【春日井のマンション売却】中古マンションの売りどきを考える

転勤が決まったとか、親から相続したとかで、春日井のマンションを売った方がいいか、どうすれば一番得か、というご相談をよくいただきます。

春日井の中古マンションの売りどきはいつか

名古屋のベッドタウンとして発展してきた春日井市。昭和４０年代から平成３０年までの約５０年の間で３００棟以上の分譲マンションが供給されました。築年数の古いマンションにおいては修繕や建替えの問題が顕在化していくでしょう。これからの「マンションの売り時」についての考え方を述べてみます。

「売りどき」の意味は？

マンションの「売りどき」の意味は、ひとことで言えば、高く売れる時期はいつか。ということです。

マンションに限りませんが、不動産は相場ものなので、売るタイミングによって売れる価格は変わります。値上がりの時期もあれば、値下がりの時期もある。地域性によっても、物件によっても、大きく変わる場合もある。

また、マンションは、資産として土地よりも建物価値の比率が大きいので、年数が経てば経つほど、つまり、古くなれば安くなる。というわかりやすい値下がりの傾向があります。

そういう傾向をつかんでおけば、いつ売ればいいのか、「売りどき」で悩むことがなくなります。

過去の成約事例からマンション売却価格の傾向を読み解く

春日井の中古マンションの価格動向を知る参考データとして、「ライオンズマンション春日井東野町」の過去の成約事例を取り上げてみます。

このマンションは、平成１１年に新築分譲された１４８戸の大型マンションです。駅近ではないですが、利便性の高い住環境で、管理体制もしっかりしているのが特徴です。

平成１５年くらいから現在に至るまでの売買成約事例が豊富なので、このマンションの過去の売買データをみると、春日井の中古マンション市場の傾向も読めてきます。

ライオンズガーデン春日井東野町の売買事例

早速、ライオンズガーデン春日井東野町の過去１７年ほどの間の売買データを見ていきましょう。

平成１５年～平成２０年までの売買事例

不動産流通機構（いわゆるレインズ）のデータによると

売却理由も部屋状況も売主事情もわかりませんが、築４年しか経ってないのにかなり安い印象。最低でも購入価格から５００万以上は安くなってます。

すべて、売主は別々で、繰り返しますが、売却理由も部屋状況も売主事情もわかりません。１３５０万というのは当時の相場から見ても安いので、売主に特別な売り急ぐ事情があったのでしょう。

ようやく、ここ数年から現在に至る事例になります。実はここ数年、春日井の中古マンションの売却相場が上昇してましたが、ライオンズガーデン春日井東野町の売買データでもその傾向をみることができます。

築１８年で１９８０万で売れたお部屋が出ました。実はこの１，２年あたりから、春日井の中古マンションの売却価格に上昇の気配が見られるようになります。

４LDKタイプは顕著な価格上昇はありませんが、少なくとも価格は下がっていません。

２００万ほど価格差がありますね。部屋状況や売主事情がわかりませんが、１７９０万でも、１０年前よりも高く売れてますね。

売却価格１６００万というのは相場から見ても安いので、売主に売り急ぐ事情があったか、お部屋の程度が余程悪かったか。そう推察します。

売却価格２１５５万のお部屋は、売主が買取再販業者で、フルリフォーム（リノベ―ションともいってますね）マンションです。

実はここ数年、春日井の中古マンション売却相場が上がっているのは、この買取再販業者の影響が大きいとみています。

ほかでも、例えば、築４０年を超えるマンションで５年前なら売値５００～６００万だったのが、いまだとリフォーム再販のお部屋だと、１０００万以上で売買されたりと言う事例もあります。

しかしながら、これからも上昇を続けるかと言うと、それはなさそうです。

ライオンズガーデン春日井東野町の売却データで気づいたこと

平成１１年築のライオンズガーデン春日井東野町の平成１５年から現在に至る売却事例のデータによると

• 築４年なのに購入価格より５００万以上安い売却価格
• 築浅でも購入価格より１０００万以上安くなる場合もある
• 売却価格は相場からプラスマイナス１００万程の幅がある。
• 築５年～１０年以降は価格は下げ止まっている
• 売り急げば、相場より安くしか売れない
• 売主事情・部屋事情によっても売却価格は変わる
• 平成２８年以降から３LDKの売却価格が上昇してる
• 平成１５年より平成３１年の売却価格の方が高い

これからの春日井の中古マンション市場はどうなる？

春日井の場合、JR沿線の例えば、勝川駅や春日井駅近く、また名鉄沿線駅にマンションが集中していて、購入ニーズはまだ強いです。

価格については、管理状況にもよりますが、築３０年を超えるマンションでも値下がりは落ち着いてる印象で、むしろ売り出し価格は数年前よりも高くなっています。

しかしながら、価格が高いマンションの売れ行きがいいわけではありません。

少子高齢化の影響で春日井も人口が減少に転じました。今後は、空き家が増えて売り物件の供給過剰のエリアも増えてくると思われます。

売りやすいマンションと売りにくいマンションの二極化はすすんでいくでしょう。

特に築年数の古いマンションは、建て替えや修繕計画等の実質的負担が将来的に増えることが予想され、一部の人気エリアのマンション以外は、価格的には下げ圧力が強まってくるのでないかと思います。