相続

【実家を貸すシミュレーション】住居で貸すか?更地にして駐車場で貸すか? 

実家を貸すなら・・・ 住居のまま貸すか? 駐車場にして貸すか?

実家を貸す場合の金銭的な損得の考え方

春日井の実家を相続したのだけどどうすればいいか?というご相談をいただきました。

春日井の相続不動産の売る

 

土地50坪で築30年超の3LDKの戸建てを1人で相続したものの、すでに県外で生活拠点をもっていて自分が住むことはないというケース。

相続対策という話ではないのですが、相続したご実家を貸すのか売るのか現状のままかどれがベターか。金銭的な損得で考えてみたいとおもいます。

 

相続した実家を子どもに残したい!?貸すか?売るか?

まず知っておいてほしいのは、不動産ごとに需要の違いがあるということ。

借りたい人がいない不動産を貸すことはできませんし、買いたい人がいなければ高く売ることもできません。その不動産のもつ特性、需要の有無によって必然的に選択肢が決まってきます。

 

1.借り手や買い手の需要があるか?

今回の相続されたご実家は、土地の立地は申し分なく建物は築30年で古いもののまだ使える。買い手の需要も借り手の需要もある。売ることも貸すことも可能と判断。

ご相談者はなるべく所有しつづけたい意向があって、自分の子どもたちに残してあげたい気持ちもあるしいまお金に困っているわけでもない。現時点では貸せるなら貸して収益を得たいとのこと。

そこで、一戸建として貸す場合と建物を解体して駐車場にして貸す場合で考えてみました。

 

2.住居として貸すとどうなるか?

空家を住居として貸した場合のメリットは、家賃収入が安定的に得られること。

 

 

この建物は築30年と古いがメンテナンスがよくお部屋の程度が良好。水回りの設備などのリフォームも必要がなく初期費用をおさえることが可能です。

それでも貸すために手直しすると最低限100万程はかかります。家賃収入は月が8万ほどは取れますが、収益性はまあ普通。良くも悪くもない。

 

デメリットは、いったん住居として他人に貸してしまうと、将来的に貸主の都合で家を返してほしいときに簡単に返してもらえないこと。

決まった期日に必ず返してもらえる定期借家契約も可能ですが、定期借家契約は借り手にはあまり好まれない現状があります。

あとは賃貸中の雨漏り、給排水や給湯器の故障など、設備の修繕コストの負担があります。

 

3.実家を解体、駐車場にして貸すとどうなるか?

実家を解体して駐車場として貸す場合のメリットは、いったん他人に貸しても解約がしやすいということ。

春日井の駐車場管理

賃貸中でも事情により自ら土地使用をしたいとか、売りたいとなったときでも、土地の明け渡しがスムーズにできることです。

また金額は少ないですが安定的な賃料収入が得られます。

デメリットとしては、初期投資費用が高いこと。

駐車場にするためには建物を解体し、駐車場を整備する費用が200万以上はかかりそうです。

さらに土地形状が駐車場の区画割りがしにくく台数はせいぜい三台分くらいしか取れないので収益性はかなり低い。

また土地の固定資産税が更地になることで倍増以上高くなってしまいます。

家屋解体と駐車場整備の先行投資の金額を賃料で回収するのはむずかしい状況です。

 

答えは、戸建で貸すのはOK。駐車場で貸すのはNG。

今回のご相談のケースで言えば、相続したご実家の立地がいいので、売ろうと思えばいつでも売れる。つまり将来的な値下がりのリスクが他の地域より少ない。

急いで売らずに持っていて他人に貸せるなら賃貸収入を得ながら不動産を維持するのは悪くない判断です。では、貸すにしても住居として貸すか?解体更地にして駐車場にして貸すか?どちらがいいでしょうか。

 

 

戸建で貸すなら初期費用が少なくできる。借り手もみつかる。

リフォームとハウスクリーニングは必要ですが、月額7,8万円くらいなら借り手も探すのも問題ありません。ただし、定期的な修繕費用や賃貸管理のリスクは出てきます。

 

駐車場で貸すには初期費用がかかりすぎる。費用回収もむずかしい。

せいぜい一台あたり5000円の賃料しか取れず200万以上の費用をかけて建物解体して駐車場整備しなければならない。そこまでの初期投資をかけるメリットはありません。

 

貸す以外の選択はあるか?

一般論として売却もあり

もちろん、売却するという選択肢もありです。

所有しつづけたい積極的な理由がないなら、高く売れそうなときに売るというのは合理的な判断と思えます。

 

空家のまま現状維持もなくはない

また売るのも貸すのもせずにそのまま空き家で維持しておくというのも選択肢のひとつでしょう。その場合は管理コストと固定資産税コストはかかります。

将来の値上がりを期待して所有し続けるという選択については、都会の人気エリアの一等地以外は値上がりよりは供給過多になって値下がりの可能性の方が高いと考えています。

 

まとめ.最終的な損得は売ったときに決まる

結局、相続した実家を貸そうが貸さまいが、自分で使おうが、その時点での損得は目先のことでしかありません。

最終的に不動産で損したのか得したのか結果がわかるのは売却したときです。将来土地が値下がりして安くしか売れなければ結果として損している可能性が高くなります。

逆に人気のあるエリアでいつでも買い手がみつかるような良い土地はあわてて売る必要はありません。

建物は古くなれば価値がなくなりますし、将来売ろうと思ったタイミングで土地相場が下がっている可能性もないことはないが、この物件に関しては、場所がいいのでいつでも売れるのが強みです。

どれが正解という答えは一つではありませんが、その不動産の特性や所有者の考え方にもよります。

相続がおこってからあわてて損得を考えていては遅い。目先の損得に振り回されないように早めに家族で話し合えるといいと思います。

  • この記事を書いた人

代表 山本直嗣

春日井シティ不動産株式会社代表。昭和48年生まれ。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、心屋認定リセットカウンセラー。妻・子5人の7人家族。強みは、不動産売買や管理だけでなく、地域の商店会やPTAや神輿会など地元の縁やつながり。春日井の不動産と暮らしと人の魅力をブログで発信。お困りごとは24時間365日対応します。趣味はラグビーとキャンプと四柱推命。

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