売却

【5分でわかる初めて不動産売却】無料相談・価格査定から売買契約・残金決済までの流れを説明します

こんにちは。春日井シティ不動産の山本です。今回は、はじめて不動産を売却を考えている方に向けて、最初の無料相談から売買契約までの一連の流れをご説明します。これを読めばどのように不動産を売却すればいいのかということがわかるようになります。

 

春日井の不動産売却 無料相談

不動産の売却を考えたらまずは不動産会社に相談するところから始まります。価格査定も売却相談も無料です。

  • 我が家はいくらで売れる?
  • 手取りはいくらになる?
  • 買換えをしたい
  • 遊休不動産を整理したい
  • ローンの支払いがきつい
  • 相続不動産を売りたい
  • 事情により内密に売りたい
  • 他社に依頼しているがなかなか売れない…
トマトちゃん
不動産の売却はご本人の意思だけじゃなく、親族や利害関係者の意見に影響されることもよくあるので、家族でよく相談してくださいね。またいくらで売れるかという価格以外にも、諸費用や税金なども考慮する必要がありますよ。 不動産のプロとしては、少しでも高く売るというのは当たり前のことです。価格以外のも売買取引を安心安全に遂行しなければなりません。売却がうまくいくかどうかは不動産屋にかかっています。会社の規模よりも担当者の力量で売却の成果が変わる世界なんです。

 

不動産売却の流れステップ2査定依頼

次は価格査定を依頼します。いくらで売れるのかは、売主としては一番知りたい情報です。

春日井シティ不動産では、お客様のご希望に応じて3つのタイプの価格査定が可能です。ご要望に合わせて査定対応いたします。

 

3つの査定からお選びください

  • ①仲介査定
  • ②買取査定
  • ③簡易査定
 査定種類どんな査定内容?コメント
仲介査定建物や敷地を実際に調査し、建物の程度や土地の詳細状況、周辺環境等も考慮致します。正確で、実勢価格に見合った査定結果をお知らせする事ができます。少しでも高く売却したい方にオススメな一般的な査定です。
買取査定至急に売却、資金化したい場合に便利な方法です。ただし、仲介での売却価格よりもかなり安くなるデメリットがあります。 とにかく至急資金化が必要な方は買取がオススメ。内密に売却することも可能です。
簡易査定現地調査をせず、近隣の物件売出価格や成約価格を参考にして査定価格を算出します。机上計算なので正確な査定と大きな違いが出る可能性があります。売却予定は未定だけど、まずは売却相場の目安が知りたい方にオススメです。

 

カブさん
とにかく急ぎで売却したい方は「買取査定」 を、普通に高く売ることを優先したい方は「仲介査定」を、 まだ売却予定はないけど相場が知りたい方は「簡易査定」を依頼しましょう

 

不動産売却の流れステップ3物件調査

お客様の査定依頼(簡易査定を除く)を受けて具体的な売れる価格を提示するために対象物件について詳しく調査をおこないます。

 項目内容ポイント
現地調査土地建物の現況、近隣環境の確認、給排水施設、電気・ガスの施設、境界・越境物の有無、土地建物の利用状況ほか実際に現地を確認しないとわからないことがたくさんあります
法務局調査登記簿記載事項、隣接所有者、公図・測量図・建物図面ほか物件にかかわる権利関係を確認することも重要です
役所調査都市計画法・建築基準法の制限、道路管理関係、上下水ガス埋設管状況、その他の法令制限ほか物件の使用や建築にかかわる法令上の制限も調べます
売買事例調査過去の近隣の成約事例や現在の近隣の販売事例の収集いくらで売れるか一番の指標となります
市場流通性調査現在の不動産市場における買手の動向など物件のニーズを確かめて現実的な売却プランを提案します

 

ナスくん
現地での土地建物の現況や近隣環境の確認など、正確な査定価格を算出するためには、地味ですがとても重要な作業となります。高く売れる要素になりそうな条件をチェックし、リスクになりえる懸念事項を事前に洗い出します。現地調査以外にも、複雑な権利関係、法令上の制限や地域特性等、安全な取引のために欠かせない調査です。

 

