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【5分でわかる初めての不動産購入】物件探し・資金計画から売買契約・残金決済までの流れを説明します

こんにちは。春日井シティ不動産の山本です。この記事で、物件探しから資金計画、契約から引渡に至るまでの流れをまとめました。これを読めば不動産購入の基本的な流れがわかるようになります。

1.購入計画

新築一戸建に住みたい「そろそろ、マイホームでも買おうかな。」そう思ったなら、最初にしてほしいのは、購入計画をたてる事。ざっくり言えば、どんな目的でどんなマイホームが欲しいのか。人気がありそうな駅近くや学区でとかなんとなく世間一般に好まれる条件で探し始める人が多いですが、「その条件を望むのはなぜですか?」「本当にその条件があなたの望みなのですか?」という質問にビシッと答えられそうですか?なんとなくでしか答えられないことって多くないですか?意外と自分が望むものってわかってるようでわかってないものです。

どんな家がほしいのか?購入計画って何?

購入計画というのは、マイホーム購入という目的を実現するための手順を知り道筋をたてるということ。

  • 「なんのためにマイホームがほしいのか?」
  • 「いつほしいのか?」
  • 「どういう家に住みたいのか」
  • 「どういう生活がしたいのか?」
  • 「予算はいくら用意できるのか?」

まずは自分自身のマイホームに対する考えを整理すること。

最初はありったけの希望や理想を大いに語るといいでしょう。

それと同時に「土地や戸建の相場はいくらなのか」「物件はどうやって探すのか」「不動産屋とどう付き合えばいいのか」「物件の良し悪しの判断はどうすればいいのか」など実際の売買物件の状況や動向を知ることです。

良くも悪くも理想と現実のギャップが出てくることもありますが、「なんか良い物件ないかなあ」と漠然とインターネットで物件を探し続けるよりも、最初に道筋をたててマイホーム購入に向き合った方がより自分にあった素敵な物件に出会える可能性は高まります。

マイホーム購入というのは人生でも最大級の大きな決断です。

失敗したくない、後悔したくないというのもある。なにより自分の理想の家というのは、ぱっと思いつきで出てくるようなものじゃないから、手順を踏んでひとつずつ進めていくものです。だから、購入計画をたてる必要があります。

物件探しのスタートラインでは次の3つを知っておけばOKです。

1.マイホームに対する理想や希望を知る

どんな家に住みたいかありったけの希望をまとめる(自分も家族も)

2.どのような物件が売買されているのか現実を知る

売り物件情報を集めて、市場の傾向や物件の探し方を知る

3.物件探しから購入までの道筋を知る

購入までにどんな選択や手続きが必要かを知る。

たったこれだけのことを知ってるかどうかで物件探しにも無駄がなくなります。なんとなく探しているだけではいつまでたってもマイホームは買えませんよ。マイホーム購入計画を意識してみてください。それからインターネットや新聞広告で物件探しをはじめましょう。気になる物件があれば、不動産業者に問い合わせや資料請求をして物件情報や購入知識をどんどん入手しましょう。

2.現地見学

インターネット広告などをみていて気になる物件があればぜひ積極的に現地見学へいってほしいと思います。不動産屋さんに問合せして資料請求したり現地の場所を教えてもらう必要がありますが遠慮はいりません。業者から営業をかけられるのが心配かもしれませんが、理想の物件を探すのに不動産屋さんも上手に使いたい。必要な手間と割り切りましょう。

紙の資料やグーグルマップでわかることも多いですが、現地見学でしかわからないことも多いものです。良い点も悪い点も直接体感するのが一番です。写真や間取り図だけではわからない近隣の住環境や生活施設、交通の利便性も確認しなければいけません。こういう現場を見る経験を重ねていくことで物件の良し悪しの判断力が培われていきます。

