【マンション買取査定の仕組み】買取価格の目安は、相場の3割安!?

中古マンション買取 仲介より買取の価格が安い理由

マンションを「買取」で売ると、売値が安くなってしまう理由

春日井のマンション売却を検討中のお客様から、「買取価格」についての違いについて、ご質問がありました。

買取だとすぐ売れけど安くなると聞いたけど、どれくらい価格が違うの?

今回の記事では、不動産の買取が普通に売るより安くなる理由とその仕組みについて説明していきます。

普通は「買取」じゃなく「仲介」で売却するのが一般的

ほとんどの物件は「仲介」で、広告宣伝により、買手を探して、売買契約を成立させます。売り出して3カ月くらいで売れるであろう価格です。この仲介で売買取引された価格が、いわゆる世間一般の「売買相場」です。

業者が転売目的で購入するのが「買取」

「買取」というのは、一般個人ではないプロの「買取業者」が、転売を目的として物件を購入します。買取で物件を仕入れたら、リノベーション(リフォーム)して商品化、広告宣伝して買手を探して売却という流れになります。

相場よりいかに安く買えるか?が肝となるビジネスモデルなので、業者によって価格差はありますが、通常の売買相場より安く買わないと事業が成り立ちません。売主としては、売値が安くなってしまいますが、すぐに契約してお金を受け取ることや、土地や建物の欠陥責任を負わずに売ることが可能となります。早ければ、数日から数週間で売却を終えてしまいます。

また仲介業者を入れずに直接買取業者と契約する場合であれば、仲介手数料が不要になるというメリットもあります。

業者は買取価格をどうやって決めるのか?

さて、物件を買い取りたい業者は、どうやって買取価格を決めるのでしょうか。ざっくりですが、マンション買取の価格算出のプロセスは、下記のような流れになります。

いくらで売れるか?の目利きで「買取価格」が決まる

あるマンションを買い取って、最終的には「1800万円」で売り切る!という「読み」をした業者Aがいるとします。

もし利益を2割(この例なら「360万円」)取りたいなら、「仕入(買取価格)」と「リフォーム」と「諸経費」の合計を「1440万円以内」におさえる必要があります。仮に、リフォームで「200万円」諸経費が「100万」かかるとすると、マンションを買い取る金額は最大で「1140万円」ということになります。

1800万ー360万ー200万ー100万=1140万円

売主が「1140万」で売ってくれるかどうかは別として、業者Aが買取る価格はこのような計算によってはじかれるのです。

業者によって買取価格は違う

買取価格はどの買取業者も、基本的に上記の流れで算出しますが、買取価格は違います。業者としては、赤字になるリスク軽減のために、極力安く買いたいですが、ライバル業者より高い価格を出さないと物件を買えないというジレンマがあります。

買取価格が高めに出せる業者の傾向としては、再販する価格を強気にみれる、リフォームを低コストできる、得意エリアの物件である、在庫が少なく仕入れの意欲が強い時期など、の特徴があります。もし別の業者Bが、上記のマンションを、再販1900万円で売れ切れる!利益は1割(190万)でOK、リフォーム工夫して100万円に抑え、諸経費は100万と判断したとします。

その場合の買取の上限価格としては、「1510万円」ということになります。

1900万円ー190万ー100万ー100万=1510万円

上記の例は、極端ですが、同じマンションでも「1140万」と「1510万」、業者の再販価格やリフォームの目利きによって、370万円も違ってきます。

売値が安いのに「買取」を選択する売主のメリットは?

一般的な売主は、価格が安くなってしまう買取ではなく、普通に広告をして少しでも高く売ることを希望します。しかし中には、多少安くなってもいいから「買取」で売却されるお客さまもいらっしゃいます。買取にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

すぐに資金化できる

とにかく1日も早く売却したい。いますぐ資金化したい。仲介のように、広告して買い手を探している時間がない。そういう事情があれば、買取の場合、すぐに契約して、引渡ができれば、早ければ数日から数週間で売却代金を受け取ることができます。

誰にも知られることなく売却できる

近所や親族に内緒で売りたいというお客様もいます。仲介で売る場合は、広告や現地案内など公開状態なので、内緒で売ることは不可能です。でも買取であれば、業者が内々で価格を算出して合意できれば、周りとのかかわりをシャットアウトして売却することができます。

面倒な責任を回避できる

普通は、不動産を売るとなれば、打合せや手続き、片付けなど売主として対応すべきことがあります。また、売ったあとでも、なにか物件に欠陥が見つかったときには、売主が賠償責任を負うケースもあります。買取の場合は、売買後に欠陥が見つかっても売主は責任を取らなくていい、片付けもせずに現状のまま引き渡せばいいという売り方もできます。

一般の買主が買わない物件でも売れる可能性あり

人気がない場所だったり、土地が広すぎるとか、地形がよくないとか、物件の条件によっては、なかなか仲介で売るのが難しい、一般の個人の方が買わない土地や建物もあります。その場合でも、買取であれば、価格が安ければ購入するという業者がみつかるケースもあります。

即資金化を希望するなら買取査定を。価格を聞いて判断すればOK。

売主としては、一番高い価格を提示してくれる買取業者に売ればいいです。自分で買取業者をネット等で探してもいいですし、地元の不動産業者に相談すれば買取価格と普通に売る場合の相場の両方を提示してくれるでしょう。

目安としては、マンションや戸建ての場合は相場の5割~7割、土地の場合は6割~8割といったところでしょうか。条件が悪ければ買取できないという場合もあります。

まとめ

今回の記事では、買取価格が安くなってしまう理由と買取の仕組みについて説明しました。

買取業者はプロですが、当初想定した価格で売れないとか、想定した以上に部屋の劣化や設備の交渉があってリフォームが費用が高くなったとかで、赤字を出して下手をすれば倒産するリスクも抱えています。

強気な買取業者もいますが、人気物件以外は、売主が期待するほどの買取価格にならないケースが多いです。それでも、急な資金化を要したり、面倒な責任を回避したいなど、お客様の事情によっては買取がニーズにあう可能性があります。

春日井エリアの物件を購入したいという買取業者もたくさんおりますので、もし買取の場合の価格を知りたい方がいれば、当社にご相談ください。複数の買取業者に打診して買取の上限額を提示いたします。買取価格に納得いかなければ、「買取」をやめて、普通に広告して販売することも可能です。

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この記事を書いた人

春日井シティ不動産代表。おひつじ座。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター。妻・子5人の7人家族。強みは、不動産だけでなく、母校や商店会やPTAや神輿会など、春日井の暮らしで築いたご縁やつながり。お客様のお困りごとは年中無休でいつでも対応。趣味はラグビー。