不動産の査定額は信じられるか？
土地や戸建てやマンションの査定で
お客様から
「他社さんはもっと高い価格だったよ。」
といわれることがあります。
地域相場というのがありますが
物件状況や売買市況の見立てが
違うこともあるので、
業者によって査定額が違うことは多々あります。
とは言っても
同じ春日井で土地売買を
している不動産業者ならば
坪単価で１０万も
査定額が変わるということは
さすがにありません。
僕は坪４０万、他社は坪５０万の土地査定。それが本当ならば、僕はプロ失格で廃業レベル。
ちょっと前の話ですが、
春日井のある土地の査定依頼がありました。
僕は坪単価４０万くらいで査定。
本当は３８万くらいが固いところでしたが
その価格ならいつでも買い手は見つけられる。
より高く売れる可能性を求めた結果
僕が客付するにあたり
売値の上限が坪４０万と判断してのことでした。
そしたら売主さんは
ある業者は坪５０万以上で売れると言ったと。
それで本当に売れるならすごい話だし
その業者に絶対依頼すべきです。
４０万円で査定した僕は
目利きがおかしくて業者失格。
の烙印を押されても文句は言えません。
「坪５０万で売れます」と「坪５０万で売れるように頑張ります」は意味が違います
でもどう考えても、
地域相場や物件状況をみても、
近隣に売物件も数件あって、
その土地が地域相場より
１０万以上も高く売れるのはありえない。
地主さんは５０万で簡単に売れるものだと
もう算盤勘定してる様子です。
本当にその価格で売れるかどうか
現実的な話か？
希望的観測か？
いま一度
その業者に確認することを
すすめました。
結局、後で聞いたら、
５０万で必ず売れるとは言ってない
可能性は少ないけど
がんばります。
そんな程度の話でした。
すぐにでも
売れるものだと
思っていた地主さんは
がっくりしてました。
不動産屋が提示した査定額で売れないのはおかしいこと
不動産屋が高く売れますよ
と提示した査定額。
売主はそれで売れるのを
期待してその業者に
売却を依頼した。
なのにぜんぜん売れない。
だったら
不動産屋の査定に
なんの意味があるのでしょうか。
地元でまともに
商売している不動産屋なら
査定で大きく間違うことはない。
でも中には
売主の高く売りたい
という心情につけ込む。
とにかく
売却依頼をとること。
それだけのために
盛り過ぎた査定を
する業者もいます。
本来の「査定価格」ってのは「販売開始後３カ月で買い手が見つかる価格」
そもそも、査定価格というのは、
一般的には３か月くらいの売却活動で
買い手が見つかり売買が成約するであろう価格。
そんなイメージです。
成約するであろう価格。
いますぐでも売れる
安すぎる金額は論外ですが
いくら高い査定価格であろうと
買い手がみつからない
高額査定はインチキ。
と言っても過言ではない。
査定価格には「根拠」が必要
不動産業者は
査定に際して売主に
価格の根拠を示す必要がある。
近くで同じような土地が
いくらで売れたとかは
一番わかりやすい根拠です。
また相場より
高い価格でもその土地を買いたい。
という買い手がいる場合もあります。
隣地の人がどうしても
その土地が欲しいとか。
また買取査定の場合は、
業者が買主として
その物件を買うという話なので
その査定額で必ず売れると
判断してもいいでしょう。
高い査定額でも必ず売れるという
具体的な根拠があれば信用できますが
他の会社と比べて
高い査定をちらつかせたところで、
「売れるかもしれません。」
「売れるように頑張ります。」
そんな程度の話なら
信用してはいけません。
業者は「がんばる」じゃなく「売りなさい」
がんばるとかどうでもいいから、
ちゃんと買い手を見つけられるのか。
という話です。
地主さんの気を引くために、
まずは仕事を取るためだけに、
あえて可能性という話で高値で出す。
売却依頼を受けてから
売れなければ値段を下げていく。
がんばったんですけど、
この価格では売れませんので、
価格見直しさせてください。
って値下げ要請されるのがオチです。
売れない理由は「価格が高い」が一番多い
売り主としては、
高く売りたいに決まっています。
でも高いだけの査定だけで
判断するのはちょっと待ってください。
そんな
売主の心情を見透かして
囲い込もうとする不動産屋もいるので
注意してほしいと思います。
その高い査定額で本当に売れるのか？
いくら高く売りだしたっていいのです。
高く売り出すのは全く問題はありません。
売主の希望価格は高くてもかまわない。
でも半年も一年も
買い手が見つからないのであれば、
相場としては適正ではない。
売りたいのに
買い手が見つからないのであれば
つまり高すぎるということ。
買い手の動向に合わせて
売値を調整していく必要があります。
買い手も相場は熟知しています
相場より高く売る
というのは
買い手にとっては
相場より高く買う
ということ。
買い手だって
一生に一度かもしれない
土地を買うのに
相場を調べずに買う訳ありません。
不動産取引は
売主と買主の信頼関係で成り立っています。
一方だけが
損した得したなんていう話はありえません。
友人知人が欲しいという話も話半分要注意
余談ですが
今回の話とはずれますが
友人や知人がこの土地を欲しいと言ってた。
というのも
査定の時にお客様から
よく聞く話のひとつです。
この場合も
いざじゃあ売るから買ってね。
という話になると
いまは全く買う気ないとか
相場度外視の安ければ買うとか
具体的な売買の話になると
逃げごしになるケースのほうが
圧倒的に多かったりします。
都合のいい話に
振り回されないようにしたいものです。
