相続した春日井の古アパートを上手に売却する方法
春日井でも街を歩いてると古いアパートをみかけます。昭和４０年代とか５０年代くらいによく建てられた木造２階建で戸数が４戸～8戸くらいの規模のもの。先日、そういう老朽化した古アパートを相続されたオーナーTさんから売却の相談を受けました。築４０年超の古アパートだがいま売るならいくらで売れる？と。まだ入居者もいるしお金にも困ってないけど、建て替えも含め、将来どうするのが一番いいか、アドバイスが欲しいとのことでした。そこで今回は春日井エリアにおける老朽化したアパートを有効活用する方法について説明したいと思います。
Tさんが相続した古アパートの現状はこんな感じ
まずTさんが相続したアパートの現状についてですが、最寄り駅はJR春日井駅で２km圏内の立地。建物は昭和４９年築の木造２階建で２DKが４戸、築後４７年経過しています。土地の広さは５０坪ほど。現在、４戸のうち２戸賃貸中で、２戸は空室。賃料収入は２戸あわせて月額８万円（年額９６万円）。固定資産税は年間１０万円ほどで、建物は老朽化が目立ちメンテナンスはあまりされていない状態。立地はまずまず良さそうです。借金はなし。
修繕費用の負担がきつく積極的に貸したくはない
いまのところ２件分の賃料収入が年間１００万近くあるが、最近でも給湯器が壊れたり、伸び過ぎた樹木の伐採などで維持修繕の費用がかかったし、近い将来、いままでやってこなかった屋根やベランダの防水や外壁の塗替などの大規模修繕工事の必要性を考えると、収益面でのメリットはあまり感じられない。空いている２戸に新しく入居者を入れるにしても、お部屋のリフォームが必要だし、先行投資しても入居者が入るかどうか、資金を回収できるかを考えると、積極的に貸したいという気持ちにはならない。
将来的な空室リスクを考えると建替えも微妙
２０００万とか３０００万かけて建替えしたとしても新築後５年や１０年は入居者にも困らないと思うが、将来的な２０年、３０年先以降の賃料相場の低下や空室リスク、定期的な修繕コストを思うと、たいして儲かる話にはならない。新築時の表面利回りでもせいぜい３～５％程度。家賃保証などがあっても投資効率には良い影響を及ぼさない。基本的に建替えの場合は、親子2世代3世代にわたった長期的な堅めの資産活用の話なので、アパート一棟で儲けたいとか短期中期で利益を求める人にはありえない選択となります。
高く買ってくれるなら売却してもいい！？
Tさんとしては、売り急ぐつもりはないが、高く売れるならそれが一番いいのではと思っています。ただ、賃貸アパートの売却というのは、一般的な家や土地を売却する場合と比べると売買価格の決め方がちょっと違います。
では実際にいくらで売れるのでしょうか？アパートの査定の仕方について説明してみましょう。
アパートは査定方法（収益還元or積算）により売買評価が変わる
賃貸アパートや賃貸マンションなどの収益物件は、主に「収益還元法」と「取引事例比較法・積算法」という方法によって査定価格を算出することができます。
賃料収入をベースにした収益還元法
「収益還元」というのは、賃料収入をベースにした査定方法で、例えば年間で２００万円の賃料収入があるアパートの場合、利回り１０％だと２０００万円の評価、利回り５％だと１０００万円の評価ということになります。物件の種類や立地や築年数や構造によって利回りの相場は変わります。
近隣取引事例と不動産そのものの価値をベースにした事例比較・積算法
「取引事例・積算」の場合は、近隣での取引事例を参考にしたり土地と建物そのものの価値を算出しますが、住居や土地など一般的な不動産の査定方法はこの積算の考え方です。Tさんのアパートの場合は、建物は築４７年経過しており価値はゼロ、土地相場は坪４０～４５万なので総額２０００万～２２５０万くらい。アパートの解体費用分２００～３００万はマイナス評価として、おおよそ２０００万くらいということになります。
収益還元法か？取引事例・積算か？どう選ぶの？
収益還元か？取引事例か？は別にどちらを選んでも構いません。最終的にその価格に売主と買主が合意するならば評価方法はなんだっていいです。ただ今回のTさんのアパートに関しては、売主としては収益還元だと厳しいです。現状で年間賃料は９６万円なので、収益還元で利回り１０%で計算すると９６０万の評価となってしまいます。単純に土地相場の取引事例をベースに積算評価でいけば２０００万円は見込めるので、それで買い手がつくかどうかは別にして、収益還元と積算では評価が大きく違うケースも出てくることがわかると思います。
不動産の売買価格は需要と供給のバランスで決まる
評価の方法はさておき、不動産の売買価格というのは需要と供給のバランスで決まります。買いたい人が多ければ多いほどその不動産の価格は高くなる。逆に買いたい人が少なければ少ないほど価格は安いなります。これは土地でも戸建てでもアパートでも同じです。
春日井の築４０年超の古いアパートの売却のための基礎知識
もしTさんのアパートを売却しようとする場合、売主として知っておくべきポイントがあります。それは「入居者（賃借人）がいるまま売却するか？」それとも「すべて空き家にした状態で売却するか？」で売れる金額が大きく違ってくるということです。
収益物件として売ろうとすると安くなる