現地で不動産をご覧になる前にご自身でチェックするポイントをまとめておくと便利です。家族や第三者の意見を聞いてみるのも参考になります。

建物チェックポイント

  • 内装・外装・設備の程度確認
  • 収納や家具スペースの確認
  • 建物のメンテナンス状況
  • 増改築リフォームの必要性
  • 間取の導線や使いやすさ
  • 各部屋の日照や風通しなど

土地・周辺環境チェックポイント

  • 間口や奥行きの寸法
  • 午前午後の日当たり
  • 駐車場スペースや取り回しやすさ
  • 交通機関(駅やバス停までの所要時間、始発・最終時間など)
  • 周辺道路(交通量、混雑状況など)
  • 教育施設(学校、学区など)
  • 公共施設(病院・公園・図書館など)
  • 生活関連施設(スーパー、コンビニなど)
  • 嫌悪施設(騒音や振動や匂いの原因など)など

立地環境や交通状況、公的機関など日常生活にかかわるものは全て確認しておきたいです。昼と夜、平日と土日では、交通や騒音などの状況が変わる場合もありますので注意しましょう。

step3 資金計画(住宅ローン相談)

不動産購入の資金計画は大事資金計画というのは、「いくらの予算でマイホームを探すのか」と「その予算は確実に調達できるかどうか」をはっきりさせることです。

いったい自分はいくらの物件を買えるのか?は手持ちの自己資金と住宅ローンの借入金額によって決まります。

予算が2000万円なのか?3000万円なのか?4000万円なのか?自分の予算を正確に知らないうちはまともな物件探しはできません。

資金は多ければ多いほど物件の選択肢は増えるのですが、住宅ローンを利用される場合は「銀行からどれだけ借りられるか?」ではなく「無理なく毎月返済できる借入額はいくらか?」を基準として予算を決めると将来的にも安心です。住宅ローンは、銀行によって審査基準や金利・優遇条件等が違います。インターネット経由で申込みできるローンも増えています。

マイホームを購入する時には物件価格以外にもいろいろと費用がかかります。登記費用、固定資産税や都市計画税の精算金などの他、住宅ローン費用や仲介手数料等も必要となります。思いのほか高額な費用ですので、事前に諸費用の明細を出してもらうと良いでしょう。知識のある不動産会社や専門家に相談し、堅実な資金計画を早めに作るようにしましょう。

住宅ローンの借入金額の算出の仕方

(1)返済比率から借入金額の目安を計る

年収と比率税込年収300万400万500万600万800万1000万
返済比率20%で計算25%で計算30%で計算30%で計算35%で計算35%で計算
借入額の目安25年返済の場合940万1,570万2,360万2,840万4,420万5,520万
30年返済の場合1,040万1,740万2,610万3,140万4,880万6,100万
35年返済の場合1,120万1,880万2,820万3,380万5,260万6,580万

■表の見方、使い方
例えば税込500万円の年収の人が35年返済で借りる場合、返済比率30%だと2,820万円までなら比率的な問題はなしという判断になります。尚この表は、借入金利4%で計算し、返済比率も銀行の貸付基準より厳しめですので、実際の借入額はこれより多く借りる事が出来ます。

返済比率とは、税込年収に占める年間ローン支払額の割合で借入審査基準の目安となっています。 ※返済比率=年間ローン支払額÷税込み年収 例えば、「年収400万で返済比率が25%以下の基準」で借入可能額を算出する場合、年間100万円(月額約8.3万円)までの支払額となる借入額なら、返済比率は問題なしという事になります。返済比率は年収に応じて異なりますが、大体20%~35%以内に収める事が目安となります。ただし、金融機関によっても返済比率の基準は異なります。

 

(2)毎月返済額から借入金額の目安を計る(毎月均等ボーナスなしの場合)

