借地権 取引実績

【取引実績】春日井市高蔵寺町6丁目 借地権整理 (借家人立退 土地売却)

春日井名古屋の借地権整理

地主と借地人が協力して底地を売却して借地権整理した実例

今回の相談者は借地人、相続した築50年の実家を売却できないか?

以前にマンションを売買させていただいたTさんから高蔵寺町にあるご実家の相談をうけました。「母から相続した築50年の実家を売却できないか?」とのことでした。ただその土地は借地で母の妹つまり叔母が所有者です。地主が叔母、借地人がTさん。そしてその実家にはTさんではなくTさんの従兄弟が住んでいます。つまりTさんは従兄弟に実家を貸している状態です。Tさんは土地の借地人かつ建物の貸主になります。Tさんは従兄弟から家賃をもらいますが叔母さんに借地料をはらうので実質の収益はゼロ。ややこしい状況ですがいわゆる借地権整理の案件です。Tさんは売れるなら実家を売ってお金にしたいと言います。Tさんは実家を売ることはできたのでしょうか?

借地権をお金にするには?一般的な4つの方法を説明します

基本的に借地権を整理してお金にするための方法は4つです。いずれの方法にしても利害関係のある相手のいることなのでこちらの希望どおりに成就するかは別ですが借地権整理の方法論としてはこの4つのパターンしかありません。

1.借地人が地主に建物を売る

借地人の建物を地主が買いとる方法です。借地人は建物の売却代金を得ることができます。地主は本来の完全な土地の所有権を取りもどし自由に土地活用ができるようになります。

2.借地人が第三者に建物を売る

借地人の建物を第三者が買いとる方法です。借地人は建物の売却代金を得ることができます。買い手となった第三者は新借地人として立場を引きつぎ借地権の状態はつづきます。

3.借地人が土地(底地)を地主から買う

借地人が地主から土地を買いとる方法です。借地人は土地の購入代金を地主に支払いますが地主の立場になり完全な所有権を得て自由に活用ができるようになります。

4.地主と借地人が共同で土地を第三者に売る

地主と借地人が協力して土地を第三者に売る方法です。地主と借地人で土地売却代金をあらかじめ決めた割合で分けます。借地人にとっては一番金銭的なメリットを受けやすい選択肢です。

それではTさんの借地権整理をすすめてみよう

もういちどTさんの状況を整理すると、相続した実家を売ってお金にしたいが、その実家は借地上の建物である。叔母に土地を借りていて、建物は従兄弟に貸してるという複雑な状態です。多少の家賃は従兄弟から入るが借地料を叔母へ支払えば収益はゼロ。現実問題としてこの不動産をお金にするには借地権を整理するしかありません。ただ利害が対立する地主と借家人という相手方のある話なのでうまくいくかどうかはわからない。門前払いで話にもならないことも普通にありえます。しかしTさんの場合は親の代から親戚関係が良好で叔母さんとも仲がよく巷でありがちな「地主 VS 借地人」という条件反射的な対立感情はない。地主と借家人それぞれにメリットをご理解いただければ時間はかかっても最終的には借地権の整理ができる可能性はあると判断しました。Tさんと協議の上今回の借地権整理の方法として、高望みはせずに金額はいくらでもいいので「借地権の地主買取」もしくは「地主と共同での土地売却」。この2つのパターンを軸に地主と話をしてみることになりました。

Tさんの借地権整理をすすめる上で注意すべき3つのポイント

地主は話に応じてくれるか?

借地権整理においてとにもかくにも地主に拒否されたらどうしようもありません。先祖代々の大事な土地を乗っ取られているいう感情が強い地主さんの場合はむずかしい。しかし冷静に考えれば借地権整理ができれば地主にとっても得する話。その土俵で話ができれば可能性は広がります。今回は関係良好な親族ということでそれが吉とでることを祈りましょう。

立退き必須居住者の立退きができるか?

