【５分でわかる初めて不動産売却】無料相談・価格査定から売買契約・残金決済までの流れを説明します

不動産の売却を考えたらまずは不動産会社に相談するところから始まります。価格査定も売却相談も無料です。

トマトちゃん

不動産の売却はご本人の意思だけじゃなく、親族や利害関係者の意見に影響されることもよくあるので、家族でよく相談してくださいね。またいくらで売れるかという価格以外にも、諸費用や税金なども考慮する必要がありますよ。 不動産のプロとしては、少しでも高く売るというのは当たり前のことです。価格以外のも売買取引を安心安全に遂行しなければなりません。売却がうまくいくかどうかは不動産屋にかかっています。会社の規模よりも担当者の力量で売却の成果が変わる世界なんです。

次は価格査定を依頼します。いくらで売れるのかは、売主としては一番知りたい情報です。

春日井シティ不動産では、お客様のご希望に応じて３つのタイプの価格査定が可能です。ご要望に合わせて査定対応いたします。

３つの査定からお選びください

カブさん

とにかく急ぎで売却したい方は「買取査定」 を、普通に高く売ることを優先したい方は「仲介査定」を、 まだ売却予定はないけど相場が知りたい方は「簡易査定」を依頼しましょう

お客様の査定依頼（簡易査定を除く）を受けて具体的な売れる価格を提示するために対象物件について詳しく調査をおこないます。

ナスくん

現地での土地建物の現況や近隣環境の確認など、正確な査定価格を算出するためには、地味ですがとても重要な作業となります。高く売れる要素になりそうな条件をチェックし、リスクになりえる懸念事項を事前に洗い出します。現地調査以外にも、複雑な権利関係、法令上の制限や地域特性等、安全な取引のために欠かせない調査です。

査定価格は、ご所有不動産の特性、近隣の取引状況、市況データ等を総合的に分析して算出します。おおよそ３か月以内にご売却が見込める査定価格をご提案致します。査定価格を参考に、売主様の希望をお聞きして、販売価格（＝売り出し価格）を決定します。相場とかけ離れて高く出しても売れ残るリスクがあります。安すぎて売った後で後悔しても遅いので、販売価格の設定は一番気を使うところです。

不動産売却にかかる費用を説明します

不動産を売却するにあたり売主が負担しないといけない費用があります。買主との売買取引の条件により負担する費用は変わりますが、「不動産売却金額イコールお手取り金額」ではなく、「不動産売却金額マイナス諸費用イコールお手取り金額」となります。

※は通常の売買取引で売主が必ず負担する費用です。

カブさん

不動産業者は相場や買い手の動向を把握したうえ査定価格を提示しますが、最終的に販売価格を決めるのは売主です。いくらで販売価格を設定しても売主の自由です。相場より多少高く売り出して、買い手の様子を伺うことはよくあります。売主の希望価格で売れない場合はどこかのタイミングで価格を下げて買い手を募ることになります。ただ現在は買手もネット等を活用して不動産相場をよく知っているので高い価格をつければ必ず高く売れるというわけではありません。現実的に少しでも高く売るためには、不動産市場、買手の動向というのを客観的に知っておく必要があります。

売主は、売却を依頼する不動産業者と「媒介契約」を締結します。この媒介契約を締結後に不動産業者は売主と決めた販売価格で買い手を探す広告活動をしていきます。「媒介契約」は、宅建業法第34条の2に定められている「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類あり、売主は不動産業者とこの３つのどれかで媒介契約を結びます。いずれも契約期間の上限は3ヶ月です。その期間で買い手が見つからず売却できなかった場合は、売主様からのお申し出により媒介契約を更新する事ができます。

トマトちゃん

私が売主の立場ならこうします。答えは明確です。信頼できる不動産屋がいればそこに専任でまかせます。それで大丈夫です。全く不動産屋の知り合いがいないのであれば、無料査定で３～５社に話を聞いてその中から２～３社に一般で依頼します。会社の規模に関係なく、営業マンの人柄と経験と実力がすべてです。

不動産業者は、売主と媒介契約を締結しますと、いよいよ買い手を探すための売却広告活動を始めます。なお、不動産業者の広告活動にかかる宣伝費用等の売主負担は一切ありません。

物件事情や売主様のご意向を踏まえ最適な販売手法を提案し、積極的な売却活動を行い購入希望者を探します。定期的に売却活動内容のご報告を書面又はメールにて随時行います。

購入検討者がお部屋の内覧に来られるときには、売主として以下のような事を心がけておくと、買主様に良い印象を与える事ができます。

トマトちゃん

出来る範囲内でいいので、整理整頓をして、清潔感を出せるよう心がけたいです。これまで住んでこられた愛着のある家だからこそ、伝えられる良さがあると思います。実際に住んでいて「この家はここが良いんです」という、売主ならではの視点はぜひ知りたいポイントです。周辺の生活施設など住民ならではの便利情報などもあればいいですね。

