【地主さんも借地人さんも必見】知らないと損する借地権

ここでいう借地権とは、建物所有を目的とする「賃借権」、つまり自己名義の建物を建てるために他人の土地を借りる、借主の権利となります。土地の所有者である地主（貸主）と借りる側の借地人(借主）との間で締結される賃貸借契約により効力が発生しますが、借地人は建物の所有権の登記をし毎月の地代を地主に支払います。借地権は法律で認められた権利ですが、現行では平成４年８月１日に制定された「借地借家法（新法）」が、それ以前の契約は「旧借地法（旧法）」が適用されます。ちなみに、借地権のご相談のほとんどは、借主が強く保護されている旧法の借地契約に関することです。平成４年８月１日以前に締結された借地契約については、現在でも旧法が引き続いて適用されますので、旧法の借地権を相続された場合は旧法に基づいて対応することなります。

地主に土地を返すように立退きを迫られる場合に、借地人は言われるがままに土地を返還しなければならないと思われている方もいらっしゃいますが、借地権が成立している場合は、借主としての権利を当然に主張することができます。契約期間の更新時や途中であっても、借地権付き建物が不要になった場合には、処分したいと思えば、借地権を売却することも可能です。また借地人が亡くなった場合、借地権は普通の相続財産と同じで相続人に継承されます。相続財産の一部として相続税の対象となりますが、相続による名義人変更に伴う地主への承諾料や更新料等の支払いは不要です。ちなみに土地を借りているといっても、無償や一時利用、駐車場や他人名義の建物を借りている場合は借地権の対象とはなりません。

借地権をそのままにしておくとどんな問題があるのか？

地主も借地人も何かの理由で借地権の整理をしたいとは思っていても、自分の勝手な都合だけでは解決することはできませんが、互いに協力して借地権の整理に向き合うことができれば、地主にとっても借地人にとってもメリットのある解決方法があります。借地整理の方法としては次の方法が考えられます。

方法１．地主が借地権を借地人から買い取る

地主が借地人から借地権を買い取る方法です。地主は買取費用が必要となりますが、土地を取り戻すことが可能となります。借地人は売却資金を手にすることができます。

方法２．借地人が土地を地主から買い取る

借地人が地主さんから借りている土地（底地）を買い取る方法です。借地人は買取費用が必要となりますが、長年地代を払って借りていた借地が、正真正銘、自分の土地となります。地主は売却資金を手にすることができます。

方法３．地主と借地人が共同で土地を第三者に売却する

売却前に底地と借地権の割合を決めておき、地主と借地人が共同で第三者に売却して換金する方法です。この場合、相場での土地売買が可能となります。地主と借地人の双方が、金銭的な価値をより高く享受できる方法です。