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【春日井の事故物件】ワケあり物件や事故物件は売れるか?

【事故物件】 事件や事故が起きた物件は売れない?

過去に自殺や火災等があった事故物件は売れるのか?

けっこう前の話ですが、私が以前に住んでいたところの近くにあった古い分譲マンションの一室で自殺がありました。住んでいたお二人が亡くなっていたとのことで、警察はもちろん一部マスコミも取材にきたりと結構騒がしかったのを覚えています。とても気の毒な話なのですが、不動産屋目線としては事故物件の後始末が気になってしまいます。

事故物件とは?

春日井の事故物件

過去に自殺や火災などの事件や事故があった不動産物件を、俗に「事故物件」(※宅建業法的には告知事項付物件)と言います。一般的には中古物件や土地を購入されるお客様からは忌み嫌われる存在になってしまいます。日本では毎年、自殺は2万件以上、住宅火災も2万件以上(死者数は5%ほど)起きてますし、それ以外の不審死などもいれたら相当数のいわゆる事故物件が増えていることになります。

もし事故物件の所有者になってしまったら?

冒頭の自殺があったマンションは分譲マンションでしたが、お部屋の所有者が住んでいたのか、それとも貸していたのかはわかりません。この自殺騒動のあと、このお部屋はどうなったのか?貸したのか?売ったのか?はわかりませんが、いずれにしても、不動産としての資産価値にそれなりに影響がでてしまいます。そういう事件や事故が起こった物件を買いたい借りたいと思う人は少ないからです。自分が買い手の立場ならそういう物件を選ばなければいいだけですが、ではもし自分が事故物件の所有者の立場になってしまったらどうすればいいのでしょうか?

事故物件は売れるのか?貸せるのか?

結論から言うと、事故物件でも売ることはできるし貸すこともできます。ただし、資産価値としては下がってしまうので、貸すなら家賃が、売るなら売値が、相場より安くなるのは仕方ないです。一般的には個人でも業者でも事故物件は敬遠されてしまいますが、安ければ事故物件でも気にしないという方や事故物件でも金額によっては買取する業者もいます。

どれくらい安くなるのか?

私は過去に何件か事故物件の売買をさせてもらったことがあります。詳しい事情は言えないですが、20年以上も前に事故があった土地は7掛けで売れました。マンションでほぼ相場で売れたケースもあります。半値で業者に買い取ってもらった物件もあります。中には買い手が見つけられない案件もありました。

事件や事故の内容にもよります。どういう出来事がどれくらい前にどういう経緯でどういう結果になったのか。あと物件の立地や条件にもよります。

僕は売買が専門なので賃貸の事故物件は取り扱ったことがないので事例はないですが、一般の借り手が事故物件を積極的に借りる理由はまずないと思うので、貸すことを優先するならそれなりの金銭的なメリットが必要ですし、借り手の属性は悪くなってしまう可能性があります。

以前、春日井の飲食店で殺人事件がおきたことがありましたが、その後、ラーメン店は閉店、大家さんはどうするだろうかと気にしてましたが、しばらくした後、葬儀屋さんがその土地で葬儀場を建ててオープンしてましたね。所有者や遺族にとっては、つらいしふんだりけったりですが、安くてもまだ次の借り手や買い手がみつかるだけまだましなのかもしれません。

売主や貸主は告知義務違反には注意。こそこそ隠す必要もメリットもない。

ちなみに、このような物件を売るなり貸すなりするときは、あらかじめ買い手や借り手に過去の事件や事故などがあった場合、その事実を事前に伝えおかないといけません。

告知義務というのがあります。これはとても重要なことなので注意してください。買い手が契約前に知ったら購入をためらっただろう事実、売主にとって不都合な事実です。事件や事故に限りません。隣地とトラブルがある。暴力団の事務所が近くにある。欠陥住宅だった。など、売主にとって不都合な事実と思われることです。その事実を隠して取引をしてもまず必ずバレますし、買主や借主からの賠償請求の対象となる可能性も高いので注意が必要です。

不動産仲介業者も意図的に隠すのは論外ですが、調査不足だとしても仲介責任を負うこととなります。ダメなのは、事件事故があったことではなく、それを隠して取引しようとすることです。

 

まとめ)事故物件でもちゃんと売れます!ただし告知は必須。

賃貸だと過去に自殺があった部屋でも、2,3回入居者が代われば、告知しなくていいという話も耳にしますが、告知事項に該当する明確な基準については、特に売買の場合はいろいろ判例もあって一概にいえないところもあります。ただ、所有者が隠すつもりはなかった、伝えないといけないと知らなかった、なんていうのは通用しません。

都会と地方の住宅事情によっても違いはあると思いますが、村社会の田舎になればなるほどご近所の記憶からは消えづらくてあることないこと吹聴されることもあるのでやりにくいところはあるかもしれません。ただ、所有者もこそこそする必要もないし、隠してもバれたときのリスクを考えればメリットもありません。

所有者にとっては非常に悩ましい問題ですが、事故物件だからといって売ったらダメとか貸したらダメとかはない。売値や賃料は相場よりもかなり安くはなってしまいますが次の借り手や買い手を探すことはできるので安心してほしいと思います。

これからは人口も減って家余り土地余りの時代なので、告知事項がない物件であったとしても過疎の立地によっては買い手や借り手がいないというケースも増えてきます。どんな物件でもいろいろなリスクを抱えています。知らずに損することがないように正しい知識を身につけていきましょう。

  • この記事を書いた人

代表 山本直嗣

春日井シティ不動産株式会社代表。昭和48年生まれ。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、心屋認定リセットカウンセラー。妻・子5人の7人家族。強みは、不動産売買や管理だけでなく、地域の商店会やPTAや神輿会など地元の縁やつながり。春日井の不動産と暮らしと人の魅力をブログで発信。お困りごとは24時間365日対応します。趣味はラグビーとキャンプと四柱推命。

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