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【取引事例】ローン滞納の債務超過を売却で解決(マンション任意売却)

住宅ローン返済で困ったら任意売却

ローン滞納の春日井のマンションを売却して自己破産せずに借金解決する方法

仕事がなくなり住宅ローンを5か月滞納して苦しい。債務超過のマンションでも売れる?

住宅ローンの金利今回は春日井のマンションの任意売却の事例を紹介します。自宅マンションの住宅ローンの返済が出来なくなってしまったAさんから相談を受けたのは2017年11月。自営の仕事が上手くいかなくなり、住宅ローンの滞納が5カ月。某都銀さんから督促状も届いてるし、現時点では商売の見通しが立たないし、もう返済ができない。マンションを売って借金をなくしたい。なんとかできないかという相談です。このまま滞納状態を放っておけば最悪は、マンション差押え競売強制退去という流れになってしまいます。すぐ売って借金返済できれば話は解決なのですが、Aさんの場合は売りたくても簡単に売れない事情がありました。

売りたいのに売れない理由は、売却価格より多いローン残高のせい

Aさんの希望としては、マンションを売れるなら、売ったお金でローンを返済したいというご希望でした。問題は、いくらで売れるのか?ローン残高がいくらあるのか?ご相談の時点でのAさんのマンションのローン残高が2000万円ありました。もしAさんのマンションが2000万円以上で売却できるのなら5か月滞納していても、いまなら売ったお金でローンを返してチャンチャンで終わりです。しかし、マンションの売却相場は1600万円前後といったところです。しかもお部屋の状態は劣化がひどく条件はよくない。運よく1600万円で買い手がついたとしても、ローン残債2000万ですから、400万足りません。不動産を売った時のローン返済は残高一括返済が原則なのです。Aさんの場合は相場の1600万で買い手がついても足りない400万を自己資金又はどこからか借りてきてでも工面して2000万円揃えて返さないいけない。じゃないと銀行は抵当権を抹消してくれません。でも5カ月滞納しているAさんに400万円は用意しろといってもそれは無理な話です。つまり、売るに売れない状態です。

任意売却ってなに?

じゃあ売るに売れないからって差押え競売強制退去を待つだけなのか?ということでは救いがありません。では、Aさんはどうすればいいのか?答えは任意売却で売ればいい。任意売却というのは、債務者が不動産を売ってもローン完済ができず債務が残る場合でも、債権者に売却の同意を得て差押解除や抵当権抹消をしてもらって売却をすすめる方法のことです。任意売却を略して「任売(にんばい)」とも言います。任意というのは「債務者」が任意で売却をするということですが、裁判所の命令で強制売却されてしまう「競売(けいばい)」と比較すると違いがイメージできないでしょうか。なので任意売却は競売がなされる前にしかできないので時間的な制限はあります。

ローン残高が売却価格より多くても売れる可能性があるのが任意売却

任意売却であれば銀行などの債権者の協力を得ることができれば、ローン残債よりも安い価格でしか買い手がつかない場合でも、売却をすすめられるようになります。

どうやって任意売却を進めるのか?

まずは債権者にマンション売却の許可をもらう

任意売却は売主だけじゃなく債権者の意向も調整する必要があるので、一般の売却案件よりも時間がかかります。任意売却のケースは、売れた金額でもローン全額返済できないので、まずは債権者と交渉して、売却の承諾を得る必要があるのです。ご相談の時点で、すでに5カ月の滞納があり、債権者が銀行からサービサーという債権回収会社へ移行するタイミングでした。これ以降は、債権回収会社が債権者となり、売却債権に関する手続きの窓口となります。債権者から売却の承諾を得て、いくらで売れるか早速、査定にとりかかります。当社の査定価格としては1600~1700万円。しかし、債権者の意向もあり、2018年1月から、やや相場よりも高めではありますが、販売価格2000万円で売却活動スタートしました。もちろん、ローンの残債は少なくするために、少しでも高く売りたいのですが、マンションの立地やお部屋のクオリティでみても、明らかに相場より高すぎですが、債権者の意向は無視できません。

債権者とすべて調整が必要。価格決定も債権者に委ねる。売主は住みながら売却できます。

最初の媒介契約期間の3か月は、広告反響はゼロ。やはり、相場よりも高いので、想定内のにぶい反響状況でした。その後、債権者に販売報告レポートで値下げの要請をし、100万値下げしてもらいました。2018年4月より、販売価格1900万円で再度、売却活動をリスタート。まだ高いですが、媒介契約を更新して、少し前進して仕切り直しです。その後は、1,2件、問合せは入りましたが、見学には至らず、まだ具体的な商談の気配はありません。ここでようやく債権者も高くて売れない状況を認識していただき、次は確実に売れる結果がほしいと、提案を求めてきました。

販売開始から10か月後に1650万で買い手が見つかる

相場を鑑みて、再販売価格を1600万で提案したのですが、2018年7月より、1900万円から150万値下げして、1750万で再度販売をリスタート。価格もまだ相場より若干高いですが、反響も増え始めます。しかし、それでもなかなか買い手が決まりません。それでも、2018年1月に販売開始してから、都合3回の価格の見直しがありましたが、結果として、2018年10月に、1650万で買い手が見つかりました。販売開始から買い手が見つかるまで約10か月かかりました。2018年11月に売買契約締結。2018年12月に売主退去。2019年1月に決済、引渡し。今回の任意売却のケースでは、上記のスケジュールで進めることができました。

まとめ、任意売却で売ることのメリット

結局、売れた価格は当初の査定通りでした。相談を受けてから1年と2カ月。ようやく中古マンションの売買決済が完了しました。いやー長かった。この任意売却は、普通の売却となにが違うのか。どんなメリットがあるのか。普通は、住宅ローンの残債は一括返済が基本。銀行は抵当権を解除してくれないのです。だから、手持ち資金が用意できない人は、ローンの残債以上で売却しないと売買そのものが進められない。しかし、任意売却の場合、銀行がOKしてくれたら、ローン残債未満での金額でも、一応抵当権解除に応じてくれるので、売却手続きが可能になります。ただし、破産免責しない限り残債がなくなるわけじゃないので、その後の返済はあらためて返せる範囲内で債権者と話し合う必要があります。それでも、売却経費や引越し代が売却代金から捻出可能ですし、再起する気持ちがある方にとっては、裁判所の強制売却となる競売に比べて任意売却の方がメリットがあると思います。売主様も正直、不安いっぱいだったと思うんですが、一切文句も言われず、決済後のスッキリされた顔が印象的でした。もし、いま住宅ローンの返済にお困りで、不動産売却をお考えの方は、一度、春日井シティ不動産にご相談ください。一人で悩んでいないで、専門家に相談するだけでも、ホッと安心される方も多いです。いつでもお気軽にお問合せ下さい。

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    • この記事を書いた人

    代表 山本直嗣

    春日井シティ不動産株式会社代表。昭和48年生まれ。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、心屋認定リセットカウンセラー。妻・子5人の7人家族。強みは、不動産売買や管理だけでなく、地域の商店会やPTAや神輿会など地元の縁やつながり。春日井の不動産と暮らしと人の魅力をブログで発信。お困りごとは24時間365日対応します。趣味はラグビーとキャンプと四柱推命。

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