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春日井の相続不動産

相続した不動産の活用法を金銭的な損得で考える

春日井の実家を相続したのだけど、どうすればいいか?というご相談をいただきました。

今回の話は、相続税非課税、築30年の一戸建てを1人で相続したものの、すでに県外で生活拠点をもっているケースです。

なので、いわゆる相続対策という話ではないのですが、金銭的な損得を考えて、相続不動産を、貸すのか、売るのか、現状のままか、どれがベターか。

そんなところの考え方を述べてみます。

貸すか?売るか?現状維持か?

まず、考えるべきといいますか、理解するべきは、その不動産の市場における価値、需要を知ることです。

借りたい人がいない不動産を貸すことはできませんし、買いたい人がいなければ高く売ることもできません。

まずはその不動産のもつ特性を理解してから、どうするのがベターかを提案検討しないと、あとで理想と現実のギャップの差で苦労する場合があるので、注意が必要です。

春日井の不動産を売るか貸すか今回の不動産は、土地の立地や形状は申し分なく、建物の築30年の戸建、古いものの程度はかなり良好で、買い手の需要も借り手の需要もあるので、売ることも貸すことも可能と判断しました。

ご相談者は、なるべく所有しつづけたい意向がありました。

自分の子どもたちに残してあげたい気持ちもあるし、現時点で金銭的に困っているわけでもないので、基本的には貸せるなら貸したいとのことでした。

この不動産に関しては条件が良く、貸すことも売ることも問題なくできるので、相談者の意向にそった提案が可能です。

一戸建として貸す場合、建物を取り壊して駐車場にして貸す場合を、シュミレーションしてみました。

 

一戸建てで貸す場合のメリット・デメリット

借家として貸す主なメリットは、建物の維持修繕がなされていて程度良好だったため、大きな修繕等も必要なく、初期費用を抑えて貸し出せるので、収益性が高くなります。

デメリットととしては、いったん住居として貸し出すと、原則貸主都合で明け渡しができない状態になってしまうこと。

定期契約も可能ですが、その場合は借り手に敬遠される可能性も考慮する必要があります。

あとは、賃貸中の建物設備の不具合等の経年劣化や故障等による修繕を要する可能性もあります。

 

駐車場にして貸す場合のメリット・デメリット

月極駐車場として貸す主なメリットは、駐車場の場合は解約がしやすいということ。

賃貸中でも事情により自ら土地使用をしたいとか、売りたいとなったときでも、土地の明け渡しがスムーズにできることです。

デメリットとしては、土地形状が駐車場の区画数を多くとりにくいのでそもそもの収益性は低いです。

そして、駐車場にするための建物解体と整備費用が必要なことと、土地の固定資産税が更地になることで倍増以上高くなってしまうことです。

 

築30年の相続した戸建の収益を最適化する選択について

名古屋の空き家の収益化成功事例今回のご相談のケースで言えば、立地がいいので、慌てて売る必要はなく、貸してもいいのではないかと思います。

 

戸建として貸すのはOK。少しのリフォームとハウスクリーニングは必要ですが、月額7,8万円くらいなら借り手も探すのも問題ありません。ただし、定期的な修繕費用や賃貸管理のリスクは出てきます。

駐車場として貸すのはNG。建物解体して駐車場整備しなければならないため、そこまでの初期投資をかけるメリットはありません。

もちろん、売却するという選択肢もありです。積極的な所有したい理由がないのであれば、買い手の需要があり、売買相場の良いいまのこの時期に売るのは合理的な判断と思えます。

 

不動産を売るか貸すかまた、しばらく空き家のまま、所有しておいて、何かのタイミングでまた考えようということもありえます。

その場合は、新しいことをすることで生じるリスクはありませんが、空き家の管理をどうするかということと、とうぜん収益も生まれませんが、固定資産税は払い続けないといけないということになります。

金銭的な損得を考える必要がなければ、これはこれで一つの選択肢と思います。

 

ただし、将来値上がりするのではないかという期待があって所有し続けるというのであれば、よほどの一等地以外は難しいと思いますし、一般的な郊外の立地であればむしろ値下がりの可能性の方が高いと考えておいた方がいいと思います。

 

結局のところ、不動産を自分で使おうが、人に貸そうが、不動産の金銭的な損得のゴールというのは、売却した時です。

 

春日井でも、場所によっては現時点で値下がり傾向のところがあります。そういう場合は、どうしても所有したい事情や意向がある以外は、早めの売却をすすめますし、逆に人気エリアでいつでも買い手がみつかるようなところは、慌てて売らなくてもいいと思います。

これが正解という答えは一つじゃありません。不動産の特性にもよるし、相続人や親族の考え方にもよります。

相続が起こって慌てて考えるよりも、余裕をもって不動産の将来的な活用方法の準備をしていくのがいいのではないかと思います。

 

 

 

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