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古家の解体するのは売主か?買主か?

古家の解体について

老朽化した古家が建ったまま、売っている土地がよくあります。

売地の情報欄には、上物ありとか、古家付き土地とか、記載されています。

もし、そのような土地を買うとき、古家の取り扱いについて注意しておくことがあります。

 

古家の解体

買い手からすると、その古家をリフォームして住むのであればいいのですが、もし、これからマイホームを新築したいということであれば、ほしいのは土地だけ。

古家はいらないわけなので、じゃあその古家はどうするの?

というお話です。

 

春日井の戸建解体

解体は誰がするのか?

いつ更地にするのか?

費用は誰がもつのか?などなど。

土地売買における古家の解体

古家を解体するのは誰か?

結論からいうと、売買契約の商談の際に、売主と買主でどうするか条件を取り決めます。

土地の引き渡しの条件を、更地渡しにするか?それとも、現状渡しにするか?

更地渡しの場合

土地売買で解体更地渡しのイメージ「更地渡し」というのは、売主が、古家を解体してくれます。

契約時にはまだ古家が建っていますが、引渡しのときまでに、土地は更地になっています。

家はもちろん、地中の基礎や配管も撤去して、門扉や外構なども含め、土地上にある構築物すべてを解体撤去、家屋の滅失登記まで完了して、土地を引き渡してくれます。

解体する時期は、売買契約を締結してから引渡しまでの間に、売主が依頼した解体業者が作業を行います。

 

現状渡しの場合

「現状渡し」というのは、古家も土地も、契約時の状態のまま、買主は、引き渡しを受けることになります。

使おうが使わまいが、古家も買主の所有物になりますので、解体する場合は、引き渡しを受けた後で、買主が自費ですることになります。買主にとっては、土地購入以外にも解体費用が負担となってしまいます。

ただし、現状渡しと言っても、古家の中の残っている家具や家電など残置物は、引渡しまでに売主がすべて空っぽにして、引き渡すのが一般的です。

不動産売買で残置物の撤去

解体費用の目安

ちなみに、解体費用の相場は、春日井あたりでいうと、木造建物で坪当たり30,000~35,000円くらいでしょうか。時期や業者によっても変動があるところですが、目安としてください。

現場の状況によりますが、30坪くらいの建物でも100万円くらいは解体費用がかかります。

建物以外にも土地上の門扉や塀や樹木撤去、家具家電や不用品などの廃棄費用も別途必要となります。

以外に家屋内の残置物、ゴミの処分費用が高額になります。

「更地渡し」か「現状渡し」どっちがいいの?

買主の立場

共有名義の土地売却買主の立場でいえば、更地渡しの条件で土地を購入しておくのが、無難でしょう。

多少安く、現状渡しで土地を購入できたとしても、買主が解体してみたら、変なゴミとか地中埋設物とか近隣トラブルとか出てきて、予想外に時間と費用がかかる可能性もないわけじゃないので、一般の方であれば更地渡しが安心ですね。

とはいえ、実際の、土地売買の現場においては、ほとんどの場合が、更地渡しですけどね。

売地情報の物件概要をみてみれば、更地渡しと書いてある売地も多いので、チェックしてみましょう。

もし、「現状渡し」の条件だったとしても、更地渡しなら買う。とか、解体費用分の値下げして。とかの交渉の余地は十分ありえます。

売主の立場

売主の立場で言えば、現状渡しでも買い手が見つかれば、解体費用分が浮いてラッキー。となる可能性もありますが、土地売買相場はあくまで更地評価なのですね。

だから、現状渡しで売る場合は、解体費用分はもともと減価して査定評価するのが基本です。

また、現状渡しだと、買い手が割高に感じて、相場価格でも敬遠される可能性もあるので、それで買い手がつけばラッキーですが、あまり現状渡しにこだわるメリットは売主にとってもそんなないのかなと思います。

ちなみに、更地渡しの場合、売主は、買い手が決まって、売買契約を締結してから、解体をすればいいですよ。

そうすると、解体費用は、決済引渡し時に、売買残代金から精算できるので、先行で工面しなくてもいいですし、せっかく更地にしたのに売れずに、1月1日で年をまたいで土地の固定資産税が高くなってしまうというリスクも心配ありません。

買い手が決まる前から、更地にしておくと、確かに、土地の見た目はよくなって、買い手の印象はよくなりますが、販売時に古家があっても売れる土地は売れますし、更地でも売れない土地は売れませんから。

まとめ

一般的な古家付きの土地売買は、ほとんどが更地渡しだと思います。

現状渡しは、よほど土地の条件が良くて、その条件を呑まないと買えないとか、買い手がプロで解体などのリスクを承知してその分価格を安くして買うとか、そういうイレギュラーなケースなるでしょうか。

どういう条件であったとしても、買い手と売り手が合意すれば、それで売買契約は成立しますので、どちらが正しいということではありません。

ただし、一般の方は、買い手の立場、売り手の立場で、メリットだけでなく、デメリットというか、リスクの可能性についてもよく考えて、不動産売買をしていただきたいと思います。

春日井、名古屋の不動産売買でお困りのことがあれば、お気軽に春日井シティ不動産にご相談ください。わかりやすく丁寧にお答えいたします。

 

 

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