不動産業者はさまざまな広告活動で買い手に物件紹介をしたり案内をしたりセールスを行います。自社以外の不動産業者さんや住宅メーカーさんなどにも買い手を探してもらうように働きかけます。物件に興味をもった買い手と商談にすすめば具体的な売買条件の交渉に進んでいきます。売主は不動産業者経由で具体的な価格や条件の交渉に入ります。

売主の希望価格いわゆる満額回答で購入申込みが入るかもしれませんし逆に価格交渉が入るかもしれません。価格以外にも買主が希望する交渉条件があるかもしれません。満額回答の購入申込みであれば売買手続きに進みますが、価格交渉など買い手の希望があれば売主はそれに対してイエスかノーかあるいは条件の提示をし返すか、何らかの回答を買い手に返します。

買い手がそれに応じれば売買手続きは進みますが、交渉決裂となれば、また広告活動にもどり新たな買い手を募ります。買い手が住宅ローンを利用する場合は、事前審査などの与信確認をしてクリアできれば売買契約の手続きに進むことになります。価格以外にも契約や引渡しの条件や時期などのあらかじめ合意しておくべき項目がありますがそれらを整え売買契約の締結となります。

売主と買主の間で、不動産の売却価格と諸条件が合意したらいよいよ売買契約書を取り交わします。

その際、買主から手付金をお受取いただき契約成立となります。

不動産業者、売買契約前に再度物件の調査をいたします。

物件調査により問題点の有無などをあらためて確認した後、買主への重要事項説明、そして売買契約へと続いていきます。

重要事項説明書作成および説明

売買契約に先立ち、不動産業者が買主に対して不動産の重要な事項について書面を作成し説明致します。

不動産売買契約の締結・手付金の受領

売買契約書にご署名ご捺印を頂き、買主より手付金をお受け取り頂きましたら契約成立です。売買契約締結後は、契約書の記載内容に基づいて双方の権利や義務を履行する事になります。義務に違反すると違約金の支払いが課されることもありますので、不明な点は必ず担当者にご確認下さい。

契約時に売主が用意するもの

ナスくん

売買契約締結後は２～３カ月後の決済引渡しにむけて売主と買主はそれぞれの準備にとりかかります。買主は資金の準備、ローン利用する場合は銀行で融資申し込み手続きをします。売主は例えば土地売却なら測量や解体、戸建やマンションなら引越しや荷物の撤去などあらかじめ決めた期日までに履行して引渡に備えます。

残金決済は売買の最終手続きです。買主は残金すべてを売主に支払い、売主は物件を買主に引き渡します。所有権移転登記も同日におこないます。つまり不動産の所有権が完全に売主から買主に移動する手続きとなります。売主にとっては売買代金すべて受け取ると同時にご自身の不動産を物理的にも本当の意味で手放す日となります。

通常は、買主が住宅ローンを利用する銀行で、売主と買主と司法書士と不動産会社などの関係者全員の立会いの下、原則として銀行・法務局が営業している平日の午前中か昼一番におこなわれます。登記手続きに必要な書類等を司法書士が確認して問題なければ買主から売主への売買代金残金の支払いをおこないます。

残金決済当日の流れにつて

概ね以下のような手順でお引渡しが進みます。

step
1買主指定の銀行に集合

売主・買主・司法書士・不動産業者等の関係者が集合。

step
2司法書士による必要書類・本人確認

司法書士が所有権移転登記に必要な書類チェックと本人確認をします。

step
3買主より残代金の受領

買主から残代金を受け取ります。通常は銀行振込となりますが、現金での受け取りも可能です。

step
4固定資産税や管理費等の精算

固定資産税や管理費など負担金の清算をします。引渡し前日までは売主負担、当日からは買主負担として日割り清算で行うのが一般的です。

step
5鍵や関係書類の引渡

買主へ物件の鍵や関係書類一式を引渡します。マンションの場合、管理規約・パンフレットなどもあれば一緒にお渡しください。

step
6売却費用の支払い

仲介手数料や登記費用、その他必要に応じて費用の支払をします。

step
7残金決済・引渡完了

以上をもって、売買契約が完了となります。売主は翌年に不動産譲渡の確定申告により納税手続きをします。

カブさん

残金決済は不動産売買の流れにおいての集大成となる一大イベントですが、銀行内で事務的に手続きが進んで１~２時間で終わります。特別なセレモニーもないのが一般的なので拍子抜けされる方もいらっしゃいますが、正真正銘これが不動産売買の決済で取引完了となります。