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相続登記をしてない不動産の問題点

兄弟3人で共有している土地を売却したいとの相談がありました。でも、相続登記がしてないといいます。

 

話を聞くと、30年ほど前にご相談者のお母さんが亡くなり、兄弟3人で相続しました。しかし、当時の事情は忘れたけど、相続登記はしなかった。それから30年、そのまま放ったらかし。

 

土地の不動産登記簿を見ると、やはり所有者名義は亡くなったお母さんのまま。相続人の兄弟3人は、真の所有者であるけど、所有権の登記名義人にはなっていない状態だったのです。

 

さて、この土地を売ることはできるのでしょうか?

 

登記は義務ではない?

じつは不動産の登記というのは、所有権などの権利部分に関しては、登記するかしないかは、個人の判断に任されていて、法律上の義務ではありません。登記するかしないかは任意とされてます。

相続登記が未了のままというのは、実は割とあることでして、今回のご相談のようなケースは、私も何度か対応させていただいたことがあります。

登記をしてないと売れない、融資の担保にならない

不動産の所有権というのは、「本当の所有者だとしても、登記をしていない人が自分が所有者であると他人に主張することができない」ことになっています。

なので、一般的には、相続とか売買とかで所有権の移転があれば、当然に登記は行われています。

現実的には、正しく登記をしていないと、そのままでは売ることもできないし、土地を担保に銀行からお金を借りることもできないからです。

30年前の相続をいま登記するのが困難な理由

今回のご相談の場合、土地を売るなら、相続登記を行い、30年前のままの登記を正しい状態にしないといけません。

そのために、相続人全員の合意を得て手続きする必要があります。しかし、1人はすでに亡くなっていて、もう1人とも疎遠とのことでした。よくないケースです。

これが、昔の相続権利関係を整理するときに一番大変なことなのです。

 

30年前お母さんから相続したのは兄弟3人ですが、さらに相続が発生して甥か姪も権利関係者になっています。

その甥や姪も亡くなってれば、さらに相続人が発生してる可能性もあります。

日本全国、海外に散らばってる可能性のある相続人、権利関係者すべてを探し出さないと、現在の正しい登記の状態にすることはできません。

 

こうなると、司法書士や弁護士に依頼して一人ずつ辿っていくしか手がありません。連絡がつかない人もいるかもしれませんし、運よく、すべての相続人、権利関係者とコンタクトが取れたとしても、話に応じてくれるかどうかはわかりません。

すべての権利関係者が揉めることなく協力してくれればいいのですが、親族とは言え、顔も知らない相続人の相続人もいるでしょう。お金の分配で揉める可能性もあります。

トラブル防止のためにきちんと登記を

今回のご相談者のケースは、土地の資産価値が思ったよりも低かったのです。

結果としては、時間と費用をかけてまで登記をして売るメリットも気力もない。

残念ですが、そう判断するしかありませんでした。

30年前の相続のときに、正しい知識と多少の手間で登記をすましておけば、少しはお金を残すことができた土地でした。

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