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【土地売却の家屋解体】古家がある場合、先に建物解体しないと土地は売れない?

土地売却と家屋解体 更地にして売るか? 現状のまま売るか?

老朽化した家屋が建っている土地を売却する場合、先に建物を解体して更地にしてから売却した方がいいですか?というご質問をいただきました。今回は、このことについて記事にしてみます。

 

先に古家を解体しなくても土地は売れます

結論から言いますと、先に解体しなくても、売却は可能です。

つまり、解体は買い手が決まってからすればいい。

もちろん、先に解体して更地にしてから、土地を売却してもOKです。

ただ基本的には、先行解体しなくても土地を売却することに支障はありません。

 

古家が建っている土地の売り方を説明します

先に解体更地にして売るべきか?売買契約後に解体すればいいか?

古家の解体するのは売主か?買主か?

築30年や40年以上も経過して老朽化や劣化がひどい木造の家屋は最終的に解体するしかありません。

売主としてそのような古家が建っている土地を売るとき、古家の解体についてどう考えておけばいいのか?

どのタイミングで解体すればいいのか?について説明していきます。

基本的に、古家を解体するタイミングは、土地を売り出す前に先行して解体更地にするか?

現状のまま古家有りで土地を売り出して買い手が決まってから解体するか?

そのどちらかです。

では、先行解体してから土地を売る場合。と、買い手が決まってから解体する更地渡しの場合。の違いについて説明します。

先行して古家を解体、更地にしてから、土地を売る場合は、どんなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

 

先行解体で土地を売るメリットは?

見た目の印象が良くなり売りやすい

更地になっていれば、買い手が土地をみたときの印象がいいですよね。

この土地を買ってどんな建物を建てようか。

新しい生活のイメージができる状況というのは、買い手にとっては購入の判断がしやすいです。

近隣からの苦情の心配がなくなる

老朽化して廃墟のような放置した空き家状態だと、近隣から防犯治安上の心配からクレームになることがあります。

更地にしてしまえば古家の管理の責任はなくなりますので、その点についての所有者の心情としては楽になります。

先行解体で土地を売るデメリットは?

解体費用の支払いを先にしないといけない

先行して解体すれば、当然ですが、解体費用の支払いを先にしないといけません。

一般的な30~40坪くらいの木造家屋でも、解体費用は100万~200万くらいかかるケースが多いです。

資金的な余裕のある方や解体してすぐ土地が売れる場合はいいのですが、いつ売れるかわからない状態で負担しないといけない経費をどう捉えるか。

土地の固定資産税が高くなる

土地と建物には固定資産税がかかっていますが、建物が建っている土地には税負担が軽減されています。

建物を解体して更地にすると、建物の税負担はなくなりますが、土地の軽減がなくなり土地の税負担は高くなります。

老朽化した古家であればもともと税評価は高くないので、更地にすることで、トータルの固定資産税は高くなるでしょう。

次に、更地渡しの場合は、どんなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

 

更地渡しで土地を売るメリットは?

土地が売れる前に先行で解体費用の負担をしなくていい

買い手が決まって契約してからの解体であれば、土地の引渡しのスケジュールに合わせて解体を完了させることができるので、解体費用を土地の決済時の支払いにすることができます。

その場合、売却代金から充当できるので、自己資金から解体費用を持ち出す必要がなくなります。

 

更地渡しで土地を売るデメリットは?

買い手の印象が悪くなる場合がある

買い手は土地が欲しくて物件を見にきますが、古家の状態にもよっては、更地渡しといっても、見た目の印象が悪く、購入のモチベーションに悪影響をもたらす可能性があります。

古家の管理状況が悪いと近隣からクレームの可能性

土地が売れない限り、現状のままなので、放置された状態の空き家だったりすると、近隣住民からクレームが入る可能性があります。

買い手が見つかって売れるまで、防犯や治安上の問題が起こらないように管理を保つ必要があります。

 

一般的に家屋以外に土地上のすべての構築物を解体する

先行だろうが、契約後だろうが、どのみち解体はするわけですが、それでは、売主はどこまで解体をすればいいのでしょうか。

解体の範囲については、一般的には、売買対象地の土地上にあるすべての建物や構築物です。

家屋はもちろん、庭木や庭石、樹木や塀やブロック、倉庫やカーポートや門扉などなど。

そして、地中の建物基礎、給排水やガス配管など。残土の処分などが出る場合もあります。

 

まとめ.古家が建ってる土地売却は更地渡しがオーソドックス

どちらが土地を売りやすいかといえば、先に解体して更地にする方です。

更地の方が買い手の土地の印象は良くなるからです。

ただ、上記の通りに先に解体をするリスクもあります。

解体費の先行出費も必要となりますし、解体して更地のまま1月1日、年をなたいでしまうと、新年度の土地の固定資産税評価が高くなり、税額は倍以上あがってしまいます。

なので(家屋の分はなくなりますが)、先に解体をするにしてもタイミングには注意が必要です。

実際には、古家が建ってる状態でも土地を売ることは十分可能ですし、むしろそれがオーソドックスです。

草木が伸び放題、家屋も荒れ果てて、よほど負の印象を与えるような状態でない限りは、現状のまま売り出しても、買い手は見つかります。

売地の物件情報に、「現況:上物あり(更地渡し)」という記載がある場合、古家ありの現状で土地の買い手を探す広告活動をおこないます。

買い手には、今は古家が建っている状態ですが、売主が解体して更地にしてから、引き渡す。

要するに、「更地渡し」の条件で売買します。という説明をします。

そして、買い手と条件合意して売買契約を締結後、引き渡しまでの間に、売主が建物解体をすることになります。

一般的な土地売買においては、売主が解体更地にして引き渡すのがオーソドックスだと思います。

現状の古家ごと土地を売却する場合もあります。

その場合は買主が引き渡し後、自費で解体することになります。

売主としては解体費用の負担は直接的には免れますが、結局その分は売買価格で調整する(解体費用分値引く)場合も多かったりします。

どちらが正しい間違いという話ではないので、売主の意向とそれぞれのメリットとデメリットを踏まえて、先に解体するか、買い手が決まってから解体するか、決めればよろしいかと思います。

  • この記事を書いた人

代表 山本直嗣

春日井シティ不動産株式会社代表。昭和48年生まれ。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、心屋認定リセットカウンセラー。妻・子5人の7人家族。強みは、不動産売買や管理だけでなく、地域の商店会やPTAや神輿会など地元の縁やつながり。春日井の不動産と暮らしと人の魅力をブログで発信。お困りごとは24時間365日対応します。趣味はラグビーとキャンプと四柱推命。

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