えっ、住宅の再建築ができない！？
市街化調整区域にある築３５年の中古戸建の売却査定の依頼により、現地調査と役所調査をしましたら、住宅の再建築ができない可能性が高いことが判明。
いまの住宅を使い続けることはできますが、この先、建物がどれだけボロボロになっても建て替えはできない。
ということになります。
お客様は、自分の家にそんな法律の制限がかかっていることを知りませんでした。
でも、住宅の再建築ができるかできないかで、不動産の価値が大きく変わってしまうので、お客様にとっても一大事なのです。
市街化調整区域と市街化区域の違い
市街化調整区域というのは、その名の通り、市街化を抑制する地域です。
かんたんに言うと、調整区域に指定されている地域では、建物を建築することが原則として制限されています。
その反対に、市街化区域というのは、市街化を促進する地域なんですね。
一般的な住宅地や商業地や工業地なんかは、だいたいが市街化区域です。
建築基準法等の制限はありますが、普通に建物の建築が可能です。
なにが問題なのか？売るに売れなくなる！？
このお客様は、２５年ほど前、この住宅を築１０年の中古住宅で購入していました。
じつは調整区域内でも、特別な要件を満たす場合に限り、建物の建築が許可されるケースもあります。
なので、この住宅も前の所有者が特別な許可を得た上で建築されているはず。
ところが、役所への聞き取り調査の結果、この物件に関しては、当時の建築許可の有無が不明。現行の基準によれば建替えの要件は満たさない。
つまり再建築は認められない「可能性が極めて高い」というのです。
お客様も、購入した当時は、２５年後に売るとか建て替えとかの考えもないわけで、そんな制限のことさえ知らなかったといいます。
でも、知らなかったではすみません。建てられないものは建てられない。
購入当時の仲介業者もすでに廃業しており、契約書や重要事項の書類もなく、そもそもなぜ建築ができたのかも不明です。
住宅の再建築ができないとなれば、残念ながら、買い手の需要はかなり減るでしょう。
残念ながら、ご本人が希望するような価格では到底売れない。
まとめ．調整区域の建築要件は厳しいのでよく確認しましょう
このお客様のケースは、想定していた売却の目処がたたず、計画見直しをしないといけません。
たまに、郊外の○○ですごく安い土地があって購入を検討したいけど、どう思う？なんて聞かれることがあります。
そういう場合は、だいたい建築不可の調整区域の土地です。
土地に、建物が建つか？建たないか？
というのは、その土地の価値に極めて大きな影響があります。
原則建物不可ですが、既存宅地等の特別要件があって許可が取れる場合のみ建築ができます。
しかし、建築要件の有無の判断がビミョーに難しいケースも多いので、建築できると思っていたけど、結局役所の許可が下りず無理だった。ということもあります。
既に建物が建っていても、今回のお客様のように再建築できない場合もあります。
不動産屋も調整区域の土地はかなり慎重に取り扱います。
住宅建築のために調整区域の土地を買う場合は、そのあたり慎重にご確認されてください。
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