まだ売る気はないが、空家を解体して更地にするべきか？
相続したご実家についてご相談をいただきました。
相談内容
相続した春日井の実家の管理について相談したい。築４０年以上の古い戸建を相続した。自分はすでに別の場所で暮らしているから、その家を使う予定もない。しばらくは空き家のままにしておくしかないけど、近くにいるわけじゃないから、古い建物の維持管理が行き届かずになにかあったらどうしようと不安を感じる。家も老朽化で劣化もひどいし、人に貸すつもりもないし、自分が住むこともできない。いっそのこと、空き家を解体して更地にしてしまったら、面倒な建物の維持管理の心配もなく、気持ちも楽だと思うがどうだろう？いま建物を解体することのメリットとデメリット、不動産屋としての意見を聞きたい。
昨今、放置空き家に対して近隣からの苦情を見聞きします。
実際には空き家の中でトラブルになるのはごく一部なのですが所有者の方もご近所とトラブルにならないように気をもまれている方も多い。
今回のお客様は相続した実家が空き家になってしまったが、そのまま空き家のままにしておいても問題がないのか？更地にしてスッキリしておいた方がいいのか？
どうすればいいのかアドバイスが欲しいとのことでした。これは「空き家の管理をどうするか」につながる問題です。
まずは解体する場合と空き家のまま維持する場合のメリットとデメリットについて説明します。
解体して更地にしたら？空き家のまま維持したら？メリットとデメリット
相続したご実家を「解体して更地にした場合」と「空き家のまま維持する場合」のメリットとデメリットを考えてみます。
実家を解体して更地にしたらどうなる？
更地にするメリット
- 建物の維持管理の手間が不要になる
- 建物の固定資産税がなくなる
更地にするデメリット
- 解体費用などの支出が必要になる
- 土地の固定資産税が高くなる（住宅用地の軽減適用外になる）
更地にすると土地の固定資産税が高くなります
一般的に土地に住宅などの建物が建っていることで土地の固定資産評価は軽減措置を受けて安くなっています。
例えば小規模住宅用地の特例という制度は、固定資産評価が６分の１に軽減されてたりします。ところが空き家を解体して更地になると、その６分の１の軽減適用外となるので、土地の固定資産税が跳ね上がることになります。
解体で滅失される建物の固定資産税はなくなりますが、その分以上に土地の固定資産税が上がってしまいます。
解体費用の目安について
解体費用は大きな出費となります。解体費用の目安としては木造建物で坪単価３万～４万くらい。かりに３０坪の建物を壊すだけでざっと１００万くらい。
さらに建物解体費以外に門扉や植栽やコンクリートブロック塀や車庫など外構部分の解体費用と建物内や敷地内の残置廃棄物の処分費用が必要となります。
廃棄物の処分費用はゴミの量によりますが一般家庭でも少なくても数十万はかかることが多いです。
実家を空き家のまま維持したらどうなる？
空き家で維持するメリット
- 解体費用などの支出が必要がない
- 建物を利用できる可能性が残る
- 土地の固定資産税が安いまま（軽減適用継続）
空き家で維持するデメリット
- 建物の維持管理の手間がかかる
- 建物の固定資産税がかかる
空き家でも更地でもしっかり管理すればどちらでもOK。
解体して更地にするか？空き家のまま維持するか？
それぞれメリットとデメリットがありますが、結論としてはどちらでもいい。なるべく経費をかけずに問題やトラブルがおこらないように維持していくのがベストです。
一般的には売るときか貸すとき、つまり土地の利用目的が決まったときに解体するケースが一番多いので、それまでは空き家のまま現状維持で管理をするのが無難。管理といってもおおげさなことをする必要もない。適度な草木の伐採やゴミ放置対策とか常識的に近隣住民の方に迷惑をかけなければいい。忙しくてご自身で管理ができないなら当社のような会社に管理を委託してください。
もちろん売ったり貸したりしない場合でも、先に解体して更地にするのもOKです。空き家と同様、土地も近隣の迷惑にならない程度に管理すればいい。
ちなみに、今回のご相談のお客様は、しばらくは解体はせず空き家のまま現状維持とすることになりました。
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