家族が増えて家が手狭になった。あるいは、転勤で家族で引っ越すことになった。いろいろな理由で、いま住んでる家を売って、新しい家を買いたいというマイホームの買換えの相談を頂くことがあります。
今日の記事では、住宅ローン残債がある場合や新たにローンを利用する場合に知っておいてほしい、マイホームの買換えを成功させるための基礎知識をお伝えします。
住んでる家を売る。新しい家を買う。マイホーム買換えの原則。
家を売ると同時に家を買う。
まず、基本的な話として、手持ち資金で、住宅ローン残債を返済できる人や購入資金を用意できる人は、今回の買換えの話は関係ありません。
しかし一般的には、住宅ローンが関連する買換えのケースがほとんどです。
- 住宅ローン残債があるマイホームを売る。
- 住宅ローンを利用して新たにマイホームを買う。
このような場合は、原則、売却と購入の契約行為を同時に進めなければなりません。
不動産業者に現住居の売却広告をして買い手を探してもらうのと、同時に次の住まいとなる新居を探す必要があります。
買換えは「売却」と「購入」を同時に進める
買換えは、現住居の売却を進めながら、と同時に、新居の購入も進めないといけません。
現住居を売却する場合、下記のような流れで手続きが進みます。
新居を購入する場合、下記のような流れで進みます。
買換えを成功させるためには、
- 既存の住宅ローン返済と新規借入の資金計画
- 現住居の明渡しと新居への引っ越し
お金と時間のタイミングを合わせないといけない。
だから、売却と購入の２つの契約手続きをそろえてやりたい。
でも、現実としては、買換えを進めても
もしくは
といったように、売りか買いか、片方だけ先行するパターンになりがちです。
それでも、最終的に売却、購入の２つの契約がきちんと履行できればいいと思うのですが、売却や購入の片方が先行することで、どのような問題があるのでしょうか。
【A．売却先行の場合】 現住居の売却は決まっても、新居が見つかってないとき。どうすればいい？
例えば、２５００万円で販売しているあなたの家を、２５００万円で購入したいという買い手が見つかった。
しかしまだ、あなたの新居は決まっていない状態。
買換えじゃなく、ただの売却であれば、満額購入の買い手であれば、普通はこのまま売買契約を進めていきます。
しかし、買い手は決まったが、新居がまだ決まってない場合、このまま売却先行で手続きをすすめてもいいのか？あるいは、新居が決まるまで売却の話を進めない方がいいのか？
それについて説明をします。
売却先行だとどうなる？
売却先行の場合、新居が決まってない状態でも、売却代金で既存の住宅ローン残を一括返済できるのであれば、売却手続きを進めることは可能です。
例のように２５００万という売却希望価格で買い手が見つかったのであれば、新居が決まってなくても、売却の話は進めた方がいいでしょう。同時進行で新居は探せばいい。
ただし、もし、現住居の明渡しの期日までに、新居が見つからなければ、仮住まいの用意は必要となります。仮住まいを探して引っ越す手間と費用が余分にかかることになります。
仮住まいの負担はデメリットですが、現住居が希望売却価格で売れることの方が、買換えにおいては一番重要です。
売却資金で住宅ローン残債を一括返済しておけば、新居購入のときの住宅ローンの実行が容易になるからです。
逆のパターンで、購入先行の場合は、売却がきまってないと既存のローン残が足かせとなり、新規の住宅ローンの実行ができない場合があります。
【B.購入先行の場合】 買いたい新居は見つかったのに、現住居が売れてないとき。どうすればいい？
こんな家に住みたい。あなたの条件にばっちりの新居が見つかった。ぜひ購入したいと思ったとします。
でもまだ、いまの現住居は買い手が見つからず売れてない。
果たして、この場合、新居の購入を進めることはできるのか？現住居の売却が決まるまで購入は進められないのか？
それについて説明します。
購入先行だとどうなる？
購入先行の場合、売却先行パターンよりも、買換えのハードルが高くなります。
一番の問題は、既存の住宅ローンがそのまま残っている状態のままだと、新居の住宅ローンがおりない可能性が出てきます。
新居購入にあたり、銀行でローン審査をしますが、通常は既存の住宅ローンを売却代金等で完済することを条件に、新規融資がOKとなるのが一般的です。
いわゆる属性のよい方の場合は、セカンド住宅ローンなどで既存住宅ローンはそのままで２重の融資枠をとれるケースもありますし、新居購入先行で一定期間内に現住居を売却する条件でつなぎ融資が使えるケースもありますが、いずれにしてもダブルローンはローン支払いも２重ですから簡単ではありません。
売却先行の場合は、仮住まいのデメリットを受け入れれば、手続きを進めることができますが、購入先行の場合は、新居を気に入りどれほど購入したくても、新規融資がOKとならなければ、手続きを進めることができません。
買換えの成功には、①物件（購入）②ローン融資（資金計画）③買い手（売却）、の３つが必要
購入したいと思える物件もそうそうあるものでもない。
希望価格で買ってくれる買主もそうそうみつかるものでもない。
銀行ローンは既存ローン完済が条件だから、購入と売却のタイミングを揃えないといけない。
買換えは、簡単ではないですが、逆に言えば
- 新居を探す（購入）
- ローン融資をつける（資金計画）
- 現住居の買い手を探す（売却）
この3点セットを揃えれば上手くいくわけです。
そのために
- 原則売却先行
- 甘い資金計画はダメ
- 高値で売れることを見込まない
- 仮住まいも受け入れる
- 売り先行なら、決済日をなるべく遅らせる
- 買い先行なら、ローン残完済できるなら安くても売却
- 経験豊富な業者に依頼する
上記のことを意識しておくといいでしょう。
まとめ、買換えで失敗しないコツ
現金でローン残を返済できるとか、購入資金を工面できる人は、売り先行だろうが、買い先行だろうが、関係ありません。
でも、一般的に、買換えは難しい。なぜ、難しいかというと、買いたい物件を見つけるのと、売りたい物件に買い手がみつかるタイミングがそう簡単に揃わないからです。
以前に、現住居の売却が決まってない状態で、新居の購入契約をして３カ月後に決済する予定で話を進めてしまったお客さんがいました。
新居の決済期限まで（3カ月以内）に、現住居を売却して既存ローンを完済するという銀行の条件付きです。3カ月あれば売れるだろうと余裕をもっていましたが、なかなか希望価格で買い手が見つからず、結果として価格を希望価格よりも５００万円値下げして売ったそうです。
もし期限までに売れなければ、最悪住宅ローンが下りずに、購入契約の違約解除の可能性もあるわけで、かなりリスキーです。こういうのはおすすめできません。
買換えの大原則は、売り買いを揃うように努力するが、揃わない場合、売りを先行すべし。
最悪、仮住まいになっても、買い手が見つかったら、売ってローン完済しといたほうがいい。
そうすれば、新規ローンを借りるための最大の障害もなくなるので、あとは物件を探すことだけに集中できます。
マイホームの買換えで、住宅ローンが絡んでいる場合は、綿密にスケジュールや資金計画を調整しておかないと、トラブルの元ですから注意してください。
