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春日井のマンション売却相談

転勤が決まったとか、親から相続したとかで、春日井のマンションを売った方がいいか、どうすれば一番得か、というご相談をよくいただきます。

春日井の中古マンションの売りどきはいつか

名古屋のベッドタウンとして発展してきた春日井市。昭和40年代から平成30年までの約50年の間で300棟以上の分譲マンションが供給されました。築年数の古いマンションにおいては修繕や建替えの問題が顕在化していくでしょう。これからの「マンションの売り時」についての考え方を述べてみます。

「売りどき」の意味は?

春日井のマンション売却

マンションの「売りどき」の意味は、ひとことで言えば、高く売れる時期はいつか。ということです。

春日井の土地建物の売りどきマンションに限りませんが、不動産は相場ものなので、売るタイミングによって売れる価格は変わります。値上がりの時期もあれば、値下がりの時期もある。地域性によっても、物件によっても、大きく変わる場合もある。

また、マンションは、資産として土地よりも建物価値の比率が大きいので、年数が経てば経つほど、つまり、古くなれば安くなる。というわかりやすい値下がりの傾向があります。

そういう傾向をつかんでおけば、いつ売ればいいのか、「売りどき」で悩むことがなくなります。

 

過去の成約事例からマンション売却価格の傾向を読み解く

ライオンズガーデン春日井東野町外観写真春日井の中古マンションの価格動向を知る参考データとして、「ライオンズマンション春日井東野町」の過去の成約事例を取り上げてみます。

このマンションは、平成11年に新築分譲された148戸の大型マンションです。駅近ではないですが、利便性の高い住環境で、管理体制もしっかりしているのが特徴です。

平成15年くらいから現在に至るまでの売買成約事例が豊富なので、このマンションの過去の売買データをみると、春日井の中古マンション市場の傾向も読めてきます。

 

 

ライオンズガーデン春日井東野町の売買事例

 

早速、ライオンズガーデン春日井東野町の過去17年ほどの間の売買データを見ていきましょう。

ライオンズガーデン春日井東野町の新築価格
ちなみに、平成11年の新築分譲当時の販売価格は、最低2200万~最高3500万、最多価格帯は、2500万~2600万です。

 

平成15年~平成20年までの売買事例

 

不動産流通機構(いわゆるレインズ)のデータによると

★平成15年に約70㎡の3LDKの部屋が2件売却されてました。売却価格は、1560万と1820万。

売却理由も部屋状況も売主事情もわかりませんが、築4年しか経ってないのにかなり安い印象。最低でも購入価格から500万以上は安くなってます。

春日井名古屋の空き家を貸したい

★平成16年も約76㎡と約70㎡の3LDKの部屋が2件売却されてました。売却価格は、1860万と1490万。

★平成17年、約76㎡の3LDKのお部屋が2件売却。価格は、1350万と1780万。

 

すべて、売主は別々で、繰り返しますが、売却理由も部屋状況も売主事情もわかりません。1350万というのは当時の相場から見ても安いので、売主に特別な売り急ぐ事情があったのでしょう。

 

★平成19年、約76㎡の3LDKのお部屋が1件売却。価格は1450万。

★平成20年、約84㎡の4LDKのお部屋が1件売却。価格は1900万。

 

平成15年から平成20年までの5年の売却データを振り返ったみた印象は、築4年~9年のかなり築浅なのに、新築購入時から500万~1000万くらいは安く売却してますね。

3LDKの普通のお部屋で1500万前後、4LDKタイプのお部屋で1900万前後という売買相場ができてました。そこから、相場の幅として、プラスマイナス100万円前後といったところでしょうか。

ちなみにリーマンショックがおこったのは、平成20年ですが、春日井においては、急激な相場下落などの状況はなかったと思います。

 

平成23年~平成28年までの売買事例

 

続いて、次の5年ほどの売却事例からいくつかみてみましょう。

★平成23年、3LDKのお部屋が4件売却。築12年目ですが、売却価格は、1580万。1580万。1780万。1530万。

★平成27年、4LDKのお部屋が2件売却。築16年目ですが、売却価格は、2050万。1820万。

★平成28年、3LDKのお部屋が1件売却。築17年目ですが、売却価格は、1630万。

 

この時点で、ライオンズガーデン春日井東野町は、築12年~17年目です。

売却価格の動向でなにか気づくことはありませんか?

春日井のマンション売却査定

そうです。

築4年~9年目のときと比べて、売却相場はほとんど変わってない。

マンションは、建物の経年劣化をする分、躯体や設備や古くなれば、価格が安くなる性質がありますが、ある期間を過ぎると売却価格が下げ止まってくるという傾向もあります。

 

平成29年~現在までの売買事例

 

ようやく、ここ数年から現在に至る事例になります。実はここ数年、春日井の中古マンションの売却相場が上昇してましたが、ライオンズガーデン春日井東野町の売買データでもその傾向をみることができます。

★平成29年、3LDKのお部屋が1件売却。築18年目ですが、売却価格は、1980万。

築18年で1980万で売れたお部屋が出ました。実はこの1,2年あたりから、春日井の中古マンションの売却価格に上昇の気配が見られるようになります。

春日井の不動産価格上昇

 

