買取を選ぶ理由

マンション売却、仲介と買取、売れる金額はどれだけ違うの?

春日井のマンション売却を検討中の方から、仲介と買取の違いについて、ご質問がありました。

今住んでいる春日井のマンションを売りたい。仲介で売る場合と業者買取で売る場合の違いを教えてほしい。できたら周りに知られずに、なるべく高く、なるべく早く売りたいが、いい方法はないか。

端的に言うと「仲介」というのは、一般の不動産流通市場で買い手を探すこと。「買取」というのは、不動産流通市場を通さず、買取専門業者にマンションを売ること。どちらもマンションを売ることには変わりないのですがいったいなにがどう違うのか?売主にとって仲介で売るか?業者買取で売るか?どっちが得か?どっちがメリットがあるか?売主の状況や意向により、どちらが良いか?の答えはかわりますが、結局、比較して判断するしかありません。なので、まずは、仲介と業者買取と基本について説明していきます。今回は、マンションの売却に関連していただいたご質問ですが、土地を売るときでも、一戸建を売るときでも、考え方は同じです。

まずは「仲介」と「買取」の違いについて説明します

「仲介」は広告など販売活動をして広く買い手を探す。一般的な売り方です。

「仲介」というのは、売主から売却を依頼された不動産業者が、広告宣伝をして、一般の買い手を探すこと。

ごくごく標準的な不動産売却のスタイルです。ネットや新聞などに広告掲載されている物件はほぼ仲介物件です。

ほとんどの売主が「仲介」で不動産を売却していると考えていいでしょう。

相場価格で売りたいなら仲介でということになります。

買取は業者が即決で購入するが仲介より安い。売主の特別な事情があるときの売り方です。

不動産査定価格の提示「買取」というのは、仲介のように広告をして一般の買い手を探すのではなく、買取を専門にする不動産業者が買主候補となります。

買取業者が提示した購入希望価格を売主が承諾すればすぐに売買成立となります。広告をする必要もなくとにかく即決、早いのが特徴です。

しかし、買取業者は転売を目的して物件購入をするため、業者買取価格は、仲介の売買価格を下回る場合がほとんどです。

仲介と買取ではどれくらい価格が違うか?

「買取」は売値が安くなるといいますが、実際に「仲介」と比べるとどれくらい価格は違うのでしょうか?

例)売却相場が1500万のマンションを売る場合

例えば、今回ご相談いただいたマンションの一般的な売却相場が1500万円とします。つまり、仲介であれば、1500万円くらいで売れる可能性が高いということです。これから広告して買い手を探すので早くても1~3カ月くらい、遅ければ半年以上かかるかもしれませんし、物件の状況や時期によってそれ以下になる場合もそれ以上になる場合もあるでしょうが、相場価格で売れる予測は立ちます。

買取価格はどうやって決まるか?

買取業者は、転売を目的に買取をします。基本的には仕入原価(買取価格)と売値(転売価格)の差額が利益という考え方ですから、売却相場をベースにそれよりどれだけ安く買えるかが買取業者のビジネスのポイントです。売却相場1500万円のマンションを1500万で仕入れすることは転売ビジネス上不可能なわけです。

もう少し買取価格を掘り下げいきます。どうやって買取価格を算出しているのでしょうか?

買取なら良くて7掛け

もし売却相場1500万円のマンションを1000万円で買えたとしたら、買取業者はいくら儲かるでしょうか?500万円儲かるでしょうか??

実際には、マンションを買い取るお金以外にも、登記費用や仲介手数料、リフォーム費用、広告費用、税金など、買取業者が負担しないといけない費用があります。買い値と売り値の差額である500万円から、これらの費用を差し引いた分が買取業者の儲けになるわけです。ざっくり言うと、費用が200万で収まれば、300万円の儲け。費用が500万円以上かかれば赤字です。

買取業者はビジネスですから、売れる相場とかかる経費を見極めて、最低でも利益を売値の2割(目安)を見込んで、買取価格を算出します。仲介で売れる価格と買取で売れる価格は大きく違ってくる理由はここにあります。

