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マンションを売るのと貸すのどちらが得か

以前にマンションを買っていただいたお客様の転勤が決まりました。

売るかと貸すか、どうすればいいか?ご相談いただきました。

 

売るか貸すかどちらが得か?という質問に対して

「絶対に貸すべきだ!」とか、「絶対に売るべきだ!」とか

すぐに答えが出せるほど、話は単純ではありません。

 

相談者の事情や意向、マンション自体の状況、市場の動向によって、アドバイスや提案も大きく変わってきます。

貸す場合に考えること

  • 例えば、貸すにしても、5万で貸せるのか、10万で貸せるのか?
  • そもそも借り手はいそうなのか?ちゃんとした借り手が見つかるかどうか?
  • どれくらいの期間借したいのか?1年か、2年か、10年か?
  • 貸すためのリフォームが必要なのかどうのなのか?
  • 一回貸すと、貸し手の都合で部屋を返してもらうことはできないが、問題ないか?
  • 住宅ローンの返済が残っているのかどうか?
  • 賃料収入と必要経費のバランスはどうか?
  • 収益性はあるのかないのか?

    いろいろありますが、貸す場合は、長期的にシュミレーションしますが、先の話はあくまで想定です。

    なので、シュミレーション通りに収益が得られない可能性もありえます。

    売る場合に考えること

    • 売るにしても、いくらで売れるのか?
    • 1000万か?1500万か?2000万か?
    • 買い手は見つかりそうか?
    • いつ売りたいのか?今か?3年後か?5年後か?10年後か?
    • 価格相場の動向はどうだろうか?
    • 住宅ローンが残ってるかどうか?
    • 売却金額から必要経費を差し引いた手取りはいくらになるか?

      売れる金額さえ出れば、それで損益の数字ははっきりわかります。

      特別な理由がなければ売ったほうがいい

      売る場合は、いくらで売れるかがわかれば、収支の勘定は簡単です。マンションの売れる金額はほぼわかりますから。

       

      ただ、貸す場合は、長期的に収支をシュミレーションしないといけませんが、不確定要素が大きいのが難点です。賃料の変動や借り手の退去に伴う修繕や空室リスクも想定はしますが、あくまで想定ですので、数年後には収支が変わる可能性があります。

       

      ちなみに、住宅ローンが残ってない人はこの限りではありません。売っても貸しても貸さずに所有しててもOKです。

      住宅ローンの残額をどう考えるか

      売れる価格<ローン残債の場合は、売りたくても売れないというケースもあるので、ローンがどれだけ残っているか?そしていくらで売れるか?の前提条件を早めに確認しておきましょう。

      ただ住宅ローンの残債がある人は、所有し続けたい特別な理由がない限りは、売った方がいいのではないかと思います。

      転勤は一時的で、いずれ戻ってくる人は別ですが、次の居住地で新居を買うときに、いまの住宅ローンが足かせになりえます。

       

      もし、どちらかに決めきれないなら、貸すのと売るのと両方同時に募集をかけて、先に決まった方を選ぶという手もあります。

      売るのか貸すのかお悩みでしたら、お気軽にご相談ください。

      売った場合、貸した場合の収支シュミレーションによるアドバイスをいたします。

       

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