街で見かける古い木造アパートの価値って？
春日井でも街を歩いてると、よくみかける古い木造の２階建てのアパートってありますよね。
築３、４０年以上で戸数４戸～６戸くらいで、土地もそこまで大きなものは少ないでしょうか。
外から見ると、入居者はいるのかな？
って思うようなメンテナンスもそこそこのいわゆる昔の老朽化したアパートです。
先日、春日井市内で古アパートを所有しているオーナーさんから、今売るならいくらで売れる？というご相談がありました。
さて、古アパート付の土地てどんな評価になるでのしょうか。投資用の収益物件として売るか、土地として売るか、ほかに需要があるのでしょうか。
人に貸すにもお金がかかる
所有者としては、新しく入居者を入れるにしても、お部屋のリフォームとか建物の修繕とかで資金が必要だし、先行投資しても入居者が入るかどうか、資金を回収できるかを考えると、積極的に貸す気もおこらない。
建替えするならなおさらお金が必要ですし、いつかは売ってもいいと思ってるけど、そういうこと考えるのも面倒だし、やむなく現状のままにしてあるというのが結構あります。
もし売るとしても、売主としては少しでも高く売りたいですが、価格は需要と供給のバランスで決まります。
入居者がいる古アパートの売却は普通に土地を売るよりはむずかしい
不動産の価値で言うと、基本的には、古アパートが欲しいというより、その土地が欲しい人が多いのです。
なので、もし古アパートが全て空き部屋なら、売る場合は好都合。ラッキーです。建物解体の分マイナスになるかもしれませんが、一般の土地相場価格で売れるでしょう。
むずかしいのは、入居者がいるときです。
売れないことはないのですが、入居者がいる古アパートというのは、一般の土地相場よりも安い価格が提示されることがほとんどです。
例えば春日井で、更地の土地だったとしたら坪４０万するところでも、古アパートで入居者付で現状渡しだと、専門の買取業者でよくて半値でしょうか。
専門の買取業者は、入居者をすべて立ち退きさせて、建物を解体してから、土地の転売で利益を出す商売なので、時間もコストも人も使うので、それくらいで買わないと合わないのです。
古アパートを家賃収入が目当てで投資物件として一般の人が買いたい場合でも、価格のベースは利回り計算です。
老朽化した建物の維持や修繕などのコストなど考えて価格を出すと、売主にとってはかなり厳しい価格になることが多いのです。
でも、将来の売却に備えて、いまから手をうつことができれば、少しでも高く売るためできる対策はあるのです。
まずは現状の問題点を把握すれば、正しい改善点が見えてきます
いざ売ろうと思ったときに、準備不足で損をしないように、まずはご所有のアパートの問題点を把握することです。
問題点を正しく認識できれば、改善点も明確になります。不動産の資産価値は、入居者や建物の状況に大きく影響されます。
将来を見据えて、長期的な収益化計画を立てることで、急な相続や売却のタイミングがきても対応できるようになります。
また、売ることだけじゃなく、アパートの修繕や入居者の募集に工夫して、賃貸収入を安定的に継続できるよう、アパートオーナーとして対策をとることもできます。
アパートオーナーのご相談を受けていつも思うのは、少しの工夫で改善できることがあるのに、オーナー様が知らずに損してることがけっこうあるということです。
準備だけは先送りにせず、早め早めに手を売っておくことが、大切な不動産の資産価値を守ることにつながります。
