共有名義の土地を売りたい

兄弟3人の共有名義の土地を売却したいが兄が反対してる

共有名義の土地の売却について相談を受けました。

Aさんは、数年前に兄と妹と三人で3分の1づつ、親から春日井市内の土地を相続しました。Aさんと妹は早く売却して現金化したいが、兄はまだ売却する気がなく反対されていると。できたら兄を説得して、土地を売却したいが、もし無理なら、自分の分だけでも売りたいが、可能か?現金化する方法について教えてほしい。

今回は、1つの土地を、兄・弟・妹の3人で3分の1ずつ、共有持分で所有しているケースです。相談者Aさんはできたら3人で協力して土地を売りたいが、兄が拒否するなら自分の分だけでも現金化する方法はないか?という相談です。今回は、「共有名義の土地の売却」をテーマに述べてみます。

一般的には単独所有が多いが、共有名義は複数人で持分を所有

共有名義の土地は自分単独で勝手に売ることはできない

共有持ち分の土地売却

一般的には、ひとつの不動産に対して、所有者というのは1人のイメージがあるかと思いますが、共有名義というのは、ひとつの不動産に対して、所有者が複数人いるということです。例えば、共働きの夫婦が半分づつお金を出してマイホームを買う場合とか、今回の相談のケース(図面参照)のように、相続のときに不動産を法定持分でわけるとか、いろいろな事情で共有名義で所有している不動産は結構多く存在しています。

しかし共有名義の土地は、土地を売却しようとするときは名義人全員の同意が必要となります。みんなのものだからみんなで決めようと。民法では過半数の同意で実行できる権利もありますが、土地の処分などつまり売却する場合は所有権に影響を及ぼす重大な行為ということで全員の同意が必要となるわけです。なので今回のAさんのように自分と妹(3分の2)は土地を売却したくても、兄の同意が得られない以上、この土地を売却することは事実上できないことになってしまうのです。

一般的な単独所有の土地なら自分の好き勝手にできる

春日井の土地相続いわゆる普通の単独で所有している土地ならば、売ろうが貸そうが放置しようが自分の好きなように権利を行使できます。

例えばもし、Aさんが相続のときに図面のように、持分ではなく、兄と自分と妹それぞれ三分割して相続登記をしていたら今回のような問題は起こりませんでした。3人がそれぞれ売りたいタイミングで、Aさんと妹さんは今すぐにでも売ることができたはずです。Aさんはなんで持分で分けてしまったんだろうと後悔していましたが、相続不動産が一つしかなくて売却しない場合、とりあえずいったん法定相続で共有持分でわけてからあとのことは将来ゆっくりと考えようというケースも少なくありません。

それでは3分の1しか持分のないAさんはどうすればいいのでしょうか?お兄さんが売却に反対している間は現金化することはできないのでしょう?

Aさんの共有持分を現金化する方法はないのか?

共有持分の土地を売るのを反対する共有者がいた場合、現実的に現金化する可能性は限りなく低くなってしまいます。しかし可能性はゼロと断定するにはまだ早い。可能性は低いかもしれないが、ここからは現金化する方法論を述べてみたいと思います。

試したい方法その1.お兄さんを説得して全員で土地を売却する

難しいのは承知ですがAさんの望む形としてはこれが一番ベストでしょう。普通の土地売却と変わりませんが、土地を売ったお金を3人で分けるという方法です。今回のご相談のケースで言えばお兄さんの承諾なく土地を売ることはできないのでお兄さんを説得して一緒に売ると。いまの時点でお兄さんは土地を売る気がない。ということですが、なぜ売りたくないのか?その理由によっては口説き落とす可能性はゼロではないと考えます。どうしても売りたい理由を伝えて、妹さんと一緒に、お兄さんを説得する。とにかく説得する。

春日井の土地情勢を乱暴に言ってしまいますが、将来的に地価が上がるよりも下がる可能性の方が高いというのが一般的な見方ですから、いま売ったほうが得とかいま一緒に売ってくれたら少し多めにお金を渡すとか金銭的な損得を切り口に説得を試みる、あるいは情に訴えかけるとか切り口はいろいろあると思いますし、これを機会に将来的に子どもたち次世代のことも踏まえ、この土地をどうしていきたいのか、兄弟の意見を集約しておくだけでも意義があります。

