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住宅ローンの金利

住宅ローン金利の選び方

マイホームを購入されるお客様が、住宅ローンの金利を変動にしようか固定にしようかというご相談をよくいただきます。

いま、住宅ローンの金利が安い

いまは史上最低の低金利が続いています。

住宅ローン控除も活用できれば、家を買うタイミングとして有利です。

しかし、「固定金利」にするか「変動金利」にするかは、皆さん迷われるところです。

変動が得か、固定が得かは、10年、20年、30年先、将来の金利の動向次第で結果が出るものなので、現時点では、答えのわからない、正解のない問いではあります。

 

今回の記事では、その金利について考えてみたいと思います。

 

ちなみに、例として、三菱UFJ銀行の場合、プレミアム住宅ローンの6月の金利はこんな感じです。

固定3年
年 0.49 %
(店頭表示金利 年2.94%)
4年目以降完済まで
その時点の店頭表示金利より
年 -1.85 %
固定10年
年 0.79 %
(店頭表示金利 年3.29%)
11年目以降完済まで
その時点の店頭表示金利より
年 -1.60 %
固定20年
年 1.19 %
(店頭表示金利 年4.64%)
21年目以降完済まで
その時点の店頭表示金利より
年 -1.60 %

 

固定3年プレミアム住宅ローンの優遇金利適用後の実行金利は0.49%。

同じく固定10年のプレミアム住宅ローンで0.79%。

安いですね。

変動金利が優遇後の実行金利で0.625~0.775%ですから、固定3年の方が安いのです。

この時点で変動を選ぶ意味があるのかなとも思ってしまいます。

 

変動金利ってなに?特徴は?

変動金利は、その名の通り、市中金利の動向によって、半年ごとに金利が変わります。

金利が変わっても返済額は5年間は変わりませんが、半年ごとに返済額の中の元金と利息の内訳は見直されます。

例えば、この先まだ金利が安くなりそうだというのなら、変動で借りておけば、市中金利が下がれば、ローン金利も連動して下がる可能性があります。

しかし、その逆が怖い。市中金利が上がれば、ローン金利も上がってしまいますが、基本的には、固定よりも安い金利で借りられるタイプとなります。

 

固定金利ってなに?特徴は?

固定金利は、借入時に設定された金利・返済額が選択した期間は固定されるので、市中金利の動向には影響を受けません。

そのため、将来のライフプランなどの生活資金設計もしやすいメリットがあります。

ローン金利は固定期間が長いほど高くなりますが、低金利のときに固定で借りておくと、金利上昇局面になっても低い金利のまま借りられることになります。

ただし、全期間固定のタイプを除き、3年とか5年とか10年とかの選択型固定金利の場合は、その固定期間が終了すると、再度固定を選択し直すこともできますが、金利はその時の店頭表示金利が基準となり、金利優遇幅も借入時よりも少なくなりますので、注意が必要です。

 

金利が上がるとどうなるか?

ちなみに、1500万円を金利0.5%で期間30年でボーナスなしで借りた場合。

毎月返済額は44,812円。

総返済額は16,132,558円です。

 

もし、金利が1%の場合。

毎月返済額は48,245円。

総返済額は17,368,534円です。

 

もし、金利が2%の場合。

毎月返済額は55,442円。

総返済額は19,959,451円となります。

 

 

金利が0.5%、1%違うだけで、30年の総返済額の負担はかなり増えてしまいます。

まとめ.変動か固定か?どう選べばいいのか?

やはり金利が上がると、総返済額負担は大きくなるので、変動か固定かという選択は重要です。

考え方としては、これからも低金利が続くというなら、変動金利でいいでしょう。

続くかどうかがわからないから悩むわけですが・・・。

将来の心配よりも、とにかく毎月の支払いを少なくしたいという場合は、目先の実行金利の低さで決めるということになります。

もし、将来の金利上昇の心配はしたくないというなら、全期間固定になります。

変動より金利は高く、毎月の支払額は増えますが、とは言っても、史上最低金利の時代ですから、私は個人的には前向きな検討に値すると思います。

そして、その間をとって、期間選択型、3年とか5年とか、10年とかの固定金利がありますが、このタイプを選んでいる方は多くなってると思います。

あと、住宅ローン控除があるかどうかとか、繰り上げ返済の考え方によっても、どのタイプを選ぶかの判断に影響することがあるでしょう。

いろいろな考え方があると思いますが、将来の金利がどうなるかなんて誰にもわからないですし、それこそ20年30年という長期で返済していくものですから、目先重視よりは将来を見据えて資金計画を考えてみるのが無難かなとは個人的には思います。

 

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