【春日井の実家を相続した】空き家を貸すか?更地にして駐車場で貸すか? 

相続した実家の活用法を金銭的な損得で考えてみる

春日井の相続不動産の売る春日井の実家を相続したのだけどどうすればいいか?

というご相談をいただきました。土地50坪で築30年超の3LDKの戸建てを1人で相続したものの、すでに県外で生活拠点をもっていて自分が住むことはないケースです。相続対策という話ではないのですが、相続したご実家を貸すのか売るのか現状のままかどれがベターか。金銭的な損得でどうするのがよいか考えてみたいとおもいます。

相続した実家を子どもに残したい!?貸すか?売るか?

まず知っておいてほしいのは、その相続したご実家の不動産市場における価値と需要です。借りたい人がいない不動産を貸すことはできませんし、買いたい人がいなければ高く売ることもできません。まずはその不動産のもつ特性を理解してから選択肢を検討するのがセオリーです。

肝心なのはその物件の条件は良いのか悪いのか?

今回の相続されたご実家は、土地の立地は申し分なく建物は築30年で古いもののまだ使える。買い手の需要も借り手の需要もある。売ることも貸すことも可能と判断しました。そもそもご相談者はなるべく所有しつづけたい意向があって、自分の子どもたちに残してあげたい気持ちもあるし、いまお金に困っているわけでもない。現時点では貸せるなら貸して収益を得たいとのことでした。売る可能性もゼロではないとのことでしたが、まずは貸すことを想定して、一戸建として貸す場合と建物を解体して駐車場にして貸す場合で考えてみました。

相続した空き家をそのまま貸すとどうなるか?

空き家を貸した場合のメリットは、家賃収入が安定的に得られること。そして今回の建物は築30年と古いがメンテナンスがよくお部屋の程度が良好だったので水回りの設備などはさわる必要がなく初期費用をおさえることが可能です。それでもこのご実家は最低限100万程はかかりますが、家賃収入は月が8万ほどは取れるので、収益性は悪くありません。デメリットととしては、原則としていったん住居として他人に貸してしまうと将来的に貸主の都合で家を返してほしいときでも簡単に返してもらうことができなくなってしまいます。決まった期日に必ず返してもらえる定期借家契約も可能ですが、定期借家契約は借り手にはあまり好まれない現状があります。あとは貸している間に雨漏りとか給排水や給湯器の故障など設備の不具合があったときに修復しないといけないのでそういったコストの負担があります。

相続した空き家を解体更地後、駐車場にして貸すとどうなるか?

春日井の駐車場管理空き家を解体して駐車場として貸す場合のメリットは、駐車場の場合はいったん他人に貸しても解約がしやすいということ。賃貸中でも事情により自ら土地使用をしたいとか、売りたいとなったときでも、土地の明け渡しがスムーズにできることです。また金額は少ないですが安定的な賃料収入が得られます。デメリットとしては、初期投資費用が高いこと。駐車場にするためには建物を解体し、駐車場を整備する費用が200万以上はかかりそうです。さらにこの土地の形状は駐車場の区画割りがしにくく台数はせいぜい三台分くらいしか取れないので収益性はかなり低い。さらには土地の固定資産税が更地になることで倍増以上高くなってしまうことです。解体と整備の投資分を駐車場賃料で回収するのはむずかしいです。

答えは、戸建で貸すのはあり。駐車場で貸すのはなし。売るのもあり。

今回のご相談のケースで言えば、相続したご実家の立地がいいので、売ろうと思えばいつでも売れる。つまり将来的な値下がりのリスクが他の地域より少ない。なので急いで売らずに持っていて他人に貸せるなら賃貸収入を得て維持していくのもいいのではないかと思います。建物自体は古くなれば価値がなくなりますし、将来売ろうと思ったタイミングで土地相場が下がっている可能性もあるにはあります。ただ価格の上下は多少あるかもしれませんが、場所がいいのでいつでも売れるのがこの物件の強みです。さて今回の相続した実家をどうすればいいかという質問に対しての回答です。戸建として貸すのはOK。少しのリフォームとハウスクリーニングは必要ですが、月額7,8万円くらいなら借り手も探すのも問題ありません。ただし、定期的な修繕費用や賃貸管理のリスクは出てきます。駐車場として貸すのはNG。せいぜい一台あたり5000円の賃料しか取れず、200万以上の費用をかけて建物解体して駐車場整備しなければならないため、そこまでの初期投資をかけるメリットはありません。もちろん、売却するという選択肢もありです。所有しつづけたい積極的な理由がないなら、高く売れそうなときに売るというのは合理的な判断と思えます。また売るのも貸すのもせずにそのまま空き家で維持しておくというのも選択肢のひとつでしょう。その場合は空き家の管理コストと固定資産税のコストはかかります。ただし、一般論としては、将来の値上がりを期待して所有し続けるという選択については、都会の人気エリアの一等地はありですが、それ以外の郊外の土地は値上がりよりは供給過多になって値下がりの可能性の方が高いと考えています。

まとめ.最終的な損得は売ったときに決まります

結局のところ、相続した実家を貸そうが貸さまいが自分で使おうがその時点での損得は目先のことでしかありません。最終的に不動産で損したのか得したのかの結果がわかるのは売却したときです。土地が値下がりして安くしか売れなければ結果として損している可能性が高くなります。春日井でも人気の場所なら土地の相場が上がっているところもありますし、不便な立地で人気がなく相場が下がっているところもあります。将来値下がりしてしまうような土地の場合は所有者が売りたくない事情がなければ少しでも高く売れる可能性をもとめて早めの売却をすすめることもあります。逆に人気のあるエリアでいつでも買い手がみつかるような良い土地はあわてて売る必要はありません。どれが正解という答えは一つではありませんが、その不動産の特性や所有者や親族の考え方にもよります。しかしながら相続がおこってからあわてて損得を考えていては遅い。目先の損得に振り回されないように早めに家族で話し合えるといいですね。

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