Tさんの木造アパートは築４７年超で経年劣化もあり修繕費用負担や空室リスクを考えると、いまは賃料収入があったとしても高い収益性は期待できません。もともと春日井の地域性としても収益物件を買いたいというニーズは少ないのが現状です。収益アパートとして売ろうとするなら満室時の想定家賃収入に対して少なくとも利回り２０%位はないと買い手はなかなかいないでしょう。利回り２０％というと年間２００万の賃料収入なら１０００万円となります。
空き家にして売ると土地相場で売れる
ただし、Tさんのアパート収入じゃなく土地そのもののニーズならかなりあると思われます。収益物件としてではなく、この土地に住宅を建てたいというニーズです。そういう買い手ならいくらでも見つかります。現時点では賃貸契約が継続している入居者が２戸あるので、将来的に賃借人がすべて退去すれば土地として売却することが可能となります。建物を解体すれば、土地としてそれなりの相場価格で売れます。土地相場が坪４０万で広さ５０坪なら２０００万円となります。
なぜ収益物件のまま売ると安くなるのか？
上記のとおり、春日井においては、家を建てるために土地が欲しいという一般の買い手はたくさんいますが、収益物件として入居者付きでアパートをそのまま売ろうと思うと、買い手は収益不動産オーナー、あるいは買取転売業者に限られます。しかも木造アパートの耐用年数の限度もあり将来的な収益性の見込みが低いので、不動産投資家としてはよほど利回りが高くないと買いません。
築年数の古いアパートというのは、例えば更地の土地だったとしたら坪４０万するところでも、業者の買取金額はよくて土地相場の５～６割でしょうか。業者は収益アパートを持ち続けるわけではなく、将来的には入居者をすべて立ち退きさせて、建物を解体してから、土地の転売で利益を出す商売です。利益を出すためには安値じゃないと買取できません。
また買取じゃなく、古アパートを家賃収入が目当てで収益物件として買う場合でも、価格のベースは利回り計算なので、土地相場ではなく家賃収入がいくらかによって価格が決まります。老朽化した建物の維持や修繕などのコストなど考えて価格を出すと、良くて土地相場と同じ、多くは土地相場を下回る価格になってしまいます。
土地相場で高く売るために必要なこと
Tさんのアパートの場合、賃貸中の現状のまま売ろうと思うと、買い手の需要が少ないので、安くならざるを得ません。でも時間がかかったとしても全室退去させることができれば現状よりも高く売ることができます。簡単なことではないですが、不可能なことではないので、検討の余地はあると思います。
売るなら全室空室状態がベスト。入居者を立退きさせてから売る
築年数の古いアパートなら収益物件として売るよりもすべて空室にして建物解体して土地として売った方が高く売れます。ただ賃貸借契約中の入居者がいれば土地相場で売ることはできないので、長期的な計画で立ち退き交渉をして全部空室にして土地として売却する選択も可能です。立ち退き交渉がうまくいかない可能性もありますが、老朽化が酷いアパートであれば賃借人がいる場合、仮に建て替えの話になったとしても、最終的には立ち退きの話はでてきます。
老朽化アパートはこれから立退き交渉は増えます
立ち退き交渉は不動産取引の現場ではよくおこなわれていることですが、それなりの時間がかかります。賃借人の状況によっては立退料の支払いも必要です。貸主都合で立退きをせまる場合、賃借人が拒否すればどうしようもない場合もあります。
土地相場で売りたいならすべて空室にすべし
それでも、将来的な売却を検討するにあたり、立退き交渉の準備はしておいた方がいいでしょう。土地相場で売るための一番のポイントは賃借人がいないこと。なので、将来的に土地相場で売却をしたいなら新規の入居者は受け入れない、もしくは定期借家契約にする。など、将来の売却をふまえてアパート管理をしていきましょう。
まとめ．収益物件として売るのもあり、土地として売ればなおよし
Tさんは結局、現在の２件の賃借人が退去したら売却を検討しようという方向性になりました。現時点では立退き交渉もせずに、大規模修繕も行わず、最低限の管理コストで維持していくとのこと。
いざアパートを売ろうとしたときに買い叩かれないために
築４０年を超えるような老朽化した木造アパートは買い叩かれやすいのです。でもそこを少しでも高く売るためには工夫がいります。まずはご自身のアパートの現状と問題点を正しく認識しましょう。将来、少しでも高く売るために、いまから準備できることがあるのです。問題点を正しく認識できれば、改善点も明確になります。アパートの資産価値は、入居者や建物の状況に大きく影響されます。適切な長期計画を立てて実行していけば、急な相続や売却のタイミングがきても心配ありません。立ち退きがうまくいかなければ価格は安くなりますが収益物件として売ることも可能です。また、売るだけじゃなく、アパートの修繕や入居者の募集に工夫して、賃貸収入を安定的に継続できるよう、アパートオーナーとして対策をとることもできます。ご相談を受けていつも思うのは、少しの工夫で改善できることがあるのに知らずに損してるということ。特に築年数が古ければ古いアパートほど早め早めに手を売っておくこと。それが不動産の価値を守ります。
