土地を売るのに測量って必要

土地売却にともなう確定測量の重要性と注意点

確定測量は売主が行うのが一般的

春日井の土地売却土地を売却するときに、売主が土地の測量をするのが一般的です。

売主は、買い手と売買契約を締結後、土地家屋調査士に確定測量を依頼して、測量完了後に決済引渡しという流れになります。

測量をすることにより、道路及び隣地との境界が明確になり、土地の面積を正確に測ることができます。

隣地境界をまたぐ越境物や隣地との境界トラブルなどがあればそれもわかります。

測量をしなくても売れるのか?

売主と買主が測量なしで売買するという合意をすれば境界確定をすることは可能ですが、買主にとっては境界トラブルの可能性を抱えたまま土地を買うのは非常にリスクがあります。

測量をしない場合の買主のリスクとは?

買主の主なリスクは3つです。

1.実測面積が登記面積よりも少ないかもしれない

実際に測量をしてみると、実測面積が登記面積と違うことがあります。多いことも少ないこともあります。春日井の区画整理が行われた土地はほとんど相違ないかあっても誤差で済みますが、古い集落や農地などは面積が大きく違う場合もあります。売買においては、測量して面積が相違したとき、面積の増減に合わせて売買価格の精算をする契約の場合と、面積が増減しても価格は固定で清算をおこなわない契約の場合があります。

2.隣地からの越境物があるかもしれない

境界ブロックや樹木の枝が越境していたりすることがよくあります。こちらが隣地に越境している場合はこちらで対応できるのでいいですが、隣地から越境している場合には相手にお願いして越境解消の対応をしてもらう必要があります。また、目視で確認できる越境の場合はいいですが、数センチの微妙な越境の場合は、測量しないと正確な越境状態を把握することはできません。

3.隣地が境界立会いに応じないかもしれない

これが一番のリスクじゃないかと思いますが、確定測量をするためには、その土地を囲むすべての隣地の方と境界を確認をしてもらう必要があります。ひとりでも境界立会いを拒否されてしまうと境界確定ができません。また隣地が空き地空き家になって所有者が不明になるというケースもこれから増えてくる可能性があります。

境界確定できないとどうなるのか?

境界確定ができない土地だと、将来的に土地の売却に支障が出る可能性があります。

確定測量は土地家屋調査士に依頼するので、調査士が立ち合いの手続きからすべてやってくれます。ほとんどの場合は、隣地の立ち合いも問題なく対応してもらえますが、中には立ち合いをお願いした隣地の人がいちゃもんをつけてくるような場合もあります。

過去の土地図面や現場の状況から誰がどう見てもこの境界で間違いないという場合でも、俺はこの境界は認めん!ハンコは押さん!と隣地の人に拒否されてしまえば、土地家屋調査士はお手上げです。

どうにも対処ができない場合は、筆界特定制度などの特別な手続きや最悪は訴訟などによって、余計な手間と費用をかけて確定をせざるを得ない場合もあります。(ちなみに私自身の過去の取引でこの法定闘争に至るまで揉めたケースはありません。)

一般的に土地売買契約では、売主が測量を完了して、買主に土地を引き渡しますが、もし何らかの事情で境界確定ができない場合は、売主の債務不履行で契約が解除になる可能性もあります。

境界トラブルの可能性を残したまま買ってはいけない

買主としては、土地を買うときには売主に境界確定してもらえれば、上記のリスクはすべて解消するわけですから、特に一般の方が測量なしで土地を買うのはリスクしかありません。

売主としては境界確定はマスト。買い手は安心する。

土地売買において、一般の売主も買主も境界の問題について意識することはないですが、意外と重要なポイントです。

多くの場合は、土地家屋調査士に依頼して、問題がおきることなく境界確定できますし、仮に問題がおきても対応できますが、最悪の場合のリスクは知っておくべきです。

境界確定をして土地を売るのであれば、境界の問題がないきちんとした土地ということを証明することにもなり、買い手も安心しますので、売主としては確定費用はかかりますが(売却経費になります)やっておいた方がいいでしょう。

場合によっては、測量なしで土地売買することもありますが、これはプロでも隣地の問題が起こる可能性をきちんと調査したうえでリスクを許容できる場合に限っての話だと思ってください。

土地を売買するときに確定測量をしておけば、売主と買主の双方にとって、後々の無用なトラブルをなくして安心して取引ができることになります。

 

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