転勤が決まったマンションを売るか貸すかどちらが得か

問題です。マンションを売るのと貸すのどちらが得か?

10年ほど前に春日井のマンションを買っていただいたお客様の転勤が決まったのですが、そのマンションを売るか貸すかを考えているということで、どうすればいいか?ご相談いただきました。まずはじめに今回のご相談者とマンションの現状を説明します。

ご相談者は40代男性、家族で転勤先に引越し予定でその後のマンションを売るか貸すか検討中。マンションは築25年の春日井駅が最寄りの3LDKファミリータイプ。10年前に約1800万円で購入。住宅ローン返済が月5.5万円でローン残高は1400万円。管理費と駐車場等で月2.5万円支出。経済的には特に問題ない。

春日井のマンションを貸すか売るか売るか貸すかどちらがいいか?という質問に対して「絶対に貸すべきだ!」とか「絶対に売るべきだ!」とかすぐに答えが出せるほど話は単純ではありません。ご相談者の意向や家計の事情やお部屋の状況、売買および賃貸の市場の動向によってアドバイスは変わります。「貸したらどうなるか?」「売ったらどうなるか?」について収入支出などお金の面とそれ以外にもメリットやデメリットについてまとめてみました。

マンションを「貸す」となにが起こるか?

まずはマンションを貸した場合の金銭的な収入と支出について説明します。

貸した場合の収入について

春日井の不動産を貸す借り手から毎月の家賃収入が入ってくるようになります。継続的な安定収入です。

実際の家賃相場は?

このマンションを貸した場合の実際の家賃相場は月額9~11万円です。(共益費をとる場合もありますがこれは名目の違いだけで家賃に含むと考えてください。)賃貸需要はある物件なので借り手はみつかります。貸せば年間120万くらいの家賃収入が見込めます。

貸した場合の支出について

人に貸すためにはお部屋をきれいにリフォームしなければなりません。どこまで手直しするかという問題はさておき修繕費用が発生します。また借り手が決まったら不動産会社に仲介手数料を支払います。賃貸契約期間はもしお部屋の設備等の故障があった場合のリフォームの程度リフォーム費用が必要になります。

実際の支出は何がいくら必要?

貸すときにはリフォームしてきれいにする必要があります。このお部屋は10年前購入したときにしっかりリフォームしてキッチンやお風呂や給湯器など水回りの設備も交換してあり、基本的には表装リフォームでクロス等張替えやハウスクリーニングなど50万くらいで収まりそうです。賃貸中の設備故障などの修理費用は原則貸主負担ですが現時点では不確定です。また管理費や修繕積立金は貸主が管理組合に支払い続けることとなります。固定資産税も貸主が納税します。

マンションを貸した場合のメリットとデメリット

貸した場合のメリットとしては

メリット

  • 家賃収入が得られる
  • 家賃でローンの返済ができる
  • マンションを所有し続けられる

貸した場合のデメリットとしては

デメリット

  • 貸すためのリフォームや手数料など支出がある
  • 設備故障時の修理負担や対応や確定申告の手間が発生する
  • 貸主都合で賃貸借契約の解約ができない(使いたいときに使えない売りたいときに売れない)
  • 賃料滞納など不良入居者への対応の手間の可能性
ざっとこんなイメージですが、もう少し掘り下げていきましょう。
家賃収入が得られることについて
家賃の金額については物件によってさまざまです。5万円しかとれない物件もあれば10万円とれる物件もありますが春日井のマンション家賃相場の幅としてはそんなところ。都会のように高い家賃をとれることはないので「家賃収入で儲ける」のではなく「空き家で遊ばせておくくらいなら人に貸して収入の足しになればいいかな」というのが実際のイメージです。
貸主都合で賃貸借契約の解約ができないことについて
賃貸借契約というのは借主の居住権利が強く守られています。貸主の都合で契約を解約することが基本的にできない。例えば2年とか3年とか契約期間を決めて契約しますが貸主からは中途解約もできないし期間満了時も借主が居住を希望すれば契約更新が原則となります。つまりいったん人に貸してしまうと将来また居住したいとか売りたいとかの事情ができても賃貸借契約が続いている限り自由にできなくなってしまいます。(期間満了時に必ず契約が終了する定期借家契約という契約形態もあります。)

マンションを「売る」となにが起こるか?

つぎにマンションを売った場合の金銭的な収入と支出について説明します。

売った場合の収入について

春日井の不動産を売る買主から売却代金が入ってきます。1回きりの収入です。

実際の売却相場は?

このマンションを売った場合の実際の売買相場は1500~1700万円です。10年前の購入当時から比べてもそこまで値下がりはしていません。売買需要のある物件なので相場以上の髙望みをしなければ買い手ははみつかります。

売った場合の支出について

売却にともない費用の支出があります。印紙代、登記費用、仲介手数料などです。

実際の支出は何がいくら必要?

