春日井の中古マンションの売りどきはいつか
名古屋のベッドタウンとして発展してきた春日井市。昭和４０年代から平成３０年までの約５０年の間で３００棟以上の分譲マンションが供給されました。築年数の古いマンションにおいては修繕や建替えの問題が顕在化していくでしょう。これからのマンションの売りどきについての考えてみます。売りどきの意味は、ひとことで言えば、高く売れる時期はいつか。ということです。マンションに限りませんが不動産は相場ものなので値上がりの時期もあれば値下がりの時期もある。地域性によっても物件によっても大きく変わる場合もある。またマンションは資産として土地よりも建物価値の比率が大きいので年数が経てば経つほどつまり古くなれば安くなるというわかりやすいがあります。そういう傾向をつかんでおけば売りどきで悩むことがなくなります。
過去の成約事例からマンション売却価格の傾向を読み解く
春日井の中古マンションの価格動向を知る参考データとして、「ライオンズマンション春日井東野町」の過去の成約事例を取り上げてみます。このマンションは、平成１１年に新築分譲された１４８戸の大型マンションです。駅近ではないですが、利便性の高い住環境で、管理体制もしっかりしているのが特徴です。平成１５年くらいから現在に至るまでの売買成約事例が豊富です。このマンションの過去の売買データをみると、春日井の中古マンション市場の傾向も読めてきます。
ライオンズガーデン春日井東野町の付近地図
ライオンズガーデン春日井東野町の成約事例
早速、ライオンズガーデン春日井東野町の過去１７年ほどの間の売買データを見ていきましょう。
ライオンズガーデン春日井東野町の新築分譲価格は？
平成１１年の新築分譲当時の販売価格は、最低２２００万～最高３５００万、最多価格帯は、２５００万～２６００万です。
１．平成１５年～平成２０年までの売買事例
さて、平成１５年から５年ほどの売却事例をみてみましょう。
①平成１５年に約７０㎡の３LDKの部屋が２件売却されてました。売却価格は、１５６０万と１８２０万。
売却理由も部屋状況も売主事情もわかりませんが、築４年しか経ってないのにかなり安い印象。最低でも購入価格から５００万以上は安くなってます。
②平成１６年も約７６㎡と約７０㎡の３LDKの部屋が２件売却されてました。売却価格は、１８６０万と１４９０万。
③平成１７年、約７６㎡の３LDKのお部屋が２件売却。価格は、１３５０万と１７８０万。
すべて、売主は別々で、繰り返しますが、売却理由も部屋状況も売主事情もわかりません。１３５０万というのは当時の相場から見ても安いので、売主に特別な売り急ぐ事情があったのでしょう。
④平成１９年、約７６㎡の３LDKのお部屋が１件売却。価格は１４５０万。
⑤平成２０年、約８４㎡の４LDKのお部屋が１件売却。価格は１９００万。
平成１５年から平成２０年までの５年の売却データを振り返ったみた印象は、築４年～９年のかなり築浅なのに、新築購入時から５００万～１０００万くらいは安く売却してますね。３LDKの普通のお部屋で１５００万前後、４LDKタイプのお部屋で１９００万前後という売買相場ができてました。そこから、相場の幅として、プラスマイナス１００万円前後といったところでしょうか。ちなみにリーマンショックがおこったのは、平成２０年ですが、春日井においては、急激な相場下落などの状況はなかったと思います。
２．平成２３年～平成２８年までの売買事例
続いて、次の５年ほどの売却事例をみてみましょう。
⑥平成２３年、３LDKのお部屋が４件売却。築１２年目ですが、売却価格は、１５８０万。１５８０万。１７８０万。１５３０万。
⑦平成２７年、４LDKのお部屋が２件売却。築１６年目ですが、売却価格は、２０５０万と１８２０万。
⑧平成２８年、３LDKのお部屋が１件売却。築１７年目ですが、売却価格は、１６３０万。
この時点で、ライオンズガーデン春日井東野町は、築１２年～１７年目です。売却価格の動向でなにか気づくことはありませんか？そうです。築４年～９年目のときと比べて、売却相場はほとんど変わってない。マンションは、建物の経年劣化をする分、躯体や設備や古くなれば、価格が安くなる性質がありますが、ある期間を過ぎると売却価格が下げ止まってくるという傾向もあります。
３．平成２９年～現在までの売買事例
ようやく、ここ数年から現在に至る事例になります。実はここ数年、春日井の中古マンションの売却相場が上昇してましたが、ライオンズガーデン春日井東野町の売買データでもその傾向をみることができます。
⑨平成２９年、３LDKのお部屋が１件売却。築１８年目ですが、売却価格は、１９８０万。
築１８年で１９８０万で売れたお部屋が出ました。実はこの１，２年あたりから、春日井の中古マンションの売却価格に上昇の気配が見られるようになります。