★平成29年、4LDKのお部屋が2件売却。売却価格は、1880万。2050万。

4LDKタイプは顕著な価格上昇はありませんが、少なくとも価格は下がっていません。

 

★平成30年、3LDKのお部屋が1件売却。築19年目ですが、売却価格は、1980万。

★平成31年、3LDKのお部屋が1件売却。築20年目ですが、売却価格は、1790万。

200万ほど価格差がありますね。部屋状況や売主事情がわかりませんが、1790万でも、10年前よりも高く売れてますね。

 

★令和1年、4LDKのお部屋が2件売却。築20年目ですが、売却価格は、1600万。2155万。

売却価格1600万というのは相場から見ても安いので、売主に売り急ぐ事情があったか、お部屋の程度が余程悪かったか。そう推察します。

売却価格2155万のお部屋は、売主が買取再販業者で、フルリフォーム(リノベ―ションともいってますね)マンションです。

実はここ数年、春日井の中古マンション売却相場が上がっているのは、この買取再販業者の影響が大きいとみています。

マンションを貸すか売るか

 

ほかでも、例えば、築40年を超えるマンションで5年前なら売値500~600万だったのが、いまだとリフォーム再販のお部屋だと、1000万以上で売買されたりと言う事例もあります。

しかしながら、これからも上昇を続けるかと言うと、それはなさそうです。

 

ライオンズガーデン春日井東野町の売却データで気づいたこと

 

平成11年築のライオンズガーデン春日井東野町の平成15年から現在に至る売却事例のデータによると

 

春日井のマンション売却相談

  • 築4年なのに購入価格より500万以上安い売却価格
  • 築浅でも購入価格より1000万以上安くなる場合もある
  • 売却価格は相場からプラスマイナス100万程の幅がある。
  • 築5年~10年以降は価格は下げ止まっている
  • 売り急げば、相場より安くしか売れない
  • 売主事情・部屋事情によっても売却価格は変わる
  • 平成28年以降から3LDKの売却価格が上昇してる
  • 平成15年より平成31年の売却価格の方が高い

 

中古マンションは値下がりの傾向が強いと思っていましたが、確かに築年数が浅いうちは値下がりが顕著であるものの、築10年程度を過ぎると価格の値下がりが収まってきます。ライオンズガーデン春日井東野町が現在築21年目ですが、築10年当時と比べて価格は下がっておらず、ここ数年に至っては当時より高く売れる可能性が高い状況です。

これからの春日井の中古マンション市場はどうなる?

春日井の中古マンション春日井の場合、JR沿線の例えば、勝川駅や春日井駅近く、また名鉄沿線駅にマンションが集中していて、購入ニーズはまだ強いです。

価格については、管理状況にもよりますが、築30年を超えるマンションでも値下がりは落ち着いてる印象で、むしろ売り出し価格は数年前よりも高くなっています。

しかしながら、価格が高いマンションの売れ行きがいいわけではありません。

少子高齢化の影響で春日井も人口が減少に転じました。今後は、空き家が増えて売り物件の供給過剰のエリアも増えてくると思われます。

売りやすいマンションと売りにくいマンションの二極化はすすんでいくでしょう。

特に築年数の古いマンションは、建て替えや修繕計画等の実質的負担が将来的に増えることが予想され、一部の人気エリアのマンション以外は、価格的には下げ圧力が強まってくるのでないかと思います。

 

まとめ、結局売り時はいつか

 

仕事や家庭の事情で今すぐ売らないといけない場合は別として、あのとき売っておけばよかったとか、まだ売らずにもっておけばよかったとか、後悔することなく、適切なタイミングでマンション売却をすすめていきましょう。

それで、結局、マンションの売りどきはいつなのか?いつ売ればいいのか?

確かにここ数年、マンション売却価格は上がっていますが、この先も価格は上がるのか?

マンションの価格も需要と供給のバランスで決まります。

欲しい人が多いと価格が高くなります。欲しい人が少ないと価格は安くなります。欲しい人がいないと売れません。

 

例えば、人気のJR勝川駅前のマンションであれば、ここに住みたい、買いたいという人は、将来もたくさんいそうですから、価格が大きく下がる心配はいまのところないでしょう。しかしこれからも価格が上がり続けるかと言えば、それも厳しいでしょう。値上がりを期待して所有し続けると言う選択肢はないという認識は必要です。

また、立地がいまいち、管理が良くない、部屋が汚い、日が当たらない、築年数が古い、管理費が高い、などなど人気があるといえないマンションは、いまはまだ買い手はいたとしても、将来的にその資産価値を維持するのは難しいでしょう。

これからの人口減少や空き家増加により、春日井市内でも、一部の人気物件以外は、買い手よりも売り手の方が多い状況になる可能性は高いと思われます。

なので、売り時の結論としては、ここ数年、いまの時期は高く売れるチャンスですが、高く売れるのはいつかということであれば、いま売った方が高く売れる可能性は高いと言えます。

厳密にいうと、売主事情、部屋状況等によって、アドバイスは変わりますが、もし春日井の中古マンション売却をご検討の方は、ぜひ春日井シティ不動産にご相談ください。

 

 

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