【プロが教える借地権売買のコツ】知らないと損する借地権の整理方法

春日井・名古屋の借地権を売買整理したい方へ

春日井市や名古屋市でも古くからの借地権を「売りたい」「買いたい」「整理したい」という相談が増えています。

地主であれば「土地を返してほしい」「底地を売りたい」、借地人であれば「借地権付き建物を売りたい」「地主から底地を買い取りたい」など借地権を整理したいのに借地に関する知識も少ないためどういていいかわからず困っている方が多くいらっしゃいます。借地権の整理というのは最終的にはお互いに金銭的なメリットを享受するための手段です。しかし地主と借地人の仲がよくなかったり上手に間をとりもつ人はいないために話がまとまらないことも多いのが現実です。借地権を整理することで地主も借地人もお互いにメリットがあるにもかかわらず対応を間違えてしまうと借地権の整理どころか余計な揉め事になってしまう可能性もあるので注意が必要です。

そもそも借地権とは何か？

ここでいう借地権とは、建物所有を目的とする「賃借権」、つまり自己名義の建物を建てるために他人の土地を借りる、借主の権利となります。土地の所有者である地主（貸主）と借りる側の借地人(借主）との間で締結される賃貸借契約により効力が発生しますが、借地人は建物の所有権の登記をし毎月の地代を地主に支払います。借地権は法律で認められた権利ですが、現行では平成４年８月１日に制定された「借地借家法（新法）」が、それ以前の契約は「旧借地法（旧法）」が適用されます。ちなみに、借地権のご相談のほとんどは、借主が強く保護されている旧法の借地契約に関することです。平成４年８月１日以前に締結された借地契約については、現在でも旧法が引き続いて適用されますので、旧法の借地権を相続された場合は旧法に基づいて対応することなります。

知ってますか？借地権は売れる資産価値があります

地主に土地を返すように立退きを迫られる場合に、借地人は言われるがままに土地を返還しなければならないと思われている方もいらっしゃいますが、借地権が成立している場合は、借主としての権利を当然に主張することができます。契約期間の更新時や途中であっても、借地権付き建物が不要になった場合には、処分したいと思えば、借地権を売却することも可能です。また借地人が亡くなった場合、借地権は普通の相続財産と同じで相続人に継承されます。相続財産の一部として相続税の対象となりますが、相続による名義人変更に伴う地主への承諾料や更新料等の支払いは不要です。ちなみに土地を借りているといっても、無償や一時利用、駐車場や他人名義の建物を借りている場合は借地権の対象とはなりません。

借地権をそのままにしておくとどんな問題があるのか？

地主にとってみれば、過去の合意のもとで貸した土地とは言え、借地権と言う強い権利が存在する以上、自分の土地でも本来の資産価値を享受する機会は失われているのが現状です。そして底地を売ろうとしても更地のように相場で売却することは困難です。

借地権が法律で強く保護されているのは間違いありませんが、他人の土地を借りる権利ですからいろいろと制約があります。増改築や建替、転貸、譲渡や名義変更等の場合は地主の承諾や承諾料が、契約更新の際は更新料が必要となります。

地主や借地人が知っておくべき借地権を整理するための３つの方法

地主も借地人も何かの理由で借地権の整理をしたいとは思っていても、自分の勝手な都合だけでは解決することはできませんが、互いに協力して借地権の整理に向き合うことができれば、地主にとっても借地人にとってもメリットのある解決方法があります。借地整理の方法としては次の方法が考えられます。

方法１．地主が借地権を借地人から買い取る

地主が借地人から借地権を買い取る方法です。地主は買取費用が必要となりますが、土地を取り戻すことが可能となります。借地人は売却資金を手にすることができます。

方法２．借地人が土地を地主から買い取る

借地人が地主さんから借りている土地（底地）を買い取る方法です。借地人は買取費用が必要となりますが、長年地代を払って借りていた借地が、正真正銘、自分の土地となります。地主は売却資金を手にすることができます。

方法３．地主と借地人が共同で土地を第三者に売却する

売却前に底地と借地権の割合を決めておき、地主と借地人が共同で第三者に売却して換金する方法です。この場合、相場での土地売買が可能となります。地主と借地人の双方が、金銭的な価値をより高く享受できる方法です。

地主と借地人の意向によって解決法は決まります

借地権の売買価格はどう決まるのか？いつ整理すればいい？

借地権整理のタイミングとしては様々ですが、最近は相続をきっかけとすることが多いです。借地権の整理ができる事はお互いにメリットのあることですが、それぞれの状況や意向、そして関係性も影響します。相手方から申入れを受けることになるか、自分から申入れをすることになるかはわかりませんが、普段からお互いの信頼関係が良好であることが望ましいと思います。借地権や底地の評価は、相続財産評価の為に設定された路線価と借地権割合によって計算することができますが、これは絶対的なものではなく売買価格を決定づけるものではありません。最終的には地主と借地人の双方が納得できる金額で折り合いをつけられるかどうかが重要です。当社で査定をさせていただき、地主様と借地人様の意向を踏まえて調整をさせていただきます。

 旧借地法と新法（借地借家法）の違いを知っておきましょう

借地期間が満了しても、旧法・新法ともに期間満了時において建物が存していれば、基本的に借地契約は継続、つまり更新することになります。旧法では、建物を堅固建物（石造、土造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造等）と非堅固建物(木造等) の２種類に区分しています。

ただし、以下の場合には更新が認めらません。

• 賃貸人が更新を拒絶するための「正当な事由」がある場合
• 定期借地権の場合（新法で創設）

春日井名古屋の借地権を売りたい方や買いたい方は春日井シティ不動産にご相談ください

借地権について何か困っていることがあればお気軽に春日井シティ不動産にご相談ください。借地権の要件を満たしているかどうかを確認したうえで、お客様の要望と立場を踏まえたアドバイスをさせていただきます。一人で悩まないで私にご相談いただければ解決に向けた大きな第一歩となると思います。地主様と借地人様にとってお互いにメリットのある円満な解決に向けて税務法務の専門家と協力して借地権問題を解決します。

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