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【住宅ローン破たん危機】スリムクラブ内間さんへの上沼さんのアドバイスは正しい!?

”不動産のエキスパート”上沼恵美子、住宅ローン破綻危機のスリム内間に助言「早く手放しなさい」

今日は、YAHOO!ニュースで、ちょっと気になった不動産がらみのネタをとりあげてみましょう。

”不動産のエキスパート”上沼恵美子、住宅ローン破綻危機のスリム内間に助言「早く手放しなさい」

記事の内容は、漫才コンビのスリムクラブの内間さんが、2013年に頭金なしで住宅ローンを組んで6000万円の家を購入されたそうですが、コロナなどの影響で仕事が減り、最近はローンの支払いに苦しんでいて家計破たんの危機だと。そこで、上沼恵美子さんがテレビ番組内で、「早く手放しなさい」というアドバイスをされたというのですが、内間さんだけじゃなく、コロナの影響などで、景気が悪くなれば、こういったローン破たんの相談はもっと増えていくでしょう。

住宅ローンの支払いが困難になった場合、現実的にどういう選択肢があるのか?

景気が良かろうが、住宅ローンの支払いに関する相談は一定数ありますが、不景気になって、収入がなくなったり減ってしまう人が増えれば、その数も比例して増えていくことになります。

そうなった場合の具体的な選択肢としては、その家に住み続けるならば、無理してでも返済を続けていくか?銀行に相談してリスケして支払い条件を変更してもらうか?

ですが、一時しのぎ的な対応なので、収入が回復しない限りは、どこかで行き詰まってしまう可能性があります。

もう返済のことで頭を悩ませたくない。スッキリしたい。借金を完全にチャラにしたいなら、家を売ってローンを返済するしかない。

そういう意味では、上沼恵美子さんの内間さんへのアドバイス、「早く手放しなさい」というのは、正しい。

四の五の言わずに、早く売ってしまって、0からやり直せばいいじゃない。

もし僕が、内間さんにアドバイスするとしても、そう言いたいと思います。

でもですね。現実的にはそうならない場合が多いのです。なぜだかわかりますか。

売りたくても売れない事情

一般論としての話ですが、ローン返済が困難になってしまい家を売ってチャラにしたいと思う人はたくさんいます。

しかしながら、売りたくても売れないという状況がけっこうあります。

それは、住宅ローン残高より安くしか売れないという状況です。

土地が値上がりしている状況ならば、買ったときよりも高く売れる可能性がありますが、都心の一等地や一部の人気エリアを除けば、多少の値上がりはあったかもしれませんが、せいぜい現状維持か、郊外や田舎になればなるほど値下がり傾向でしょう。

当社の営業エリアである名古屋近郊、春日井市なども、ここ数年、人気エリアでは地価はじわじわ上がってましたが、昨年の消費税増税あたりから潮目は変わっていますし、そもそも建物は経年で価値は下がるばかりなので、戸建やマンションを購入した価格以上で売るということは、一般相場ではなかなかむずかしいと思います。

ましてや、新築住宅やマンションなど、フルローンで、場合によっては諸費用も含んでオーバーローンで借りてる人も多いですが、もしもローン残高が減るより、物件の価値が減るスピードの方が速い状況だとすると大変ですよね。

スリム内間さんのケースも、まったくの推測ですが、7年前に6000万フルローンで購入されていて、どうやら欠陥もある(ネタかもですが)ということなので、売ってもローン残高を消すほどにはとても及ばないのではと思います。

7年前に借りた6000万の住宅ローンの現在を推測してみる

ちょっと、計算してみましょう。

スリム内間さんの毎月の支払いが約20万、7年前に6000万のローンを組んでいるとのこと。

かなりざっくりな計算ですが、金利は2%くらいでしょうか。7年返済した現在、残債は5100万くらいでしょうか。

つまり、スリム内間さんの場合、諸費用は別にして、5100万以上で売却できれば、住宅ローン地獄から脱出できることになります。

売却価格がローン残高より少ない場合はどうなる?

例えば、住宅ローンが3000万残っているマンションが、相場で2500万でしか売れない場合、売主は足りない500万を工面して、銀行には3000万きっちり一括返済しないと、銀行は抵当権の抹消をしてくれないので、売却手続きそのものができません。

とりあえず、2500万で売ったお金を返済して、残りの500万はあとで返済という話に銀行は応じてくれないので、売りたいならば、売主は誰かに借りてでも足りない500万を用意しないといけないのです。そのお金が用意できるくらいなら、ローンの支払いにも困らないよという話ですが、これが現実です。

売りたくても売れないというのはそういうことです。

内間さんの場合、さらに家に欠陥があったという話があるので、それが本当であれば、5100万どころか、売るにしてもかなり買いたたかれる可能性が高いと思われます。

まとめ、買うときに売るときのことを考える

YAHOOの記事を見てみると、上沼恵美子さんはこうも言っています。

「買うときに売る時のことを考える。“これは売れるな”というものしか買わなかった」

これがわかれば、というか、できれば、誰も苦労しないですが、さすが、不動産のエキスパートといわれる人の慧眼だと思います。

普通は、不動産屋以外は、不動産を買うときに売るときのことなんか考えませんからね。

上沼さんは関係ないでしょうけど、住宅ローンについても、借りれるだけ借りるというメリットもありますが(特にいまは借りとかないと損というくらい金利が安いですが)、売るときに足かせになりえる住宅ローンのデメリット(特にフルローン)も理解しておきたいところです。

アメリカなんかの場合は、ノンリコースローンといって、もし、返済できなくなった場合、家を売ってしまえば、ローン残高が残ったとしても、その足りない分は金融機関が負担するローンが一般的だそうですが、日本の場合は、原則として、残ったローンも返さないといけませんから大変です。

いずれにしても、ローンが払えない、もう無理だという時点で、何かしようとしても手遅れになりますから、ピンチのときは早めに支払い条件について銀行に相談しましょう。状況によっては売却も検討しましょう。

あとは、やはり、できれば買う前に、売るときのことも考えて、購入の決断をするのがいいと思います。

売ればローンを返せる安心感。

売ってもローンを返せない不安。

天国と地獄の違いがあります。将来のことはわかりませんけど、それくらい慎重にということで。それではまた。

 

 

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