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春日井の相続不動産相談

相続登記をしてない土地を売ることはできるのか?

共有名義の土地売却妹と2人で共有している土地を売却したい。

兄のAさんから相談がありました。

 

でも、その土地は、Aさん兄弟の名義にはなっていないといいます。

 

話を聞くと、30年ほど前にAさんたちのお父さんが亡くなり、それからしばらくしてお母さんも亡くなった。

そのときにお母さんの財産はすべて、Aさんと妹の2人で法定相続をした。

しかし、当時の事情は忘れたが、この土地については相続による所有権移転登記はしなかったと。

それから、そのまま放ったらかしで、いまに至っているとのことでした。

相続登記をしてない土地どうなる

さっそく、法務局で土地の不動産登記簿をあげてみてみると、その土地の所有者名義は、やはり亡くなったお父さんのまま。

本来であれば、土地の所有者が変わった場合は、その時点で登記名義は新しい所有者に変更するのが一般的ですが、法定相続人であるAさんたちは、まちがいなく土地の所有者であるけども、登記上の名義人にはなっていない状態でした。

さて、この状態のいったい何が問題なのでしょうか?問題があるとすれば、どうすればいいのか?

Aさんたちはこの土地を売ることはできるのでしょうか?

そもそも登記ってなに?

不動産登記簿

不動産登記というのは、土地や建物の物理的な状況や所有者や利害関係者の権利的な状況を公示するための制度です。いってみれば、不動産の戸籍や住民票みたいなもので、不動産(土地や建物)ひとつひとつに登記簿がつくられていて、過去の履歴から現在の状況までわかるようになっています。

例えば、土地の登記簿をみれば、所在地番や面積や地目だけじゃなく、だれが所有者なのか、借金して抵当に入ってるかどうか、所有者の権利が制限されているものがあるかどうか、わかるようになっています。

相続や贈与、売買などで所有者が変われば、法務局へ所有権移転登記申請を行うことで、新しい所有者に名義が書き換えられるわけです。

なので、私たち不動産業者もなにか不動産の相談を受けると、まずもって、その不動産の登記簿情報を確認するところから調査が始まります。

普通は登記をするが、登記は義務じゃない?

一般的には、相続や売買などで所有権などの権利の移動があれば、当たり前に移転登記をします。

しかし、意外や意外、じつは不動産の登記というのは、所有権などの権利部分に関しては、登記するかしないかは、個人の判断に任されていて、法律上の義務ではないのです。

役所が自動的に登記をしてくれるわけでもなく、登記するかしないかは当事者の任意とされてます。

なので、昔の相続で登記が未了のままというのは、実はちょいちょいあることでして、登記簿記載事項と現状が相違しているということが現実的にはおこりえります。

しかし、義務じゃなくても、普通は登記をおこないます。

所有者としては、ちゃんと権利の登記をしておかないと、不都合が生じるリスクがあるからです。

登記をしてないとどんな問題があるのか?売れない。融資の担保にならない。

不動産の所有権というのは、「本当の所有者だとしても、所有権の登記をしていない場合、その人が自分が所有者であると他人に主張することができない」ことになっています。

Aさんが間違いなく土地の所有者だったとしても、登記名義がお母さんの名前ならば、真の所有者かどうかの確認のしようがないわけです。

Aさんの土地を買いたいという人がいても、そのままではAさんが真の所有者かどうか証明できない以上、買い手はAさんにお金を払うわけにはいかないし、銀行も登記名義人が相違する土地にお金を貸すことはありません。

正しく登記をしていないと、そのままでは売ることもできないし、土地を担保に銀行からお金を借りることもできないのです。

Aさんはどうすれば土地を売ることができるのか?

今回のご相談の場合、土地を売るなら、相続登記を行い、30年前のままの登記を正しい状態にしないといけません。

そのために、相続人全員の合意を得て手続きする必要があります。

Aさんの場合は、相続人が妹さんと二人だけで、特にほかの権利者もなく争いもなかったので、司法書士に依頼して、自分と妹で2分の1ずつの所有権割合で相続登記をおこなうことができました。

そしてその後、普通に土地を売却することができたのです。

Aさんの場合は、割とスムーズに売却まで進めることができました。

最悪の場合、相続登記を完了させられないケースもある

Aさんの場合はうまくいってよかったのですが、場合によっては相続登記ができない場合もあるので注意が必要です。

例えば、相続人の数がもっと多い場合、さらにその内の誰かがすでに亡くなっている場合、相続人同士でもめている場合。こういうよくないケースの方が多いかもしれません。

昔の相続権利関係を整理するときに一番大変なことは相続人全員の同意を得ることなのです。

Aさんのように仲の良い兄弟二人なら問題ないですが、Aさんの場合でも、妹さんと疎遠で仲が悪いとか、音信不通であれば、妹さんの同意を得ることが難しくなります。そこで手続きは止まります。

 

あるいは、妹さんが亡くなったとしたら、さらに相続が発生して甥か姪も権利関係者になっています。

その甥や姪も亡くなってれば、さらに相続人が発生してる可能性もあります。

日本全国、海外に散らばってる可能性のある相続人、権利関係者すべてを探し出して同意を得ないと、現在の正しい登記の状態にすることはできません。

すべての権利関係者が揉めることなく協力してくれればいいのですが、親族とは言え、顔も知らない相続人の相続人もいるでしょう。お金の分配で揉める可能性もあります。

まとめ.トラブル防止のためにきちんと登記を

今回のご相談者のケースは、たまたまスムーズに相続登記ができたからいいものの、30年前の相続のときに、正しい知識と多少の手間で登記をすましておけば、余計な心配をしなくてすみました。

先にもいいましたが、昔の相続の場合で、登記が未了のままになっているケースというのは、ちょくちょくあります。

売るときにすればいいと思っているなら、それは間違いです。

司法書士や弁護士に依頼して費用や手間をかけても、ほかの権利者と合意できるかはわかりません。

いまは売るつもりもないからそのままでいいわけではありませんよ。

いざとなったときに、登記が正しくされてないと、トラブルの元です。

日常ではあまり登記のことを考えることもないと思いますが、ご自身の権利のある不動産の登記の状況は正しく認識しておいた方がいいでしょう。

もし、登記のことでなにかお困りでしたら、お気軽にご相談ください。

必要に応じて、専門の司法書士の先生をご紹介することも可能です。

 

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