不動産売却の流れステップ4価格提示

査定価格は、ご所有不動産の特性、近隣の取引状況、市況データ等を総合的に分析して算出します。おおよそ3か月以内にご売却が見込める査定価格をご提案致します。査定価格を参考に、売主様の希望をお聞きして、販売価格(=売り出し価格)を決定します。相場とかけ離れて高く出しても売れ残るリスクがあります。安すぎて売った後で後悔しても遅いので、販売価格の設定は一番気を使うところです。

不動産売却にかかる費用を説明します

不動産を売却するにあたり売主が負担しないといけない費用があります。買主との売買取引の条件により負担する費用は変わりますが、「不動産売却金額イコールお手取り金額」ではなく、「不動産売却金額マイナス諸費用イコールお手取り金額」となります。

 費用説明
仲介手数料※不動産売買が成約した場合にのみ、売買金額に応じて所定の仲介手数料が必要となります。(ご売却相談や媒介契約をいただいてもご成約に至らなかった場合は仲介手数料は必要ありません。)
登記費用※所有権移転登記のために必要な費用です。また、ローンの残金があり抵当権の設定がある場合には、抵当権の抹消手続きが必要となります。
印紙税※契約書に貼る印紙代です。売買代金により額面は異なります。
確定測量隣地との境界を確定させる場合、面積を確定させる場合に必要になります。(売却物件がマンションの場合は必要ありません。)
建物解体売却物件が土地で、古家があり更地にして引き渡す場合は建物の撤去費用がかかります。
譲渡税不動産売却により譲渡益が出た場合、所得税・住民税の納税が必要となります。ご売却不動産の所有期間や居住用財産であるかなど、諸条件により計算方法が異なります。

※は通常の売買取引で売主が必ず負担する費用です。

 

カブさん
不動産業者は相場や買い手の動向を把握したうえ査定価格を提示しますが、最終的に販売価格を決めるのは売主です。いくらで販売価格を設定しても売主の自由です。相場より多少高く売り出して、買い手の様子を伺うことはよくあります。売主の希望価格で売れない場合はどこかのタイミングで価格を下げて買い手を募ることになります。ただ現在は買手もネット等を活用して不動産相場をよく知っているので高い価格をつければ必ず高く売れるというわけではありません。現実的に少しでも高く売るためには、不動産市場、買手の動向というのを客観的に知っておく必要があります。

 

不動産売却の流れステップ5媒介契約

売主は、売却を依頼する不動産業者と「媒介契約」を締結します。この媒介契約を締結後に不動産業者は売主と決めた販売価格で買い手を探す広告活動をしていきます。「媒介契約」は、宅建業法第34条の2に定められている「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類あり、売主は不動産業者とこの3つのどれかで媒介契約を結びます。いずれも契約期間の上限は3ヶ月です。その期間で買い手が見つからず売却できなかった場合は、売主様からのお申し出により媒介契約を更新する事ができます。

 種類内容
専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)売主は、依頼した不動産業者以外の不動産業者に、重ねて不動産売買の媒介を依頼する事ができません。又、依頼した不動産業者が探索した相手以外の者(自ら発見した相手も含む)と、売買の契約を締結する事ができません。依頼を受けた不動産業者は、売物件情報を指定流通機構(レインズ)に5営業日以内に登録し、1週間に1度以上販売状況を報告します。
専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)売主は、依頼した不動産業者以外の不動産業者に、重ねて不動産売買の媒介を依頼する事ができません。依頼を受けた不動産業者は、売物件情報を指定流通機構(レインズ)に7営業日以内に登録し、2週間に1度以上販売状況を報告します。
一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)売主は、複数の不動産業者に重ねて依頼する事ができます。他の不動産業者の名称と所在地を依頼した不動産業者に通知する義務がある「明示型」と、通知しなくてよい「非明示型」の2種類があります。依頼を受けた不動産業者には、売物件情報の指定流通機構(レインズ)への登録義務と依頼者に対する活動の報告義務はありません。

専属か?専任か?一般か?売主はどの媒介を選べばいいか?

