広告等の販売活動を開始している。しかし、親戚に売却を反対されてしまった。やっぱり土地を売るのをやめようと思うが、可能か?不動産屋にはどうやって話をすればいいのか?

 

そもそも媒介契約ってなに?

媒介契約と言うのは売主が宅建業者(不動産屋)に不動産売却業務の仲介依頼をする契約のことをいいます。

 

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一般的には、契約期間は3カ月で売主の希望条件を踏まえて売却価格などを取り決めます。

不動産屋は、媒介契約を締結した後に有効期限である3カ月以内に買い手をみつけるべく広告販売活動に尽力します。

成功報酬なのでどれだけ販売業務をがんばったとしても買い手が見つけられず成約に至らない場合は無報酬となります。

不動産屋への報酬(仲介手数料)は売買が成立したときのみに支払えばよいです。

 

媒介契約の途中で解約できるか?

一般的な媒介契約では契約期間は3カ月です。

つまり、3カ月経過して売買が成立しなければ媒介契約はそこで終了となります。

しかし、媒介契約書の条項には3カ月の期間にかかわらず「契約の解除条項」の記載もあります。

 

不動産媒介契約

 

こんな感じです。

・媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、媒介契約を解除することができる

 

売主及び不動産屋は互いの義務を履行しないときは、媒介契約を解約できるとありますね。

 

ほかにも下記のような記載があるのが一般的です。

・乙が一般媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき

・乙が一般媒介契約に係る重要な事項について故意もしくは重過失により事実を告げず、または不実のことを告げる行為をしたとき

・乙が宅地建物取引業に関して不正または著しく不当な行為をしたとき

 

売主は、不動産屋に上記の行為があるときに媒介契約を解約できるとあります。

 

Aさんの場合は解約できるか?

Aさんは、媒介契約を締結してから、「親戚の反対で売るのをやめたい」というわけですが、この理由だと、不動産屋に違反行為があるわけでもなく一方的な売主都合なので、上記の解約条項にはあてはまりませんね。

残念ながら媒介契約の条項に従うならばAさんの理由で解約は認められそうにありません。

不動産屋としても買い手がまだ決まってないにしても媒介契約までの査定や提案締結後の広告販売活動で費やしている労力はあるのであまりに一方的な理由で簡単に解約されるのでは酷な話です。

 

Aさんは、媒介契約の解約をあきらめなければならないのか?

Aさんの立場も微妙です。悪気はないが、各家庭にいろいろな事情もある。いったん売ると決めたら、売主都合での解約はできないのでしょうか?

 

現実的には不動産屋の対応次第。解約できる場合もある。

じつは、現実的には、「売り止め」といって売主都合で売却中止になるケースというのは珍しくはありません。

いくら媒介契約での契約期間の縛りがあるとはいえ売主が売りたくないと事情が変われば不動産屋としても無理やり売ることはできないでしょう。

Aさんも、不動産屋さんに正直に伝えて解約のお願いをするしかないのではないでしょうか。

もちろん、不動産屋によっては売主の一方的なキャンセルを受け入れてくれない場合もあるとは思います。Aさんのような完全な自己都合での解約は立場が弱いのは間違いありません。

状況にもよりけりですが例えば、買い手も見つけて、売買合意もされたあとであれば売買契約前のキャンセルとしても報酬請求されたり買い手が決まってなくても広告費の請求されることもあるかもしれません。(それに応じる必要があるかは状況によりけり)

でも、媒介契約書には途中で解約した場合の具体的なペナルティの取り決めまではされていないでしょう。いずれにせよ3カ月経過すれば、媒介契約は更新しなければ終わります。

 

売買契約締結前なら事実上ノーペナルティで売るのを止められる

 

売主だけじゃないですが不動産に関することで当初から事情や状況がが変わることはよくあります。

ただし、契約ごとに関しては、相手方のあることなので契約条項にない一方的な都合でのキャンセルは原則できません。

例えば売買契約の場合、契約後の自己都合キャンセルは手付解除か違約解除が必須です。自己都合の勝手な解約はできません。

どうしても解約したい場合は、手付金倍返しで手付解除するか、違約金を買主に支払って違約解除となります。

今回の媒介契約後の売主都合の解約に関しては、イレギュラーではありますが、現場としては有りえる話です。

不動産業者としても、できれば避けたい話ですが、売主からやっぱり売るのやめると言われれば、現実的には受け入れるしかないと思います。

あとは、専属専任媒介、専任媒介か一般媒介かによっても不動産屋の対応も変わるかもしれません。

もし一般媒介だったらそこまでごちゃごちゃすることはないでしょう。普通に他社に乗り換えられることもありますからね。

結局、冒頭のAさんは、その不動産屋に相談して、普通に媒介契約を解約できたそうです。

第三者の不動産屋としては、そもそもその親戚の反対ってなんやねん?って、そこが気になるところですが、そこはおいておきましょう。

それではまた。

  • この記事を書いた人

代表 山本直嗣

春日井シティ不動産株式会社代表。昭和48年生まれ。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、心屋認定リセットカウンセラー。妻・子5人の7人家族。強みは、不動産売買や管理だけでなく、地域の商店会やPTAや神輿会など地元の縁やつながり。春日井の不動産と暮らしと人の魅力をブログで発信。お困りごとは24時間365日対応します。趣味はラグビーとキャンプと四柱推命。

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