マンション売却価格の決め方

#4.最初は少し高めに。1850万で様子見だ。

うちのマンション(築20年、4LDK、中古マンション)の売却にあたり、C社さんに専任でお願いすることにしました。

売出価格は売主が決めるものですので、今回は私が決定権者となります。自分としては1600~1700万くらいで売れたらいいかなというのが本音でしたが、時間的な余裕もあったので、少し高めですが売出価格は1850万に決めました。

担当のOさんにも相談して1850万で広告しても反響がなければそのときまた価格の見直しをすることとしました。

マンション販売開始までの経緯

<2016年(平成28年)4月>

買換検討、庭付き一戸建に住み替えたいとマンション売却を検討、土地を探し始める

<2016年(平成28年)8月>

価格査定、インターネット一括査定で相場を確認

<2016年(平成28年)10月>

マンション販売開始、C社に1850万で専任で売却を依頼

この時点でたまたま縁あって良い土地が見つかり売買契約に向けて動いていました。その土地仲介もOさんにお願いしました。ただいつ新居が完成するかはまだ未定。漠然と夏休みくらいに新居完成ぐらいのイメージです。建築会社はほぼ決定してたものの請負契約前でした。(土地購入、新築の話は別のシリーズでお伝えします)

不動産屋の広告方法は?買い手の探し方。

一般的に、不動産屋が物件を売却するために行う販売活動というと、まずはインターネット広告です。不動産屋さんのホームページだったり、アットホームとかヤフー不動産とかいうポータルサイトとかに物件情報をのせます。

アットホームで春日井のマンション探し

あとは、新聞折り込み広告や情報誌への掲載、自社のお客さんへの紹介、他の業者さんへの紹介など、とにかくこの物件を探しているだろう人たちへ、いかにして物件情報を届けられるかの勝負となります。

媒介契約の期間は3か月が基本で、報酬は成約したときに支払う仕組み

不動産屋に売却を依頼するにあたり媒介契約を締結しますが、その媒介契約期間というのは基本的に3カ月です。なので、その期間で売れるように、少しでも早く売れるように不動産屋は頑張ります。不動産屋さんは成功報酬なので、売らない限り、売上はあがりません。

そして、媒介期間の3カ月で売れない場合、売主は

  • 再度媒介契約を更新するか
  • 他の不動産屋に変えるか
  • 売るのをやめるか

という選択をすることとなります。

人気エリアとか便利な立地とかお値打ちだとか、買い手に好まれる好条件の物件などは、売り出してすぐ買い手が見つかることも多いですし、その逆で、条件が良くない物件の場合は、半年や1年、それ以上かかる物件もあります。

ただ、春日井の場合、まだ比較的、買い手の需要はある地域なので、基本的には、価格が適正であれば、3~6か月以内には買い手は見つかるケースが多いのではないかと思います。

僕が早めにマンションの売却活動を依頼した2つの理由

さて、我が家のマンション。平成28年10月に販売スタートしました。このときまだ、新居完成のスケジュールもまだ未定でした。なんとなく、平成29年の8月夏休み中に新居に引越ししたいなくらい。

そんな漠然とした予定だったので、平成28年10月の時点でマンションの売却活動をするには、一般的にはまだ早い。冷静に考えれば、平成29年の年明けから売り出してもいいかもしれません。

しかし、私が、我が家を早めに売り出したのは、2つ理由がありました。

1つ目の理由。高めの価格でも反響があるか早く試したかったから。

一つ目の理由は、相場よりも高めの価格でも反響があるのか?確かめたかったからです。相場としては1700万くらいのイメージだったのですが、実際は1850万円で売り出しました。早く買い手が決まるなら、引き渡しの時期の問題はありましたが、それはそれでいいし翌年3月までに買い手が見つかるくらいがベストなタイミングかなとも思ってましたが高めの1850万円で販売活動をスタートしてみて、1,2ヶ月反響がないようでしたら、価格を下げることも想定していました。

2つ目の理由。ご近所に内緒で売却したくて、ネット広告に制限をかけたので、売れるまで時間がかかると思ったから

2つ目の理由。それは、なるべくご近所に知られずに売却したかったから。買い手を探そうと思うなら、たくさん広告をするのが鉄則です。ネットはもちろん、新聞折込など告知できる媒体に、物件情報を載せれば載せるほど、多くの人に、うちのマンションが売りに出ていることを、知ってもらえます。でもぼくは、まだ今の段階でご近所に知られるのが嫌だったので、まだ時間的な余裕があるうちは、ポータルサイトにも情報をのせず、C社のホームページのみに掲載してもらって、まずは様子を見ようと思ったわけです。広告を制限しながらなので、買い手が見つかるのに時間がかかるだろうと思いました。

新居が完成してないのにマンションが売れちゃったらどうするの?

時間に余裕があるからこそ高めの価格で売りに出せるし、早く売れたら売れたで買い手と相談してマンションの引き渡し期日を新居完成に合わせて遅くしてもいいし、それが無理なら最悪、賃貸物件を借りて仮住まいすればなんとでもなります。

そんなこんなで平成28年10月、マンション売り出しスタート

平成28年10月。いろんな私の思惑もありながら、C社Oさんのアドバイスもいただき、マンションの販売活動がスタートしました。

そうしたらなんと!ネット掲載してすぐに、内覧したいお客様がいると、担当のOさんから嬉しい連絡が入るのです。

第5話につづく。

春日井の土地売買

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