返済希望額※ボーナス払なし毎月50,000円返済毎月60,000円返済毎月80,000円返済毎月100,000円返済毎月120,000円返済
借入額の目安25年返済で金利2%の場合1,170万1,410万1,880万2,350万2,830万
金利4%の場合940万1,130万1,510万1,890万2,270万
30年返済で金利2%の場合1,350万1,620万2,160万2,700万3,240万
金利4%の場合1,040万1,250万1,670万2,090万2,510万
35年返済で金利2%の場合1,500万1,810万2,410万3,010万3,620万
金利4%の場合1,130万1,350万1,800万2,250万2,710万

■表の見方、使い方
一番上の段が毎月返済額で全て「毎月均等」「ボーナスなし」の返済額です。この表では、金利は2%と4%の2種類、返済期間は25年、30年、35年の3種類の表示のみです。金利や返済期間によって借入金額は異なります。

毎月いくらまでなら住宅ローンの返済が可能なのかによって、借入金額の目安を知る事ができます。賃貸住居で家賃を支払っている方は、その家賃と比較するとイメージしやすいかもしれません。例えば、毎月返済額を80,000円にしたい場合、借入金額は金利2%で2,500万円、金利4%で1,800万円(共に35年返済)となります。

借入可能かどうかという銀行の審査自体は、年収に応じた返済比率や、勤務先、家族構成、クレジット履歴等の属性から判断されます。ここでは返済比率や返済額から借入金額の目安となる金額を見てみましょう。

4.条件交渉と購入申込書

不動産の買付申込書や購入申込書物件を探していて気になる物件はどんどん現地見学をしましょう。希望条件にぴったりの物件がみつかったなら、「購入申込書(買付証明書)」を提出することになります。

一般的には不動産の購入は先着順です。購入申込書(買付証明書)を売主に受領してもらい買い手候補の一番手の立場となります。もし検討している段階で別の人が先に購入申込書を出した場合はその人が買い手の一番手となってしまうので注意してください。仮に一番手として購入申込書で意思表示したとしてもまだ購入が約束されたわけではありません。

価格交渉やそれ以外でも希望する条件などがあれば不動産業者を通じて売主と交渉します。交渉のコツとしては不動産業者にも売主にも買い手として真摯な姿勢で交渉にのぞむ事です。買い手の立場が上と勘違いして相手の足元を見るような交渉は逆効果。不動産の交渉は勝ち負けじゃなくお互いがWIN-WINに感じないと成立しません。売主との相性というか縁もあるのでダメな交渉なら割り切る覚悟も必要です。

購入申込の書面は不動産業者が用意しますが、交渉内容以外に契約予定日や手付金額などもしっかり記入し、合意できればすぐにでも契約できると堅い商談である事を売主に意識付けさせる事がポイントです。なお、買付証明を提出するに当たり、申込金等は不要ですが、購入のお申し込みは書面(買付証明)でするのが原則です。

5.契約前の物件調査と重要事項説明

買主は気に入った物件をみつけて購入を決断すると書面(購入申込書)で意思表示をします。そして売主と価格やその他の条件が合意するといよいよ売買契約を締結することとなります。

契約手続きにともない不動産業者はあらためて物件について問題となるような事項がないか、あったとしたらどう対処するのか調査の上、買主に物件についての重要事項説明をすることになっています。重要事項説明は宅建業法に定められた不動産業者の責務ですが、買主にとっても売主にとっても売買契約後に余計なトラブルに巻き込まれないためにとても大切な手続きとなります。

重要事項説明のための物件調査

重要事項説明にともない不動産業者は主に下記の事項について調査をします。

  • 現地調査
  • 法務局や市役所調査
  • その他関係機関での調査
  • 売主や近隣への聞き取り調査

具体的には、「売買対象物件の表示項目、売主の確認、登記事項の記録、建築基準法等の法令制限、私道に関する事項、飲用水電気ガス排水整備状況、建物状況調査、災害警戒区域等の確認、水害ハザードマップの確認、アスベスト調査、耐震診断の有無等、売買代金以外の金銭の授受、契約解除事項、損害賠償や違約金の規定、金銭貸借のあっせんの有無、付帯設備の確認、物件状況報告、その他告知事項等」など調査項目は多岐に渡ります。

