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住宅ローン返済で困ったら任意売却

【春日井】住宅ローン滞納によるマンション売却の実例

5か月ローンを滞納している・・・どうなっちゃうの?

2017年11月にお住いのマンションの住宅ローンを滞納しているということで、売却相談を受けました。

自営の仕事が上手くいかなくなり、住宅ローンの滞納が5カ月。某都銀さんから督促状も届いていて、もう返済ができないので、なんとかできないか?

売却できるなら、売ったお金でローンを返済したいというご希望でした。

マンションの売却自体は、買い手がいればローン滞納状態でもできるのですが、問題はいくらで売れるのか?

ご相談時点での住宅ローンの残債が2000万円ありました。もし2000万円以上で売却できるなら、滞納も銀行も関係なく、売ったお金でローンを返してチャンチャンで終わりです。

しかし、売買相場は1600万円前後といったところ。1600万円で買い手がついても、残債2000万を返すには、400万足りない。

普通は、その足りない400万を工面しないと銀行は抵当権を抹消してくれない。だから、売るに売れない状態だったわけです。

じゃあ、どうすればいいのか?

そこで、銀行などの債権者の協力を得ながら、ローン残債よりも安い価格でしか売れない場合でも、売却をすすめられる方法が、任意売却なのです。

 

債権者と任意売却の合意を

春日井のマンション売却相談

任意売却は売主だけじゃなく債権者の意向も調整する必要があるので、一般の売却案件よりも時間がかかります。

任意売却のケースは、売れた金額でもローン全額返済できないので、まずは債権者と交渉して、売却の承諾を得る必要があるのです。

ご相談の時点で、すでに5カ月の滞納があり、債権者が銀行からサービサーという債権回収会社へ移行するタイミングでした。

これ以降は、債権回収会社が債権者となり、売却債権に関する手続きの窓口となります。

債権者から売却の承諾を得て、いくらで売れるか早速、査定にとりかかります。

当社の査定価格としては1600~1700万円。

しかし、債権者の意向もあり、2018年1月から、やや相場よりも高めではありますが、販売価格2000万円で売却活動スタートしました。

もちろん、ローンの残債は少なくするために、少しでも高く売りたいのですが、マンションの立地やお部屋のクオリティでみても、明らかに相場より高すぎですが、債権者の意向は無視できません。

売主は住みながら売却できます

春日井のマンション売却最初の媒介契約期間の3か月は、広告反響はゼロ。やはり、相場よりも高いので、想定内のにぶい反響状況でした。

その後、債権者に販売報告レポートで値下げの要請をし、100万値下げしてもらいました。

2018年4月より、販売価格1900万円で再度、売却活動をリスタート。

まだ高いですが、媒介契約を更新して、少し前進して仕切り直しです。

その後は、1,2件、問合せは入りましたが、見学には至らず、まだ具体的な商談の気配はありません。

ここでようやく債権者も高くて売れない状況を認識していただき、次は確実に売れる結果がほしいと、提案を求めてきました。

販売開始から10か月後に1650万で買い手が見つかる

相場を鑑みて、再販売価格を1600万で提案したのですが、2018年7月より、1900万円から150万値下げして、1750万で再度販売をリスタート。

価格もまだ相場より若干高いですが、反響も増え始めます。

2018年1月に販売開始してから、都合3回の価格の見直しがありましたが、結果として、2018年10月に、1650万で買い手が見つかりました。

販売開始から買い手が見つかるまで約10か月。2018年11月に売買契約締結。2018年12月に売主退去。2019年1月に決済、引渡し。

 

まとめ、任意売却のなにがいいのか?

結局、売れた価格は当初の査定通りでした。

相談を受けてから1年と2カ月。ようやく中古マンションの売買決済が完了しました。いやー長かった。

この任意売却は、普通の売却となにが違うのか。

どんなメリットがあるのか。

普通は、住宅ローンの残債は一括返済が基本。銀行は抵当権を解除してくれないのです。だから、手持ち資金が用意できない人は、ローンの残債以上で売却しないと売買そのものが進められない。

しかし、任意売却の場合、銀行がOKしてくれたら、ローン残債未満での金額でも、一応抵当権解除に応じてくれるので、売却手続きが可能になります。ただし、破産免責しない限り残債がなくなるわけじゃないので、その後の返済はあらためて返せる範囲内で債権者と話し合う必要があります。

それでも、売却経費や引越し代が売却代金から捻出可能ですし、再起する気持ちがある方にとっては、裁判所の強制売却となる競売に比べて任意売却の方がメリットがあると思います。

売主様も正直、不安いっぱいだったと思うんですが、一切文句も言われず、決済後のスッキリされた顔が印象的でした。

もし、いま住宅ローンの返済にお困りで、不動産売却をお考えの方は、一度、春日井シティ不動産にご相談ください。一人で悩んでいないで、専門家に相談するだけでも、ホッと安心される方も多いです。いつでもお気軽にお問合せ下さい。

 

 

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