【マイホーム住み換えの手順】ローンが残っている自宅を売って新居を購入したい

資金繰りで失敗しないためのマイホーム買換えの基礎知識

マイホームの住み換えを希望していて、自宅を売ったお金を新居の購入資金にあてたい人や自宅の住宅ローンが残っている人

買換えは、「売却と購入の同時進行」か「売却先行」が原則

買換え（住み換え）とは、マイホームを売って、新たにマイホームを買う、建てる。ということ。一般的に、いま住んでいる自宅の売却を進めながら、それと同時に、新居の購入も進めていかないといけません。原則としては売り先行していくのが基本です。ざっくりですが、家を売る、家を買う手順は下記のとおりです。

買換えで売却と購入を「同時進行」か「売り先行」で進めたい理由

原則として、自宅ローンが残っている場合と売ったお金を新居の購入費用に充てたい場合は、上記で手順を記した「自宅売却」と「新居購入」のタイミングを合わせる必要がありますが、その理由を説明します。

自宅が売れないと新居の購入代金を支払えない

自宅を売ったお金を新居の購入に充てる計画なら、自宅の引き渡しと新居の引き渡しのタイミング、つまりお金の入りと出るのを合わせないといけません。売れない限り、新居のお金が用意できないという状況に陥ります。

ローン残債のある自宅が売れないと銀行が新居のローンを貸してくれない

自宅のローンが残っている場合、新居の住宅ローンを借りるのに自宅のローン残債を完済する条件がつけられるのがほとんどです。こちらも売れない限り、ローンの残債を完済できないという状況に陥ります。

結局のところ、売却のお金がいつ入るのか？がはっきりしないと新居が買えないわけだから、理想の新居が見つかったとしても自宅売却が決まらない限り、買換えは不可能ということになります。逆に言えば、新居の購入資金を必要なタイミングで工面さえできれば買換えは上手くいくということです。

都合よく売却と購入が同時に決まるのか？

買換えを成立させるためには、売却代金の受け取りと購入代金の支払いのタイミングを合わせないといけない。だから自宅売却と新居購入を同時進行で進めたいわけですね。でもそんなに都合よくいくものでしょうか？実際には、自宅売却と新居購入を同時進行させようとしても現実的には売却か購入のどちらかが先行してしまう傾向があります。売りか買いかどちらかが先行するパターンになってしまう場合、どのような問題があるのでしょうか。

A.自宅売却が先行してしまう場合

新居を探しながら自宅を売りに出したが、すぐに自宅の買い手があらわれてしまった。しかし、新居はまだ見つかっていない。

売却先行は問題なし

自宅の売却が先行する場合、新居が見つかってない状態でも、売却をすることは可能です。売買契約をしてしまえば引渡期日までに新居が決まってなくても買主に自宅を明け渡さないといけません。あらかじめ引渡し期日を長めに設定しておくのがいいでしょう。しかし引渡し期日があまりに長いことを嫌う買主も多いので、状況によっては、一旦は賃貸で仮住まいをすることも考慮しておいてもいいでしょう。買主が殺到するような人気物件は別として、相場価格で少しでも高く売ろうとすれば普通は３か月から半年かけて買い手を探すことになります。買取ならすぐ売れますが売値は安くなってしまいます。仮住まいの引越しの手間や費用負担はデメリットですが、自宅が希望通りの価格で高く売れるなら売却先行で進めてもいいと思います。売却だけ先にしたとしても、あとは新居が見つかり次第いつでも購入手続きをすればいい。つまり、買換えそのものは問題なくできるということです。

B.新居購入が先行してしまう場合

自宅を売り出しながら新居を探していたら、買いたいと思える理想の物件を見つけてしまった。しかし、自宅はまだ売れていない。

購入先行で買い替えを進めるのは高リスク

購入先行の場合、買換えのハードルが高くなります。理想の新居というのも人それぞれ希望の条件があってそう簡単に見つかるものではありません。素敵な物件を見つけてもやはり良い物件はすぐ売れてしまう可能性も高い。どれだけその物件をほしいと思っても一番手で購入申し込みをしてかつ購入資金の目途をつけないと買えません。購入先行の一番の問題は、自宅が売れるめどが立ってないと、新居を買うお金が用意できないわけで、購入手続きも進められないということ。住宅ローンを組むことができれば新居購入は可能ですが、既存の住宅ローン完済を条件に新規融資がOKとなるのが一般的です。公務員や大企業の会社員等いわゆる属性が良い方は、セカンド住宅ローンで既存ローンがあっても融資枠をとれたり、一定期間内に自宅売却する条件でつなぎ融資が使えるケースもあるにはあります。自宅が売れてない状態でも売買契約をすることは可能ですがどういう形であれ期限内に購入資金を用意できなければ違約解除のリスクを抱えることになります。

同時進行が理想だが、売却先行なら買換えできる

売却先行の場合は仮住まいのデメリットを受け入れれば買換えを進めることができますが、購入先行の場合、理想の新居を見つけてどれほど気に入ったとしても購入資金の見込みがたたなかれば買換えを進めることができません。

まとめ。買換えは買い先行より売り先行が安全

現金でローン残を返済できるとか、購入資金を工面できる人は、売り先行だろうが、買い先行だろうが、関係ありません。でも、一般的に、買換えは難しい。なぜ、難しいかというと、欲しいと思える理想の物件を探すのも簡単でないし、自宅を売却するにしても希望の売値で買い手を探すのも簡単ではない。そんな簡単ではない購入と売却の２つ同時に進めようというわけですから、なおさら難しいのです。

買換え成功のキーワード

• 原則売却先行
• 甘い資金計画はダメ
• 高値で売れることを見込まない
• 売り先行なら仮住まいも視野に入れる
• 買い先行なら確実な自宅売却価格を見直す
• 売りも買いも経験豊富な不動産業者に依頼する

上記のことを意識しておくといいでしょう。

買い先行は注意すべし

以前に、自宅の売却が決まってない状態で、新居の購入契約をして３カ月後に決済する予定で手続きを進めてしまった買換え希望の方がいました。新居購入の決済期限まで（3カ月以内）に自宅を売却して既存ローンを完済するという銀行の条件付きです。その方は3カ月あれば自宅は売れるだろうと余裕を持っていたつもりが全く買い手が見つからず、ぎりぎり決済直前に売値を５００万円値下げして投げ売りしたそうです。想定外の値下げで資金計画に悪影響はあるし、決済期限に自宅が売れず購入資金の当てが外れれば、購入違約解除のリスクもあるので、こういう無謀な買い先行はおすすめできません。

希望価格で売れるなら売り先行もよし

買換えの大原則は、売り買いを揃うように努力するが、揃わない場合は売りを先行すべし。最悪、仮住まいになっても、買い手が見つかったら、売ってローン完済しといたほうがいい。そうすれば、新規ローンを借りるための最大の障害もなくなるので、あとは物件を探すことだけに集中できます。マイホームの買換えで、住宅ローンが絡んでいる場合は、綿密にスケジュールや資金計画を調整しておかないと、トラブルの元ですから注意してください。

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