それらの調査を十分に行う事により、トラブルを未然に防ぐ事ができます。

この調査によって安全に取引できない可能性のある問題が判明しそれがクリアできない場合は契約を取りやめる場合もあります。

6.売買契約締結

売買契約とは、正式に売主と買主が不動産を売り買いの約束をした証明となります。契約書面を取り交わし手付金を授受しますが、まだこの段階では所有権は売主のままです。

契約前の重要事項説明

売買契約書の署名捺印の前には、重要事項説明をおこないます。不動産業者が宅建業法の定めにより買主と売主に対して売買物件の権利関係や建築法規など所定の重要な事項について書面をもって説明をします。これは宅地建物取引士の有資格者が説明を致します。内容を理解し問題がなければ売主および買主は重要事項説明書に署名捺印します。重要事項説明をおえるといよいよ売買契約になります。

不動産売買契約の締結・手付金の支払い

重要事項説明売買契約書の条文は聞きなれない法律用語も多いのでむずかしく感じるかもしれませんが、売主と買主が売買契約で約束した事項がまとめられていて、内容そのものは説明をうければ普通に理解できることです。不動産業者がおさえておくべきポイントをわかりやすく説明してくれます。契約内容を互いに確認します。そして署名捺印をして手付金を売主に支払えば契約成立となります。売買契約締結後は、契約書の記載内容に基づいて双方の権利や義務を履行する事になります。義務に違反すると違約金の支払いが課されることもありますので、不明な点は必ず担当者にご確認下さい。

ご契約時に買主が用意するもの
  • 実印
  • ご本人確認資料 (運転免許証など)
  • 手付金
  • 収入印紙 (売買金額によって額面が異なります)

売買契約締結後は2~3カ月後の決済引渡しにむけて売主と買主はそれぞれの準備にとりかかります。買主は資金の準備、ローン利用する場合は銀行で融資申し込み手続きをします。売主は例えば土地売却なら測量や解体、戸建やマンションなら引越しや荷物の撤去などあらかじめ決めた期日までに履行して引渡に備えます。

7.住宅ローン本申込

住宅ローン相談売買契約締結後、買主は速やかに住宅ローンの本申込手続きをします。

通常買主はどこかの銀行で住宅ローンの事前審査で仮承認をうけて売買契約を締結しているはずなので、借入金額などの内容や借入銀行の変更等がなければ事前審査と同じ内容で銀行所定の住宅ローン本申込をし本審査にすすむこととなります。

本申込み後、おおよそ1週間から1ヶ月くらい(金融機関により異なります)で正式な承認が得られる流れとなります。

もし住宅ローンの審査に落ちたらどうなる?

基本的には事前審査でOKであれば本審査でも通るはずなのですが、事前審査でOKだったのに本審査ではNGだったというケースもあります。審査内容については銀行のブラックボックスで買主本人にも明かされませんが、他の借入状況や健康状態の問題で事前審査のときにはわからなかったことが発覚したり、事前審査以降に買主の勤務状況が悪化する可能性もありえます。なので最悪を想定してローンが否決されたときに買主が困らないように一般的な売買契約においては「ローン特約」を付帯しており、買主の住宅ローン借入が銀行から否決となった場合は売買契約は解約ができて手付金も返還されることとなります。ただしローン特約には適用条件や期限が定められています。

利率など条件の良い銀行ローンに変えることも可能!?

