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空き地空き家の収益の増やし方

当社は、春日井エリアを中心に、不動産売買や賃貸管理において、あらゆる土地建物取引を取り扱っているので、法人個人いろいろなお客様の不動産問題を解決しております。今回は、2018年の事例ですが、空き家の収益改善のケースを紹介します。

1年以上収入0円どころか、年間コスト90万円の空き家が年間200万円超の優良収益物件になった事例

少し特殊な事例ですが、名古屋のとある借地上の空き家(倉庫付き)について所有者から相談を受けました。

春日井の空き家相談は春日井シティ不動産

お客様のご相談内容

30年前に名古屋で土地を借りて、マイホームを建て家族で住んでいた。

しかし、1年前に新居を購入、転居した。

この空き家になった建物を売却したいと思い、ほかの不動産屋に売却を頼んでいるが、1年以上売れずに困っている。

いまも空き家のまま、借地料を月額7万円、払い続けている。

なんとかできないか?

今回のケースは、借りてる土地に自分が建てた建物が空き家の問題ということで、借地権整理の話でもありますが、(借地権は関係ない人でも)空き家でお困りの方に参考になるところもあると思うので、収益改善の成功例として取り上げてみます。

 

わかりやすく空き家の収益改善の話をしたいので、借地権の話は深くは掘り下げませんが、もう少し今回の相談者の状況を整理してみます。

  • 30年前に、名古屋市内に住居(倉庫付き)を建てた。
  • 土地は借地なので、地主に借地料を30年間払い続けている。
  • 建物の固定資産税も払い続けている。
  • 1年前に新居を購入し、家族揃って転居。
  • 借地権が成立しており、借地権付き建物として権利売買が可能。
  • 空き家となった住居を売って現金化したい。
  • 地主は、建物買取は拒否するが、第三者への建物売却は承諾OK。
  • ほかの不動産屋に売却を頼んだが、1年以上、買い手が見つからない。
  • 建物を所有し続ける限り、借地料を払い続けなければならない。
  • 最悪、建物売却を諦め、借地権の権利を放棄し、解体更地にして土地返却も検討している。

 

空き家が売れない、金銭的負担をどうにかしたい・・・

もともと、このお客様の悩みは、空き家が売れずに困っている。ということでした。

ちなみに、この建物は、1階が30坪の倉庫、2階が4LDKの住居という倉庫付き住居という珍しいタイプ。築30年ですが、建物の程度良好で十分使用できる状態。それで希望売却価格300万円

借地上の建物の問題点

春日井名古屋の空き家を貸したいいわゆる普通の空き家であれば、名古屋や春日井であれば、価格の程度はありますが、1年も買い手がつかないということはないでしょう。空き家が使えなくても土地だけでも売れます。

ただ、この空き家の最大のネックは、借地上の建物ということ。土地は他人のものなので、勝手に売れない。

この物件、名古屋で立地もそこそこ良いし、築30年の倉庫も付いた4LDK住居が300万というと一見安い。

しかーし、あくまで借地上の建物なので、安く買っても、月額7万円の借地料を払い続けないといけない。

さらに、未来永劫、土地は自分のものにはならない。

さらにさらに、築30年の建物のこれからの修繕も増えそうだ。

となると、300万円どころか、100万円でも、一般の買い手が購入に二の足を踏むのは当然といえば当然なのです。

売れる可能性がゼロとは言わないが、1年以上も売れない理由は、そこにある。というのは自明ですね。

売るのが無理なら、収益改善の方法はないか

「借地上の空き家だから売れません。」

「地主が買取してくれなければどうにもなりません」

それでは、収益改善のプロとして話になりません。しかし、状況を把握すればするほど、現実的に第三者への売却というのは、厳しいと判断せざるをえません。

ご相談者としては、このまま売れない場合、借地権を継続したいなら空き家のままでも、借地料を支払い続ける必要があるし、借地権を放棄すれば借地料の負担はなくなりますが、土地明け渡すのに建物を解体しなれければならない。解体費用は少なくとも200万はかかるでしょう。

 

