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【地中埋設物の問題。瑕疵担保から契約不適合へ】買った土地の中からゴミが出てきた

買った土地から埋設ゴミがでてきたときの対処の仕方

買った土地から地中埋設物がでてきたときの対処の仕方

土地を購入してから、いよいよマイホーム建築の工事が始まります。ところが、造成工事や基礎工事が始まって土地を掘ってみたら、地中からゴミが出てきたり、昔の建物の基礎が残っていたり、コンクリートやブロックの残骸がでてきたりする場合があります。その場合、買主や売主はどう対応すればいいのでしょうか。今回の記事は、買った土地から地中埋設物がでてきたらどうすればいいか。というお話について説明します。

地中埋設物ってなに?

買った土地からゴミが出てきたら地中埋設物とは、その名の通り、地中の埋設物。土地の中に埋まっていた不要なゴミや残骸のことです。売主も自分の土地とは言え、地中の状況まで把握してないケースがほとんどです(売主がもともとゴミの存在を知っていて黙っていたのが発覚した場合はまた別の問題になります。)。なので、地中埋設物が発覚したこと自体は仕方のないことです。でも、買主が新たに土地利用するに当たり、その地中埋設物を撤去しないといけません。では問題はなんなのか?それはその地中埋設物をだれがどうやって撤去するのかということになりますが、これは売買契約条項に含まれる瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)の問題として処理することになります。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは?(※令和2年4月民法改正で契約不適合責任に)

売買する土地や建物に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」といいます。瑕疵というのは、つまりは欠陥のこと。契約時には気づかず、引き渡し後に瑕疵が発覚した場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。建物の場合、構造部分の欠陥や雨漏りやシロアリの被害などが隠れた瑕疵に該当します。土地の場合、地中埋設物が発覚した場合も該当することが多いです。民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は、特に定められていませんが、一般的な不動産の売買契約では、引き渡し後1ヶ月とか3ヶ月とか期限を契約条項で定めます。取引条件によっては、瑕疵担保責任を免責にする、つまり、引き渡し後に欠陥が発覚しても売主はその責任を負わないと定める売買契約もあります。

もし地中埋設物が出た場合、撤去方法や費用はどう処理するか

もし地中埋設物が出た場合、どう処理するばいいのでしょうか。これは売買契約書の瑕疵担保条項がどうなっているのかで処理の仕方が異なります。契約書の記載が「売主が瑕疵担保責任を負う条件」になっているか、「売主の瑕疵担保責任は免責」になっているか、このどちらかです。

瑕疵担保責任が有り=売主が費用負担する

一般的には売主は一定の期間は瑕疵担保責任を負う条項となっていると思いますが、この場合、瑕疵担保責任の期限内に発覚した地中埋設物は、売主の責任と負担で撤去することになります。売主は知らなかったといっても責任は免れません。実務としては、買主は地中埋設物が見つかったら速やかに不動産会社を通じて、売主に状況を伝えます。そして現場を不動産会社及び売主に確認してもらい、撤去等に要する費用を算出します。撤去する業者さんについては、双方で協議して決めればいいです。協議がまとまれば速やかに売主の責任と負担で地中埋設物の撤去を行います。買主としては、必ず現場の状況を不動産業者と売主に確認してもらうこと。売り主としては、速やかに確認対応をすること。これが大事なポイントです。

瑕疵担保責任が免責=買主が費用負担する

瑕疵担保が免責の場合は、もし地中埋設物がでてきたとしても、売主の責任は問えませんので、残念ながら、買主の責任と負担で、地中埋設物の撤去等を行う必要があります。ただし、売主がそのことを知っていたのに隠していた場合は、告知義務違反等で責任を問われる可能性はありますので注意しましょう。買主としてリスクが大きいのは、この瑕疵担保免責で売買するケースです。買主としては出来るかぎり瑕疵担保免責での契約は避けたいところです。

補足、民法改正により瑕疵担保責任は契約不適合責任へ移行

民法改正により令和2年4月1日以降、「瑕疵担保責任」に変わり「契約不適合責任」が制定されました。先にいっておくと、この民法改正以降に、売主および買主が地中埋設物の問題を処理するとしても、瑕疵担保責任のときと対処の仕方はまったく変わりません。

契約不適合責任とは?

売買契約の履行において、引き渡された売買の目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負うこととなる責任です。基本的には瑕疵担保と同じですが、売った商品に対する売主の責任の範囲が瑕疵担保より広くなっているので、売主の善意や無過失に関係なく、結果として土地の異常状態があれば売主が問われる責任がより明確にされたという感じでしょうか。契約不適合責任の中に、従来の瑕疵担保責任もその一部として含まれたようなイメージです。売主の責任といっても、この記事のテーマである「地中埋設物の問題」に関しては、費用が掛かりますがそれを撤去すればいいだけです。

まとめ

この地中埋設物は程度の問題はありますが、可能性としては誰にでもありえる話です。撤去が不可能なほどの甚大な地中埋設物の発覚は私の経験ではありませんが、昔に解体した建物の基礎などのコンクリガラや配管等の埋設物が出てきた経験は何度もあります。あらかじめ土地の履歴などは聞き取りしておきたいところです。民法改正による契約不適合責任が制定されましたが、地中埋設物が出たときの現場の実務としては瑕疵担保のときと大きく変わることはありませんが、売主としても売った土地に何か問題がでてときに知らないでは済まない責任がでてきます。少しでも気になるところがあれば、あいまいなままにせずに、不動産業者に伝えてどうすればいいか相談してください。もしトラブルになったときにそれが売主自身の身を守ることになります。買主にとっては契約の目的物の不備に対する責任所在がより明確になったので安心できる取引につながるのではないかと思います。

  • この記事を書いた人

代表 山本直嗣

春日井シティ不動産株式会社代表。昭和48年生まれ。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、心屋認定リセットカウンセラー。妻・子5人の7人家族。強みは、不動産売買や管理だけでなく、地域の商店会やPTAや神輿会など地元の縁やつながり。春日井の不動産と暮らしと人の魅力をブログで発信。お困りごとは24時間365日対応します。趣味はラグビーとキャンプと四柱推命。

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