春日井の空き家を相続した。売るか貸すか迷っている。
春日井の空き家についてご相談です。
ご相談者のBさんは、5年前にお父様がお亡くなりになり、築４０年超のご実家を相続されました。
ご自身は、すでに東京での生活をされていて、相続した春日井のご実家は５年間空き家のまま。
年に２回ほどご実家のお手入れに来てたのですが、それもしんどくなってきたとのこと。
売りたい気持ちもあるけど、思い入れもあって、踏ん切りがつかない。
でも、固定資産税の支払いや管理の手間を考えるとこのまま所有するというのも悩む。
借り手がいるなら貸してもいいが、それも面倒くさそうだ。
どうするのが一番いいだろうか。
空き家をどうするか？基本的な選択肢は４つしかない。
このような空き家に関するご相談が増えています。
お客様それぞれ状況は違いますが、空き家をどうするか？という問いに対する選択は、基本的に４つしかありません。
それは、
- 売るか？
- 貸すか？
- 自分で使うか？
- 空き家のまま維持するか？
この４つです。
例えば、上記３番のように、自分や親族がそこに住みたい！！！
という場合は、金銭的な損得関係なく、その一択しかないので、悩む必要はありません。
でも、冒頭の相談者Bさんのように、自己使用の予定はないけど、どうにかしたいと思っている。とは言え、いまお金に困ってるわけじゃなく、結論を急ぐ状況でもない。でも、なんとなくご実家の現状が心理的な重荷に感じていてモヤモヤしている、できればスッキリしたい。そういう方の相談が多かったりします。
結論からいうと、Bさんの場合は、ご相談ののち、ご実家を売却するという判断をされましたが、最適な答えを導き出すためには、まずは現状の問題点と将来に向けた解決策を具体的に理解する必要があります。
Bさんは売却を選択しましたが、それは物件の特性を踏まえた上で、金銭的なメリットを重視した判断によるもので、誰にとっても売却が最適な解決策というわけではありません。
相談者の置かれた状況や物件の特性によって、すぐ売った方がいいとか、いまは貸した方がいいとか、いまは売らないほうがいいとか、出来るかぎり所有してた方がいいとか、売っても貸してもどっちでもいいとか、選択肢はさまざまですが、この記事では、金銭的な損得を重視して、空き家をどうするのがいいか。という考え方についてお伝えしたいと思います。
需要があるのか？ないのか？Bさんのご実家の不動産の価値について
空き家をどうするか？の選択肢を決める前に、不動産の価値を把握する必要があります。
売るかどうかの前に、そもそも売れるのか？買い手の需要があるのか？
貸すかどうかの前に、そもそも貸せるのか？借り手の需要があるのか？
Bさんのご実家に関しては、春日井の中心の人気エリアにあって、築年数の古い建物はともかく、土地に関しては特に需要が見込める。住宅需要が高く、売るにも貸すにも困らない。そんな物件でした。
結局、空き家問題としてなにが困るのかというと、買い手も借り手もいない、という需要がないという場合です。
日本全国の空き家率は約13％、7軒に1軒が空き家という平成25年の総務省の統計データがあります。
これは日本全体で都会も田舎も交えた平均ですから、過疎地など場所によっては平均よりも倍以上空き家となっている地域もあります。
そういう手の打ちようがない空き家もあるのは現実です。ただ、春日井においては、人気のあるなし、相場の高い安いはありますが、需要がゼロ、まったくなし。という不動産はほとんどないでしょう。
春日井のなかにも、建物の老朽化や土地の形状の問題があって物理的に使用不可とか、現実的に価値がゼロという物件もありますが、基本的には、春日井の中心地はもちろん、郊外立地でも住宅や事業向けなど何らかの需要はありますし、空き家が老朽化して建物としては使えなくても土地としては使い道があるケースもあります。
春日井の空き家を収益化しようと思えば、古家だろうと郊外だろうと、その立地や物件のニーズに合った買い手なり借り手はみつけることができるのです。
Bさんの家を貸すなら、月7万（年間84万）の家賃収入可能
Bさんのご実家は立地はよく、建物は間取りは４LDK、築は４０年と古いが、借り手の需要はある。
家賃を１０万以上に設定しようと思うと、フルリフォームが必要だが、クロスの張替えなど表層リフォームとハウスクリーニングだけでも、月７万円の家賃設定なら、借り手は見つかる。
数百万をかけるようなフルリフォームは費用対効果が悪いが、表層リフォームの予算位なら、賃料は多くは取れないが、空き家で遊ばせておくよりは収益性は高い。
貸せば、一定の収益は得られるが、建物の修繕や借主との対応など貸主としての義務や責任も伴う。
Bさんの家を売るなら、１６００万円で売却可能
では、売ろうとする場合、買い手の需要はあるのか？
立地の良い、築４０年の４LDK中古住宅。土地は４０坪。
買い手の需要はある。１６００万なら売れる。
しかし築が古いので、建物の金銭的価値はなく、ほぼ土地の価値。
中古住宅として欲しい人もいるかもしれないし、土地なら必ず売れる。
とにかく、１６００万なら売れる。いま売ったほうがいいのか？売らない方がいいのか？
金銭的な損得でいえば、将来値上がりするなら、いまは売るタイミングじゃないとも言える。将来売った方が高く売れるかもしれないから。
ただ、現実的には、将来、春日井のほとんどの地域の地価は、値が上がるよりも下がる可能性の方が高いと考える人が多い。
結局、Bさんは、売るか貸すかをどう判断したのか？
どんな選択肢にもメリットとデメリット、損得の考えがでてきます。
売れば、お金が入って管理の煩わしさから解放される。
でも、思い出の実家がなくなる寂しさや切なさがあるかもしれない。
貸せば、賃料が入ってくる。税金コストだけ払い続ける心配はなくなる。
でも、貸すための修繕費用がかかる。借り手とトラブルが起こるかもしれない。
結局、Bさんは、貸すのはいろいろ面倒がありそうで、心労が増えそうだと。
今すぐ売らないといけない理由もないけど、将来値上がりする可能性も低いだろうし、いま売ってスッキリしたいと判断されました。
まとめ．
これから空き家をどうするか考るにあたり、大事なのはこれからの未来だと思います。
現状維持でもいいし、売ってもいいし、貸してもいい。
でも、5年後、10年後を考えたときに、一番後悔しない選択はどれか？
そんな視点で考えてみるといいと思います。
これから不動産の価値はますます二極化します。これは間違いない。一部の都会や駅近の人気エリアの不動産はこれからも価値は上がっていくでしょう。
でも多くの地域の不動産の価値は10年単位で見れば、よくて現状維持、人口が減れば需要も減っていくでしょう。
春日井でも、二極化は避けられないし、既に人気のエリアとそうでないエリアで地価は倍以上差がついてます。
いまなら、どんな物件でも大なり小なり需要があるので、貸すのも売るのもできますから、もし春日井の空き家をどうするか？ということでお困りでしたら、春日井シティ不動産にご相談ください。
お客様の意向と事情をふまえて、わかりやすくご提案をさせていただきます。
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