どちらにしても、空き家が売れない限りは、それなりの金銭的な負担を覚悟しないといけない。

そのような状況で、あらためて市場予測をたて借地権の法的要件や利害調整など検討した結果、以下の提案をすることにしました。

相談者へご提案
  1. 賃貸の需要もありそう。
  2. 立地的に貸倉庫の需要は強くある。
  3. 売却も不可能ではないがやはり現実的ではない。
  4. 再度、地主に借地権買取の交渉をしてみる。
  5. 最悪、借地解約の場合、地主への建物無償譲渡の可能性はないか。
  6. 地主さんが転貸承諾OKなら、貸せばいい。

    賃貸の需要に気づく、売れないなら貸せばいい

      この空き家、売るのは、やはり難しいが、賃貸であれば、借り手の需要がありそうだ。ということに気づきました。

      空き家を「貸す」ということなら、地主の承諾はいりますが、借地上の建物という、売買で苦労したデメリットは関係なくなります。

      さらに、立地上、貸倉庫のニーズが高い地域なので、この物件の30坪の倉庫付きという特徴が、優良貸物件の仲間入りの可能性を感じました。

      実際に、普通の住居なら、賃料相場で月額10万円もいかないところですが、貸倉庫の賃料相場で見ると安くても月額15万はいけるだろうと。

      賃料月額18万円で募集開始

      その後、地主さんに空き家を貸すことの承諾をいただくことができ、募集家賃としては月額18万円で借り手を探す方向に全力で舵を切りました。

      早速、弊社でネット広告をさせていただいたところ、読みの通り、ネット掲載後、1週間で、印刷会社、建材商社、体操教室の方からの問合わせが3組入り、速攻で申込みとなりました。

       

      収益改善の結果

      1年間ただ借地料と固定資産税を払っていただけで収益が全くなかった空き家が、あっという間に年間200万を超える収益をあげる優良不動産に生まれ変わりました。

      相談のあった今年の6月の時点では、最悪、自費で建物解体で土地の明け渡しも覚悟した相談者ですが、7月末には借り手が見つかり、借地料を差し引いても年間100万以上の利益を確保できています。

      もし、いまの借り手が退去しても、すぐに次の借り手も見つかるでしょう。

      春日井名古屋の不動産収益改善

      当初、地主としては、この空き家に価値がないと思っていたので、買取を拒否して、むしろ、解体して更地にして土地を返してほしいと思っていたわけですが、もし300万円で買いとっていたら、どうなっていたでしょう?

      わずらわしい借地権は解消できて土地は完全に自分のものとなり、月額18万円の賃料収入はすべて収益にできたわけです。

      今回の相談者にとっても、価値がないと思われていた空き家で、年間200万円以上の賃料収入を得られるという実績をつくりました。

      借地権付き建物としての価値を上げたので、将来的な売却の可能性も出てきたかもしれません。

      まとめ

      1. 正しい現状認識
      2. 的確な需要予測
      3. 利害関係の調整

        今回は借地権がからんだ複雑な案件でしたが、お客様が地主さんとの良い関係を築いていたことも幸いしましたし、物件の賃貸需要の予想がドンピシャではまったなどの要因もあり、結果としては大成功となり、お客様に大変に喜んでいただきました。

        借地権だけじゃなく、売買でも賃貸でも、目の前の不動産取引の裏には、いろいろな利害関係が絡み、本当はシンプルな問題の解決を複雑にしていることが多くあります。

        借地権問題の解決というのは、一般の売買に比べて手間もかかるし、専門的な経験やノウハウが必要なので、大手の不動産会社などでもあまりやりたがらない仕事だったりします。

        複数の人間が関係する以上、正論だけで不動産取引が上手くいくわけではないところが面白くもあり、不動産屋としての実力が問われるところでもあります。

        当社においては、問題解決型の不動産コンサルティングによりお客様の収益の最大化を目指して実績をあげております。

        もし、春日井名古屋エリアの空き地空き家の収益改善でお困りのことがあれば、お気軽に春日井シティ不動産にご相談ください。

         

         

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