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共有名義の土地売却

共有名義の土地を売却したい

共有名義の土地の売却について相談を受けました。

 

お客様のご相談内容

数年前に兄と妹と三人で3分の1づつ、親から相続した土地がある。

自分と妹は早く売却して現金化したいが、兄はまだ売却する気がない様子。

できたら兄を説得して、土地を売却したいが、もし無理なら、自分の分だけでも売りたいが、可能か?

現金化する方法について教えてほしい。

 

今回は、1つの土地を、兄・弟・妹の3人で3分の1ずつ、共有持分で所有しているケースです。

ざっくりですが、図にするとこんな感じです。

共有持ち分の土地売却

相談者は弟さんで、できたら3人で協力して土地を売りたいが、兄が拒否するなら自分の分だけでも売れないか?という相談です。

自分ひとりで所有してる土地ならともかく、共有名義の場合は、自分の好き勝手にできないだろうことは、想像に難くないですね。

共有名義で不動産を所有しているケースはよくありますが、今回は、「共有名義の土地の売却」をテーマに述べてみます。

そもそも共有名義ってどういうこと?

一般的には、ひとつの不動産に対して、所有者というのは1人のイメージがあるかと思いますが、共有名義というのは、ひとつの不動産に対して、所有者が複数人いるということです。

例えば、共働きの夫婦が半分づつお金を出してマイホームを買う場合とか、今回の相談のケースのように、相続のときに不動産を法定持分でわけるとか、いろいろな事情で共有名義で所有している不動産はあるものです。

それこそ、相続の場合、3人の相続人がいて、同じ価値の土地が3つあるとか、ひとつの土地でもうまく3つに分けられるというなら、それぞれにひとつずつ分け与えることもできます。

春日井の土地相続

上の図のように、うまいこと分けられるなら、それがベストです。

しかし、ひとつしかない土地で、分筆して区切るのも難しいというのであれば、とりあえず法定相続で共有持分にしてから、あとのことはゆっくりと、売るなり貸すなり考えよう。というケースも少なくありません。

 

共有名義の土地を売るにはどうすればいい?

1.お兄さんを説得して全員で売却する

共有持ち分の土地売却これが一番ベストでしょう。

今回のご相談のケースで言えば、お兄さんの承諾なく土地を売ることはできないので、お兄さんを説得して、一緒に売る。

いまの時点では、お兄さんは土地を売る気がない。ということなので、どうしても売りたい理由を伝えて、妹さんと一緒に、お兄さんを説得する。

春日井の土地情勢を乱暴に言ってしまいますが、将来的に地価が上がるよりも、下がる可能性の方が高いというのが、一般的な見方ですから、金銭的な損得を切り口に説得を試みるとか。。。切り口はいろいろあると思いますし、これを機会に、将来的に、子どもたち次世代のことも踏まえ、この土地をどうしていきたいのか、兄弟の意見を集約しておくだけでも意義があります。

ただし、お兄さんが、どうしても、なにがなんでも、死んでも売りたくない。特別な理由があるというなら、それはそれで別の方法なりを考えないといけないでしょう。

2.お兄さんに自分の持分を買ってもらう

共有持ち分の土地売却お兄さんがどうしても売りたくない。

そういうのなら、お兄さんに自分の持ち分を買ってもらうという選択肢もあります。

お兄さんがいま土地を売りたくない理由にもよりますが、将来この土地を使いたいとか、子どもに残したいとか、所有し続けたい理由があるなら、お兄さんが弟と妹の持分を買い取って単独所有にしておけば、お兄さんにとってもメリットも大きいですし、お互いにwin-winの結果になるはずです。

ただし、お兄さんに買い取る気持ちがあっても、お金がそもそもないとか、金額で折り合わないとか、そういう可能性もありますが、話をしてみる価値はあると思います。

3.第三者(他人)に自分の持分を買ってもらう

共有持ち分の土地売却お兄さんが買い取ることもできない。売ることに協力しない。話し合いもできない。

そんな場合の究極の手段としては、自分の持ち分を第三者に売るという選択肢も理屈上はありえます。

自分の持分なら、お兄さんに関係なく、他人に売ることはできるのです。できるはできるのですが。。。

とは言っても、一般の人が弟さんの3分の1の持分だけを買っても、使い道がありませんから、現実的には難しい話です。

でも、もし、それでも買ってもいいよという人がいるとしたら、それはその手のワケあり不動産を専門に扱うプロです。いまは二束三文で買い取って、将来的には適正価格で売却して利ザヤを抜くと。

いくらで買い取ってくれるかにもよりますが、まず足元みられる価格にしかならないでしょう。そのプロにとっても儲かるかどうかは博打みたいなものですけど、いずれにしても、良い選択肢にはならないと思います。

結局どうすればいいの?

今回のご相談は、共有名義の土地売却ということで、弟さん単独ではどうにもできないというのが、現実的なところです。

自分の持分だけを売るということも理論上は可能ですが、お兄さんが買ってくれるならまだしも、他人で買う人がいたとしても二束三文でしょうから、その場合は、金銭的な損得でみても厳しいでしょう。

そうすると、やはり、まともに売ろうと思うなら、お兄さんを説得して、一緒に売却、そして売却代金を持分でわける。3人が相応にメリットを得ようとするなら、これしかないのではないでしょうか。

キーマンはお兄さん。お兄さんがどんな人か。話ができる人かどうか。兄弟の仲が良いのか悪いのか。にもよりますが、話によっては、お兄さんの考えが変わる可能性は十分あると思います。

喧嘩ばかり話もできないくらい仲が悪いという場合は。。。信頼できる仲介者を入れて話をしてみましょう。

結局、共有名義のままでは、将来的にも土地を使用するとか売るとかなったときに、3人の意見がまとまらないと何もできません。

どこかのタイミングでは、必ず、この土地の行く末について考えないといけないわけです。

 

先送りにして、また相続が発生して、子どもの代になると、名義人が増えて、いま以上に話し合いが面倒になる可能性も考えておいた方がいい。

兄弟といっても、3人それぞれに価値観も生活も違うわけで、不動産に対する考え方も違うでしょう。

 

話が簡単にまとまる方がめずらしいかもしれません。

3人それぞれにとってのメリットやデメリット、売らずに維持した場合、売った場合など、よく話し合うことが大切です。

信頼のできる人に間に入ってもらって話をしてもいいと思います。

一筋縄ではいかないことですが、3人の意見をまとめておくことは、いま売らないという結論がでたとしても、将来、土地をどうにかしようとするときに必ず役に立ちます。

 

もし、春日井や名古屋市の共有名義の不動産の売却でお困りでしたら、お気軽に一度ご相談ください。

お客様の状況に合わせて最適な方法をご提案させていただきます。

 

 

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