売ったときの支出としては売買条件と売却金額によって変わります。もし1700万円で売却したとすると、印紙代1万円、登記費用約2~3万円、仲介手数料約62万は必須の支出です。リフォーム等については買い手と特別な取り決めがない場合はする必要はなく、家具や荷物は撤去してお部屋を空にして引き渡せばOKです。残置物の処分などがあればその費用は必要となります。また買い手にマンションを引渡した後も一定期間内に設備故障など発覚した場合は売主負担で修理しないといけない場合もありますが現時点では不確定です。管理費や修繕積立金と固定資産税の支払いは引渡日以降は買い手が引き継ぎます。また売却ともなう譲渡税は今回のケースは非課税でゼロです。

    マンションを売った場合のメリットとデメリット

    売った場合のメリットとしては

    メリット

    • 売却代金が得られる
    • 管理費や固定資産税などの維持コスト負担がなくなる
    • 住宅ローンがなくなる

    売った場合のデメリットとしては

    デメリット

    • 売却にともなう手数料など支出が発生する
    • 譲渡の確定申告の手間が発生する
    • マンションの所有権を失う
    貸すのに比べるとシンプルですが、もう少し掘り下げていきましょう。
    売却代金が得られることについて
    いくらで売れるのかというのは売却検討における最重要事項のひとつ。お部屋の状況にもよりますがマンションの売却相場にそった金額になります。基本的にマンションは経年によって価値が下がる傾向が強いのでよほどの一等地の人気物件以外は時間の経過とともに売却相場は下がっていくと考えるのが自然です。なので一般的なマンションであれば5年後10年後に売るよりもいま売ったほうが高く売れる可能性は高いと思われます。
    住宅ローンがなくなることについて
    住宅ローンを借りている人の場合はマンションを売却イコール住宅ローン完済という状況になります。普通は売却代金を残債にあてることが多いと思います。ローン残が多いとキャッシュが残らないかもしれませんが借金ゼロになるというのはメリットが大きい。ローン残が多くあるマンションを所有したままだと転勤先で新たにマイホームを買おうと思ったときに新規住宅ローンを借りるのが難しくなります。マイホームが欲しいタイミングでいつでも買える状況にしておくのは賢い選択だと思います。

    「貸したほうがいい人」と「売ったほうがいい人」の分かれ目は?

    貸したほうがいい人はこんな人

    春日井の不動産を貸す

    • 売りたくない人
    • 将来また住む可能性がある人
    • 将来こどもに贈与したい人
    • 住宅ローン残が多く売るに売れない人
    • 人気マンションを所有している人

    売ったほうがいい人はこんな人

    春日井の不動産を売る

    • 所有し続ける理由がない人
    • 売っても貸してもどっちでもいい人
    • 住宅ローンの返済が心配な人
    • 新しいマイホームがほしい人
    • 値下がりしそうなマンションを所有している人

    売っても貸してもどちらを選択してもいい人

    • 住宅ローンの残債がない人
    • お金にまったく困ってない人
    • 人気マンションを所有している人
    「売る」のと「貸す」のが比較しにくい理由

    「貸したほうがいいか」「売ったほうがいいか」についていろいろと説明してきましたが、「貸した状態」と「売った状態」を並べてもの金銭的な損得の比較はじつはできません。なぜなら最終的に金銭的な損得がはっきりするのは「売ったとき」だからです。貸してるときはそのときの収支しか見えないので、たとえば5年ほど貸して家賃収入がプラスだったとしてもその間に値下がりすればマイナスになる可能性もあります。値上がりすれば得ですが、売ったときにしかそれはわからない。ようするに目先の金銭的な損得で売るか貸すか決めるというのはとてもむずかしい。まず考えるべきはシンプルにそのマンションを所有し続けたい理由があるか、愛着があるとか子どもに残したいとかなんでもいいですがそういう気持ちがあるかないかが先。そして積極的に所有したい理由がない場合にはじめてどちらにするかお金のことや状況に応じて考えればいいと思います。別に売らずに貸さずに空き家のまま持っていたっていいわけですから慌てずにじっくり検討しましょう。

    まとめ.今回のご相談のケースは売る方向で検討

    ご相談者は40代男性、家族で転勤先に引越し予定でその後のマンションを売るか貸すか検討中。マンションは築25年の春日井駅が最寄りの3LDKファミリータイプ。10年前に約1800万円で購入。住宅ローン返済が月5.5万円でローン残高は1400万円。管理費と駐車場等で月2.5万円支出。経済的には特に問題ない。

    今回のご相談者の結論としては転勤後に売却する方向となりました。売るなら想定価格は1600万円。貸すなら家賃10万円。このマンション自体はそれほど値下がりの心配もないのでしばらく所有し続けて貸しておいても損はありません。ただご本人は将来春日井に戻ってくるかどうかもわからないし特にマンションに愛着もないとのことでよい条件で売れるうちに売って住宅ローンも完済してスッキリした方がいいし、でまたマイホームが欲しいときに買えばいいとの判断です。とってもわかりやすい賢明な判断だと思います。ちなみにこのお客様には売却をおススメしました。ただこの方は私の提案がなくてもおそらく売ることに決めたと思います。お客さまの金銭的損得を考えると個人的には貸しても売ってもそのまま空き家のまま所有したとしても問題はない案件。なぜなら値下がりのリスクがそこまでないマンションだから。とはいえ値上がりを見込めるというわけでもないのも事実。貸したとしてもローンの支払い(元金は減る)や管理費や固定資産税で家賃は消えていく。空室リスクと修繕等の出費等で負担が増える可能性もある。儲かりはしません。住宅ローンがある以上は売って早めに完済して身軽にしておいた方がなにかと好都合です。なので売れない(売りたくない)事情が特別にある場合をのぞいて基本的には貸すより売る方向で考えたほうがいいでしょう。

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