普通は借地人、つまり自分自身や家族が住んでいることが多いのですが、Tさんのケースは従兄弟が住んでいるのでこれもやっかいです。地主買取ならば従兄弟が住んだままでも問題ないですが、地主が共同での土地売却に応じてくれた場合は居住者がいたままだと第三者への売却は厳しい。立ち退きを拒否されるとTさんには圧倒的に不利に。

共同売却の場合、土地が売れる見込みはあるか?

この土地は春日井の中でも比較的人気のある立地。なので、一般の住宅用地としての需要は十分見込めます。売却そのものにはまったく問題はありません。ただし、売却代金をどう分けるかは、揉める可能性が大いにあるので、あまり欲張らないように要注意です。

 

平成28年はじめて地主と交渉へ

Tさんから相談を受けて借地権の整理にむけて動き出したのは平成28年。地主である叔母さまに話をしにいくといずれ自分もこの土地の整理をしないといけないと思っていたらしく、条件によっては前向きに考えてもいいという好感触。しかも、自分が買い取るのではなく共同で土地を売却できるならして甥っ子であるTさんと借地権割合50%で分けてもよいという。Tさんにとってはこれ以上ないラッキーな展開でした。

地主は共同での売却に同意も居住者は立退き拒否。借地権整理は中断。

ところが、共同売却するなら居住者の立退きが必須ですが、従兄弟に立ち退きを拒否されてしまいました。この土地の買い手は、住宅を建てたい人がメインですから、賃借人が居ついたまま土地を買ってくれる人はいません。いろいろと説得を試みるも、今すぐの立退きはむずかしいということで、いったんは保留にし、継続的に従兄弟との協議を重ねていくことになります。

初交渉から2年半後、平成30年に転機が訪れた

そこから2年半後に転機が訪れます。従兄弟の転職が決まり引越しの機運が出てきます。その頃には従兄弟さんとも人間関係ができてざっくばらんに話もできるようになってましたが、Tさんと協議の上立ち退き料を払うことを条件に3カ月後に引越しをしてもらうことで合意しました。

土地の売却はすぐに買い手が決まり平成30年売買契約

それから土地売却にむけて動き出します。場所もよく、地形や大きさも住宅地に最適でしたので、予想通り買い手はすぐに見つかります。土地の売買契約をし、従兄弟が引越し、建物を解体し、測量をし、土地の決済をし、売却代金をわけ、Tさんの借地権の整理が完了しました。

まとめ、借地権整理は時間がかかるが成功すれば皆がハッピーWIN-WIN

正直にいうと私がご依頼を受ける借地権整理の成功率は50%です。2つに1つしか成功しません。相続がきっかけとなることが多いですが、地主さんから頼まれることもあるし、借地人から頼まれることもあります。どれだけ双方にとっていい話であってもどれだけ誠意をもって頑張ってもダメなときはダメです。力不足で情けない限りですが相手にもされず門前払いでなにもできずに依頼者にお詫びすることが2回に1回あります。それでもきちんと整理できた場合は希望の条件に満たない場合でも地主さんにも借地人にも非常に喜ばれます。今回のTさんのケースは時間こそ長くかかりましたが地主と借地人で感情的な対立なく金銭的な条件でも揉めることがなかったので居住者の立退きだけできれば借地権の整理は上手くいくと思っていました。土地売買の買い手もすぐに決まりましたが、引渡しまでの間に深刻な越境問題が発覚してヒヤヒヤした場面はありました。それでも結果として地主さんや借地人であるTさんも将来の懸念材料であった土地問題が解決して喜んでました。従兄弟にも立退き料に感謝され、土地の買い手となった若いファミリーも念願のマイホームを建て感謝され、関係者みんなが最終的にWIN-WINとなれた良い事例でした。ご依頼いただきありがとうございました。

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    • この記事を書いた人

    代表 山本直嗣

    春日井シティ不動産株式会社代表。昭和48年生まれ。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、心屋認定リセットカウンセラー。妻・子5人の7人家族。強みは、不動産売買や管理だけでなく、地域の商店会やPTAや神輿会など地元の縁やつながり。春日井の不動産と暮らしと人の魅力をブログで発信。お困りごとは24時間365日対応します。趣味はラグビーとキャンプと四柱推命。

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