ただしお兄さんがどうしてもなにがなんでも死んでも売りたくない。なにか特別な理由がある場合は、現時点の土地売却はあきらめるざるを得ないでしょう。

試したい方法その2.お兄さんに自分の持分を買ってもらう

お兄さんがどうしても自分は売りたくない。そういうのなら、お兄さんに自分の持ち分を買ってもらうという選択肢もあります。お兄さんがいま土地を売りたくない理由にもよりますが、将来この土地を使いたいとか、子どもに残したいとか、所有し続けたい理由があるなら、お兄さんが弟と妹の持分を買い取って単独所有にしておけば、お兄さんにとってもメリットも大きいですし、お互いにwin-winの結果になるはずです。ただし、お兄さんに買い取る気持ちがあっても、お金がそもそもないとか、金額で折り合わないとか、そういう可能性もありますが、話をしてみる価値はあると思います。

試したい方法その3.第三者(他人)に自分の持分を買ってもらう

お兄さんが買い取ることもできない。売ることに協力しない。話し合いもできない。そんな場合の究極の手段としては、自分の持ち分を第三者に売るという選択肢も理屈上はありえます。自分の持分だけならお兄さんに関係なく他人に売ることはできるのです。とは言っても、一般の人がAさんの3分の1の持分だけを買っても、使い道がありませんから、現実的には難しい話です。でももし、それでも買う可能性があるとすればそれはその手のワケあり不動産を専門に扱うプロです。なので相場では買いません。相場どころか二束三文で買い取って将来的には適正価格で売却できるタイミングで売ったときに利益を得るというビジネスモデルなので売れるとしても金銭的には期待はずれになってしまう可能性は高いでしょう。

例外.共有持分を放棄する

これは今回のAさんには当てはまりませんが、中にはもうお金のことはどうでもいいから面倒なことから一切手を引きたいという方もいます。その場合は、持分放棄をするという方法があります。ただし放棄した土地の所有権移転登記などの手続きには共有者と共同申請が必要となりますので注意が必要です。

まとめ。現実としてAさんの持分は現金化できるのか?結局どうなるの?

残念ながら、今回のAさんのご相談は本人単独ではどうにもできないというのが現実的なところです。自分の持分だけを売るということも理論上は可能ですが、お兄さんが買ってくれるならまだしも、他人で買う人がいたとしても二束三文でしょうから、その場合は、金銭的な損得でみても厳しいでしょう。そうすると、やはり、まともに売ろうと思うなら、お兄さんを説得して、一緒に売却、そして売却代金を持分でわける。3人が相応にメリットを得ようとするなら、これしかないのではないでしょうか。キーマンはお兄さん。お兄さんがどんな人か。話ができる人かどうか。兄弟の仲が良いのか悪いのか。にもよりますが、話によっては、お兄さんの考えが変わる可能性は十分あると思います。喧嘩ばかり話もできないくらい仲が悪いという場合は信頼できる仲介者を入れて話をしてみましょう。

 

相続の際はなるべく持分登記は避けたい

結局、共有名義のままでは、将来的にも土地を使用するとか売るとかなったときに、全員の意見がまとまらないと何もできません。今は全員仲が良いとか、誰かがリーダーシップをとって意見をまとめられるとしても、将来はわかりません。また相続が発生して子どもの代になると名義人が増えていま以上に話し合いが面倒になる可能性もあります。親兄弟といってもそれぞれに価値観も生活も違うわけで不動産に対する考え方も違って当たり前です。結婚してそれぞれの家庭をもつとより意見が相違することも珍しくありません。

Aさんの場合もどこかのタイミングでは必ずこの土地の行く末について考えないといけないわけです。そもそも簡単にまとまる話でもないので3人それぞれにとってのメリットやデメリット、売らずに維持した場合、売った場合など、よく話し合うことが大切です。信頼のできる人に間に入ってもらって話をしてもいいと思います。一筋縄ではいかないことですが、3人の意見をまとめておくことは、いま売らないという結論がでたとしても、将来土地をどうにかしようとするときに必要な話し合いになるはずです。

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