業者の立場を正直に言えば、自社だけに依頼してほしいのが本音。つまり専任か専属で依頼してほしい。なぜか?一般媒介だと他社との競争となるシステムなので、自社を通じて買手を見つけなければ報酬はゼロです。でも専任か専属の場合は、必ず売主の仲介業者として売買契約を仲介することになるので、報酬がゼロになる心配はないからです。良いか悪いかは別としてそういうシステムになっています。では、売主様からするとどの形態がいいのでしょうか。よく専任はダメで一般の方がいいという意見を聞きますが、結論をいえば、媒介の形態に関してはどれでもいいと思います。大事なのは業者(営業マン)の実力です。実力があって信頼できる業者なら専任や専属でもまったく問題有りません。囲い込み問題などもないことはないですが、売主にとっては大事なことは少しでも高く早く安全に売却することです。もちろん一般でも大丈夫ですが、専任だから売主が損をするとか、一般だから高く売れるというわけではありません。結局のところ、媒介の形態じゃなく、信頼できる業者に依頼できるかどうかが大事なところなのです。

 

トマトちゃん
私が売主の立場ならこうします。答えは明確です。信頼できる不動産屋がいればそこに専任でまかせます。それで大丈夫です。全く不動産屋の知り合いがいないのであれば、無料査定で3~5社に話を聞いてその中から2~3社に一般で依頼します。会社の規模に関係なく、営業マンの人柄と経験と実力がすべてです。

 

不動産売却の流れステップ6売却活動

不動産業者は、売主と媒介契約を締結しますと、いよいよ買い手を探すための売却広告活動を始めます。なお、不動産業者の広告活動にかかる宣伝費用等の売主負担は一切ありません。

  • 春日井シティ不動産ホームページに物件掲載
  • アットホームなどポータルサイトに物件掲載
  • 購入希望登録をしているお客様へのご紹介
  • 提携ハウスメーカー・地場建築業者各社へのご紹介
  • 物件対象エリアの不動産会社へのご紹介
  • オープンハウス、現地案内会の開催
  • 指定流通機構(レインズ)への登録
  • 物件対象エリア近隣にチラシ配布
  • 春日井シティ不動産の事務所店頭紹介
  • 新聞折り込み広告、新聞紙面広告

 

物件事情や売主様のご意向を踏まえ最適な販売手法を提案し、積極的な売却活動を行い購入希望者を探します。定期的に売却活動内容のご報告を書面又はメールにて随時行います。

 

購入検討者がお部屋の内覧に来られるときには、売主として以下のような事を心がけておくと、買主様に良い印象を与える事ができます。

  • ご案内の前に、整理整頓をしておく。
  • 簡単でもいいのでお掃除をしておく。
  • キッチン、風呂場、トイレの水周りは目立つので片付けておくとより好印象。
  • 意外と気になるキッチンや浴室の臭い。パイプ洗浄剤などで清掃すると効果的。
  • 曇りの日はお部屋の電気など点けて明るく見せるように工夫しましょう。
  • 駐車場や庭の手入れもしておくとベター。
  • 玄関の靴、サンダルは下駄箱に整頓しておきましょう。
  • お客様用にスリッパや靴べらなど用意しておきましょう。

 

トマトちゃん
出来る範囲内でいいので、整理整頓をして、清潔感を出せるよう心がけたいです。これまで住んでこられた愛着のある家だからこそ、伝えられる良さがあると思います。実際に住んでいて「この家はここが良いんです」という、売主ならではの視点はぜひ知りたいポイントです。周辺の生活施設など住民ならではの便利情報などもあればいいですね。

 

不動産売却の流れステップ7購入申込み

マイホーム購入

不動産業者はさまざまな広告活動で買い手に物件紹介をしたり案内をしたりセールスを行います。自社以外の不動産業者さんや住宅メーカーさんなどにも買い手を探してもらうように働きかけます。物件に興味をもった買い手と商談にすすめば具体的な売買条件の交渉に進んでいきます。売主は不動産業者経由で具体的な価格や条件の交渉に入ります。

売主の希望価格いわゆる満額回答で購入申込みが入るかもしれませんし逆に価格交渉が入るかもしれません。価格以外にも買主が希望する交渉条件があるかもしれません。満額回答の購入申込みであれば売買手続きに進みますが、価格交渉など買い手の希望があれば売主はそれに対してイエスかノーかあるいは条件の提示をし返すか、何らかの回答を買い手に返します。

買い手がそれに応じれば売買手続きは進みますが、交渉決裂となれば、また広告活動にもどり新たな買い手を募ります。買い手が住宅ローンを利用する場合は、事前審査などの与信確認をしてクリアできれば売買契約の手続きに進むことになります。価格以外にも契約や引渡しの条件や時期などのあらかじめ合意しておくべき項目がありますがそれらを整え売買契約の締結となります。

