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【上物ありの土地購入】古家の解体をするのは売主?それとも買主?

古家の解体をするのは売主?それとも買主?

老朽化した古家が建ったまま、売っている土地がよくあります。そういう売地の物件情報欄には、「上物あり」とか、「古家付き土地」とか、記載されています。もし、そのような土地を買うとき、その古家ってどうなるのでしょうか。売主が壊してくれるのでしょうか?それとも自分で壊さないといけないのでしょうか?今回は「古家付きの土地を売買する場合の解体について」の記事を書いてみました。

古家が建っている土地を買いたいが解体は誰がするのか?

古家の解体買い手からするとその古家をリフォームして住むのであればいいのですが、もしこれからマイホームを新築したいということであればほしいのは土地だけ。古家はいらないわけなのでじゃあその古家はどうするの?というお話です。「解体は誰がするのか?」「いつ更地にするのか?」「費用は誰が負担するのか?」「気をつけるポイントは?」などについて説明していきます。

古家を解体するのは誰か?売主か?買主か?

結論からいうと、一般的な話としては、もともと更地渡しという条件で、売主が土地を売っている場合が多いですのですが、根本的な話としては、売主と買主が協議をして自分たちで決めてしまえばいいのです。つまり、土地売買契約における条件として、土地を引渡す状態を、「更地渡しにするか?」それとも、「現状渡しにするか?」という話です。普通はこのどちらかになると思います。

「更地(さらち)渡し」は売主が解体する

春日井の土地売却「更地(さらち)渡し」というのは、売主が古家を解体して更地にして買主に引き渡してくれることです。売買契約を締結するときにはまだ古家が建っている状態です。通常は売買契約締結後にあらかじめ取り決めた土地の引渡日までに古家を解体をします。これはすべて売主が解体業者に依頼しておこない解体費用は売主が負担します。解体業者は古家はもちろん地中の基礎や配管も撤去します。また門扉や外構なども含め土地上にある構築物すべてを解体撤去します。解体後は建物の滅失登記まで完了をしたうえで買主に土地を引き渡してくれることになります。

「現状(げんじょう)渡し」は買主が解体する

「現状(げんじょう)渡し」というのは古家付きの現状のまま買主が土地を買うことです。買主が古家を使おうが使わまいが、いったん建物の所有権も買主に移転させるのが一般的です。もし古家が不要で解体するという場合は、古家付きの土地の引渡しを受けて売買取引が完了した後で、買主が自費で解体することになります。買主にとっては、土地購入代金以外にも解体費用の負担がのしかかります。古家の中の残っている家具や家電など残置物については、引渡しまでに売主がすべて処分して建物は空っぽの状態にして引き渡すのが一般的です。

解体費用の目安

解体費用の相場は春日井あたりでいうと木造建物で坪当たり25,000~30,000円くらいでしょうか。時期や業者によっても変動があるところですが、目安としてください。現場の状況によりますが、30坪くらいの建物だけでも100万円くらいは解体費用がかかります。建物以外にも土地上の門扉や塀や樹木撤去、家具家電や不用品などの廃棄費用も別途必要となりますし、残土がでる場合はその処分費もかかります。家屋の解体費用以外に、残置物やゴミの処分費用は思いのほか高額になりますので、注意が必要です。

「更地渡し」か「現状渡し」どっちがいいの?

買主は更地渡しで買うのが絶対おすすめ

買主の立場でいえば「更地渡し」で土地を購入しておくのが無難です。現状渡しで土地を購入した場合、解体費用がかかるのはもちろん、それ以外に解体するときに変なゴミとか地中埋設物がでてきたり解体中の近隣とのトラブルが起こったりする可能性があります。解体費用分を土地価格から値引きしてもらったとしてもそういうトラブルが起これば対処する時間と費用が無駄にかかります。問題がないことの方が多いかもしれませんが万一トラブルが起こったときのリスクは覚悟しておく必要があります。なので一般の方であれば更地渡しが安心です。実際の土地売買の現場においてはほとんどの場合が更地渡しだと思いますが、購入する前に現状渡しか更地渡しかはチェックしておきましょう。もし「現状渡し」の条件だったとしても「更地渡し」なら買うとか「解体費用分の値下げ」とかの売主への交渉の余地は十分ありえます。

売主の立場ならどっちがいいの?

売主の立場で言えば、「現状(げんじょう)渡し」で相場価格で買い手が見つかるのが一番いいですが、土地相場はあくまで更地評価が基本なので「現状(げんじょう)渡し」の場合は土地相場から解体費用分は差し引かれる可能性は高いです。うまくいけば解体費用分が浮いてラッキーとなる場合もないことはないですが、「現状渡し」は買い手のリスクが高いことなので敬遠されて売りにくくなる可能性に注意してください。買い手と合意すればどちらでもいいですが、実際は「現状渡し」にこだわるメリットは売主にとってもそれほどないので、基本は更地渡しをベースに考えておいた方がスムーズな売却ができるのではないかと思います。

更地渡しで売主が解体する場合、いつまでに解体工事をすればいいのか?

土地を売るときの家屋解体「売主が解体工事をする場合いつすればいいか?」については、基本的には買い手が決まってからでいいでしょう。最終的には買い手に引渡すときまでに更地にしておけばいいので、売買契約を締結してから解体工事を開始すればをちょうどいいと思います。買い手が決まる前から解体して更地渡しにしてもいいのですが、買い手が決まって引渡しに間に合うように解体すれば、解体費用は決済引渡し時に売買残代金から精算できるので先行で解体費用を工面しなくてもよくなります。またせっかく更地にしたのに売れずに1月1日で年をまたいでしまうと翌年度の土地の固定資産税が高くなってしまうというリスクもあるので注意が必要です。買い手が決まる前から更地にしておくと確かに土地の見た目はよくなって買い手の印象はよくなりますが、販売時に古家があっても売れる土地は売れますし更地でも売れない土地は売れません。

まとめ.売主による解体更地渡しが一般的。現状渡しでも交渉の余地あり。

一般的な売買ではほとんどが更地渡しだと思います。「現状(げんじょう)渡し」はよほど良い土地でその条件を呑まないと買えないとか、買い手がプロで解体などのリスクを承知したうえでその分の価格交渉をして安くして買うとか。ややイレギュラーなケースと言えるかもしれません。とは言えどういう条件であったとしても買い手と売り手が合意すればそれで売買契約は成立しますので更地渡しが正しいとか現状渡しが間違っているということではありません。それでもプロではない一般の方が売買する場合は買い手の立場なら圧倒的に更地渡しがリスクが少ないです。売り手の立場でも「現状(げんじょう)渡し」にこだわっても「更地(さらち)渡し」より高く売れるわけではありません。目先の損得も大事ですが売主と買主がお互いに気持ちよい選択した方が結果としても上手くいくのではないかと思います。

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代表 山本直嗣

春日井シティ不動産株式会社代表。昭和48年生まれ。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、心屋認定リセットカウンセラー。妻・子5人の7人家族。強みは、不動産売買や管理だけでなく、地域の商店会やPTAや神輿会など地元の縁やつながり。春日井の不動産と暮らしと人の魅力をブログで発信。お困りごとは24時間365日対応します。趣味はラグビーとキャンプと四柱推命。

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