今回のマンションなら、仲介で普通に売れば1500万円で売れるかもしれません。しかし、買取なら良くて1000万円くらいでしょうか。買取業者も競争なので、買取業者の中で一番高い金額を提示しないと買えませんので、もしかするとタイミング的に無理してでも欲しいから1100万出すとかいう業者も見つかるかもしれませんが、それでも仲介に比べれば2、3割は安くなってしまいます。

普通は仲介で売ればいい。買取よりは必ず高く売れる。

マイホーム購入最初の方で申し上げましたが、ほとんどの不動産売却は、買取ではなく仲介で買い手が決まります。なぜか?それは、仲介の方が、買取よりも高く売れる可能性が圧倒的に高いからです。当たり前ですが、売主としては誰だって、1円でも高く売りたいに決まってる。それなりに時間がかかっても、少しでも高く売ろうとするなら、仲介に限ります。中には、仲介でもなかなか買い手が見つからずに、価格を下げないと売れないとか、それでも買い手が見つからず、やむなく買取に移行するというケースもあります。買取を選択するケースは、売主に特別な事情があることが多いので、普通は仲介で売却することになります。ほとんどの人が仲介で売った方がいいでしょ???買取で売るなんて馬鹿みたいじゃん。そう思いますよね。でも仲介より安値になってしまうけど売主の事情によっては買取での売却を選ぶこともあるのです。その理由ってなんなのでしょうか。

仲介より安いのに買取を選択する事情とは?

1.とにかく急いでいる

急ぎの不動産売却

売主の状況によっては、とにかく1日も早く売却したい。いますぐ資金化したい。仲介のように、広告して買い手を探している時間がない。そういうケースであれば、業者買取であれば、提示価格で納得できるなら、すぐに売買契約して、決済引渡のスケジュールが決まります。価格は安くなりますが、とにかく急ぎで売却したいというニーズには対応できるわけです。

2.誰にも知られず内緒で売りたい

近所や親戚に内緒で売却ご近所の人や、親戚に内緒で売りたいという場合もあります。家の事情を探られたり、余計なことを言われたくないとか。普通に、仲介で売ると、広告をしたり、買い手さんが物件を見にきたり、周りに知られる可能性が高くなります。価格が安くなったとしても、周りとのかかわりをシャットアウトして売却したいというニーズには対応できるわけです。

3.とにかく面倒なことはごめん。早くスッキリしたい。

とにかく面倒な責任からも手を引きたいし、早くスッキリしたい。そういう方もいらっしゃいます。不動産を売るとなれば、打合せや手続きなど、どうしてもいろいろと対応しないといけないことが出てきます。また、売ったあとでも、なにか物件に欠陥が見つかったときには、売主が責任を負わないといけないケースも、一般的にはありえます。買取業者によっては、瑕疵担保免責(かしたんぽめんせき)と言って、売ったあとの欠陥が見つかっても売主は取らなくていい。という売り方も可能なので、価格は安くなっても、そういったニーズには対応できるわけです。

冒頭のご相談者の方は、なるべく高く、なるべく早く、なるべく周りに知られずに、なるべく面倒なく売りたいという希望がありました。原則として、高く売ろうと思うなら、仲介で時間はそれなりにかかるし、広告もしないと買い手が見つからないかもしれない。買取でいいなら、速攻で売れるし、広告も不要で、面倒なこともない。ただし、売値は3割は安くなる。買取でも少しでも高く買ってくれる業者は探すにしても仲介価格には及ばない。どの条件を優先するかで何を選択するか売主が判断する必要があります。

実際は買取価格も物件によって様々です。条件が良くて相場の7割、悪ければ相場の半分でも厳しいこともある。マンションや戸建てだとお部屋の設備や劣化具合によりますし同じエリアの土地でも大きさや立地によっても価格は違ってきます。仲介より高く売るというのは難しいですが、売主の事情によっては買取も検討してもいい場合もあると思います。いずれにしても、不動産の売却を検討する場合は、査定から始まると思いますが、もし、春日井や名古屋市の不動産をご所有でしたら、お気軽に一度ご相談ください。お客様の状況に合わせて最適な方法をご提案させていただきます。

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