⑩平成２９年、４LDKのお部屋が２件売却。売却価格は、１８８０万と２０５０万。
４LDKタイプは顕著な価格上昇はありませんが、少なくとも価格は下がっていません。
⑪平成３０年、３LDKのお部屋が１件売却。築１９年目ですが、売却価格は、１９８０万。
⑫平成３１年、３LDKのお部屋が１件売却。築２０年目ですが、売却価格は、１７９０万。
２００万ほど価格差がありますね。部屋状況や売主事情がわかりませんが、１７９０万でも、１０年前よりも高く売れてますね。
⑬令和１年、４LDKのお部屋が２件売却。築２０年目ですが、売却価格は、１６００万と２１５５万。
売却価格１６００万というのは相場から見ても安いので、売主に売り急ぐ事情があったか、お部屋の程度が余程悪かったか。そう推察します。売却価格２１５５万のお部屋は、売主が買取再販業者で、フルリフォーム（リノベ―ションともいってますね）マンションです。実はここ数年、春日井の中古マンション売却相場が上がっているのは、この買取再販業者の影響が大きいとみています。ほかでも、例えば、築４０年を超えるマンションで５年前なら売値５００～６００万だったのが、いまだとリフォーム再販のお部屋だと、１０００万以上で売買されたりと言う事例もあります。しかしながら、これからも上昇を続けるかと言うと、それはなさそうです。
ライオンズガーデン春日井東野町の売却データで気づいたこと
平成１１年築のライオンズガーデン春日井東野町の平成１５年から現在に至る売却事例のデータをまとめてみましょう。
- 築４年なのに購入価格より５００万以上安い売却価格
- 築浅でも購入価格より１０００万以上安くなる場合もある
- 売却価格は相場からプラスマイナス１００万程の幅がある
- 築５年～１０年以降は価格は下げ止まっている
- 売り急げば、相場より安くしか売れない
- 売主事情・部屋事情によっても売却価格は変わる
- 平成２８年以降から３LDKの売却価格が上昇してる
- 平成１５年より平成３１年の売却価格の方が高い
中古マンションは値下がりの傾向が強いと思っていましたが、確かに築年数が浅いうちは値下がりが顕著であるものの、築１０年程度を過ぎると価格の値下がりが収まってきます。ライオンズガーデン春日井東野町が現在築２１年目ですが、築１０年当時と比べて価格は下がっておらず、ここ数年に至っては当時より高く売れる可能性が高い状況です。
まとめ、売りどきはいま。なぜなら高く売れるチャンスだから。
春日井の中古マンション市場はどうなる？
春日井の場合、例えばJR沿線の勝川駅や春日井駅や名鉄沿線駅にマンションが集中していて駅近マンションは安定的に人気があります。売却相場価格はお部屋の程度にもよりますが築３０年超のマンションでも価格は安定していて値下がりは落ち着いています。しかし少子高齢化の影響で春日井も人口が減少に転じました。今後は、空き家が増えて売り物件の供給過剰のエリアも増えてくると思われます。売りやすいマンションと売りにくいマンションの二極化はすすんでいくでしょう。特に築年数の古いマンションは、建て替えや修繕計画等の実質的負担が将来的に増えることが予想され、一部の人気エリアのマンション以外は、価格的には下げ圧力が強まってくるのでないかと思います。結局のところマンションの売りどきはいつなのか？いつ売ればいいのか？確かにここ数年、マンション売却価格は上がっています。でもこの先も価格は上がるのか？マンションの価格も需要と供給のバランスで決まります。欲しい人が多いと価格が高くなります。欲しい人が少ないと価格は安くなります。欲しい人がいないと売れません。例えば、人気のJR勝川駅前のマンションであれば、ここに住みたい、買いたいという人は、将来もたくさんいそうです。なので勝川駅近のマンションに関しては価格が大きく下がる心配はいまのところないでしょう。しかし、立地がいまいち、管理が良くない、部屋が汚い、日が当たらない、築年数が古い、管理費が高い、などなど人気があるといえないマンションは、いまはまだ買い手はいたとしても、将来的にその資産価値を維持するのはむずかしいはずです。売りどきの結論としては、高く売れるのはいつかということであれば、いま売った方が高く売れる可能性は高いと言えます。
マンション売却無料相談フォーム（２４時間以内に査定価格をお知らせ）
春日井市内のマンション限定ですが、売却相場をお知らせするサービスです。具体的に売却をお考えの方以外もご利用になれます。売却に関する質問もお気軽にお問い合わせ下さい。お急ぎの方は、お電話でもご相談していただけます。春日井シティ不動産売却相談窓口 TEL(0568)87-3921 担当：山本