いまは銀行によっていろいろな住宅ローンの商品があります。都銀、地銀、信用金庫、信用組合、ネット銀行などなど。利率だけじゃなく保険や諸費用など総合的に自分にとって有利な条件で借りられる住宅ローンを使いたいものですよね。一応、ローン特約を適用するためには売買契約書に記載した銀行で申込みしないといけませんが、どこでもローンが通るような属性のよい方なら事実上ローン特約は必要ありません。なので約定の決済期日に間に合うようにローン実行ができるなら契約書のローン特約の記載銀行以外で住宅ローンを借りても問題ありません。ただし、契約書に記載外の銀行にしか申込みしてなくて否決されてもローン特約の適用はならないので注意してください。いずれにしてもローン特約の適用条件や適用期限に注意して早めに本申込手続きを済ませましょう。

買主としては住宅ローンの承認が下りれば安心です。あとは決済引渡しにむけて引越しなどの準備を進めていきましょう。

8.引渡前の最終チェック

残金決済・引渡しの前に物件の最終チェックをおこないます。引渡し後の不要なトラブルを回避するためにも売主および買主は物件の状況を確認しておかなければいけません。問題がなければそのまま決済の準備にすすみます。問題があれば解消に向けて対応していきます。

新築建売住宅の場合はここをチェック

契約書及び仕様書通りの仕上がりになっているかどうかをチェックします。

春日井の新築建売住宅

  • 内装材や建具、設備などが契約通りのものになっているか?
  • ドアや建具の開閉はスムーズか?
  • 壁材や床材、天井などの端や継ぎ目の処理はきちんとされているか?
  • 傷や凹みはないか?
  • 備品設備の使用方法は大丈夫か?
  • 電気ガス水道など使用開始の準備は?

中古住宅や中古マンションはこれをチェック!

春日井の中古マンション

  • あらかじめ約束していた付帯設備はついているかどうか?
  • 契約時に気づかなかった欠陥や故障などないか?
  • 聞いていない傷や凹みはないか?
  • 予定外の不具合や残置物はないか?
  • 電気ガス水道など使用開始の準備は?

土地はここをチェック!

春日井の土地売却

  • 境界杭は全部あるか?
  • 隣地からの越境がないかどうか?
  • 更地渡しであれば解体が完了しているかどうか?
  • 予定外の不具合や残置物はないか?

売買契約書や告知書、付帯設備及び物件状況確認書に基づき引渡日までに確認します。不具合等があれば引き渡しまでに修正依頼をすることとなります。さぁ、いよいよお引渡しです。

9.残金決済・物件引渡し

残金決済とは売買の最終手続きのこと。買主は売買物件の残代金を売主に支払い、売主は物件を買主に引き渡します。所有権移転登記も同日におこないます。つまり不動産の所有権が完全に売主から買主に移動させる最終手続きとなります。

決済当日の流れにつて

概ね以下のような手順でお引渡しが進みます。

step
1
銀行に売主・買主・司法書士・不動産業者が集合

買主が指定する金融機関の営業時間内に行います。

step
2
登記に必要な書類の確認

所有権移転登記申請に必要な書類を司法書士確認し売主買主が署名捺印します。住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消に必要な書類も確認します。

step
3
売主へ残代金の支払い

買主から売主へ売買物件の残代金を支払います。出金手続きをし売主の指定口座へ残代金を振込みます。

step
4
固定資産税や管理費等の精算

固定資産税や管理費など負担金の清算をします。引渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主様の負担として日割り清算で行うのが一般的です。

step
5
諸費用の支払い

購入に伴う仲介手数料や登記費用、その他必要に応じて費用の支払をします。

step
6
引渡完了

登記の申請手続きを司法書士に委任をし、売主より鍵や引継書類等を受け取れば引渡し決済は完了です。

以上をもって、売買契約が完了となります。

  • この記事を書いた人

代表 山本直嗣

春日井シティ不動産株式会社代表。昭和48年生まれ。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、心屋認定リセットカウンセラー。妻・子5人の7人家族。強みは、不動産売買や管理だけでなく、地域の商店会やPTAや神輿会など地元の縁やつながり。春日井の不動産と暮らしと人の魅力をブログで発信。お困りごとは24時間365日対応します。趣味はラグビーとキャンプと四柱推命。

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