 

不動産売却の流れステップ8売買契約

売主と買主の間で、不動産の売却価格と諸条件が合意したらいよいよ売買契約書を取り交わします。

その際、買主から手付金をお受取いただき契約成立となります。

不動産業者、売買契約前に再度物件の調査をいたします。

物件調査により問題点の有無などをあらためて確認した後、買主への重要事項説明、そして売買契約へと続いていきます。

重要事項説明書作成および説明

売買契約に先立ち、不動産業者が買主に対して不動産の重要な事項について書面を作成し説明致します。

不動産売買契約の締結・手付金の受領

売買契約書にご署名ご捺印を頂き、買主より手付金をお受け取り頂きましたら契約成立です。売買契約締結後は、契約書の記載内容に基づいて双方の権利や義務を履行する事になります。義務に違反すると違約金の支払いが課されることもありますので、不明な点は必ず担当者にご確認下さい。

契約時に売主が用意するもの
  • 実印
  • ご本人確認資料 (運転免許証など)
  • 印鑑証明書 (発行から3ヶ月以内のもの)
  • 登記済証または登記識別情報通知書
  • 収入印紙 (売買金額によって額面が異なります)
ナスくん
売買契約締結後は2~3カ月後の決済引渡しにむけて売主と買主はそれぞれの準備にとりかかります。買主は資金の準備、ローン利用する場合は銀行で融資申し込み手続きをします。売主は例えば土地売却なら測量や解体、戸建やマンションなら引越しや荷物の撤去などあらかじめ決めた期日までに履行して引渡に備えます。

 

不動産売却の流れステップ9物件引渡

残金決済は売買の最終手続きです。買主は残金すべてを売主に支払い、売主は物件を買主に引き渡します。所有権移転登記も同日におこないます。つまり不動産の所有権が完全に売主から買主に移動する手続きとなります。売主にとっては売買代金すべて受け取ると同時にご自身の不動産を物理的にも本当の意味で手放す日となります。

通常は、買主が住宅ローンを利用する銀行で、売主と買主と司法書士と不動産会社などの関係者全員の立会いの下、原則として銀行・法務局が営業している平日の午前中か昼一番におこなわれます。登記手続きに必要な書類等を司法書士が確認して問題なければ買主から売主への売買代金残金の支払いをおこないます。

 

残金決済当日の流れにつて

概ね以下のような手順でお引渡しが進みます。

step
1
買主指定の銀行に集合

売主・買主・司法書士・不動産業者等の関係者が集合。

step
2
司法書士による必要書類・本人確認

司法書士が所有権移転登記に必要な書類チェックと本人確認をします。

step
3
買主より残代金の受領

買主から残代金を受け取ります。通常は銀行振込となりますが、現金での受け取りも可能です。

step
4
固定資産税や管理費等の精算

固定資産税や管理費など負担金の清算をします。引渡し前日までは売主負担、当日からは買主負担として日割り清算で行うのが一般的です。

step
5
鍵や関係書類の引渡

買主へ物件の鍵や関係書類一式を引渡します。マンションの場合、管理規約・パンフレットなどもあれば一緒にお渡しください。

step
6
売却費用の支払い

仲介手数料や登記費用、その他必要に応じて費用の支払をします。

step
7
残金決済・引渡完了

以上をもって、売買契約が完了となります。売主は翌年に不動産譲渡の確定申告により納税手続きをします。

 

カブさん
残金決済は不動産売買の流れにおいての集大成となる一大イベントですが、銀行内で事務的に手続きが進んで1~2時間で終わります。特別なセレモニーもないのが一般的なので拍子抜けされる方もいらっしゃいますが、正真正銘これが不動産売買の決済で取引完了となります。
  • この記事を書いた人

代表 山本直嗣

春日井シティ不動産株式会社代表。昭和48年生まれ。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、心屋認定リセットカウンセラー。妻・子5人の7人家族。強みは、不動産売買や管理だけでなく、地域の商店会やPTAや神輿会など地元の縁やつながり。春日井の不動産と暮らしと人の魅力をブログで発信。お困りごとは24時間365日対応します。趣味はラグビーとキャンプと四柱推命。

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