土地を売るとき家はいつ解体すればいい?

古家が残ってる土地を売るときは、先に建物解体しないと売れませんか?

老朽化した家屋が建っている土地を売却する場合、先に建物を解体して更地にしてから売却した方がいいですか?というご質問をいただきました。今回は、このことについて記事にしてみます。

先に古家を解体しなくても土地は売れます

結論から言いますと、先に解体しなくても、売却は可能です。つまり、解体は買い手が決まってからすればいい。

もちろん、先に解体して更地にしてから、土地を売却してもOKです。ただ基本的には、先行解体しなくても土地を売却することに支障はありません。

古家が建っている土地の売り方を説明します

基本的に築何十年も経過して老朽化や劣化が酷い古家は最終的に解体するしかありません。

売主としてそのような古家が建っている土地を売るとき、古家の解体についてどう考えておけばいいのでしょう?

古家付きでそのまま買主に買い取ってもらうケースもありますが、その場合は買主が引き渡し後自分で解体することになります。売主としては解体費用の負担は直接的には免れますが、結局その分は売買価格で調整する(解体費用分値引く)場合も多かったりします。

一般的な土地売買においては、売主が解体更地にして引き渡すのがオーソドックスだと思います。

ではそのときに売主はどのタイミングで解体すればいいのか?について説明していきます。

古家が建っている土地の売り方は先に解体更地にしてから、土地を売り出す場合もありますが、一般個人の売主の場合は、買い手が決まってから解体するケース、つまり、更地渡しの方が多いと思います。

いずれにしても、売主が解体するなら、結局同じじゃないかと思われるかもしれませんね。

では、先行解体してから土地を売る場合。と、買い手が決まってから解体する更地渡しの場合。の違いについて説明します。

古家を先行で解体してから土地売却するメリットとデメリット

先行して古家を解体、更地にしてから、土地を売る場合は、どんなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

先行解体で土地を売るメリットは?

見た目の印象が良くなり売りやすい

更地になっていれば、買い手が土地をみたときの印象がいいですよね。この土地を買ってどんな建物を建てようか。新しい生活のイメージができる状況というのは、買い手にとっては購入の判断がしやすいです。

近隣からの苦情の心配がなくなる。

老朽化して廃墟のような放置した空き家状態だと、近隣から防犯治安上の心配からクレームになることがありますが、更地にしてしまえば古家の管理の責任はなくなりますので、その点についての所有者の心情としては楽になります。

先行解体で土地を売るデメリットは?

解体費用の支払いを先にしないといけない

先行して解体すれば、当然ですが、解体費用の支払いを先にしないといけません。一般的な30~40坪くらいの木造家屋でも、解体費用は100万~200万くらいかかるケースが多いです。資金的な余裕のある方や解体してすぐ土地が売れる場合はいいのですが、いつ売れるかわからない状態で負担しないといけない経費をどう捉えるか。

土地の固定資産税が高くなる

土地と建物には固定資産税がかかっていますが、建物が建っている土地には税負担が軽減されています。なので、建物を解体して更地にすると、建物の税負担はなくなりますが、土地の軽減がなくなり土地の税負担は高くなります。老朽化した古家であればもともと税評価は高くないので、更地にすることで、トータルの固定資産税は高くなるでしょう。

買い手が決まってから解体する更地渡しのメリットとデメリット

次に、更地渡しの場合は、どんなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

更地渡しで土地を売るメリットは?

土地が売れる前に先行で解体費用の負担をしなくていい

買い手が決まって契約してからの解体であれば、土地の引渡しのスケジュールに合わせて解体を完了させることができるので、解体費用を土地の決済時の支払いにすることができます。その場合、売却代金から充当できるので、自己資金から解体費用を持ち出す必要がなくなります。

 

更地渡しで土地を売るデメリットは?

買い手の印象が悪くなる場合がある

買い手は土地が欲しくて物件を見にきますが、古家の状態にもよっては、更地渡しといっても、見た目の印象が悪く、購入のモチベーションに悪影響をもたらす可能性があります。

古家の管理状況が悪いと近隣からクレームの可能性
土地が売れない限り、現状のままなので、放置された状態の空き家だったりすると、近隣住民からクレームが入る可能性があります。買い手が見つかって売れるまで、防犯や治安上の問題が起こらないように管理を保つ必要があります。

解体はどこまでするの?

古家の解体するのは売主か?買主か?先行だろうが、契約後だろうが、どのみち解体はするわけですが、それでは、売主はどこまで解体をすればいいのでしょうか。

解体の範囲については、一般的には、売買対象地の土地上にあるすべての建物や構築物です。家屋はもちろん、庭木や庭石、樹木や塀やブロック、倉庫やカーポートや門扉などなど。そして、地中の建物基礎、給排水やガス配管など。残土の処分などが出る場合もあります。

まとめ

どちらが土地を売りやすいかといえば、更地にしてから土地を売った方が、買い手の印象は良いのは間違いありません。ただ、売主が土地が売れてもないのに先に解体費用を出せない事情もよくあります。また、先に解体した場合でも、更地のまま1月1日、年をなたいでしまうと、新年度の土地の固定資産税評価が高くなり、税額は倍以上あがってしまいます。

なので(家屋の分はなくなりますが)、先に解体をするにしてもタイミングには注意が必要です。

古家が建ってる状態でも土地を売ることは十分可能です。個人的には、草木が伸び放題、家屋も荒れ果てて、よほど負の印象を与えるような状態でない限りは、現状のまま売り出しても、買い手は見つかることが多いと思います。

よく売地の物件情報に、「現況:上物あり(更地渡し)」という記載があったりします。この場合は、買い手が決まるまでは解体せずに、古家を残したままで広告活動をおこないます。買い手には、今は古家が建っている状態ですが、売主が解体して更地にしてから、引き渡す。要するに、「更地渡し」の条件で売買します。という説明をします。そして、買い手と条件合意して売買契約を締結後、引き渡しまでの間に、売主が建物解体をすることになります。

もちろん、先に解体してきれいな更地にしてから、売却しても構いません。見た目の印象もよくなります。

まれに、古家ごと現状のまま買い手に売却して、買い手が解体するというケースもありますが、今回の記事では触れません。

どれが正しいわけでもありません。

売主の意向とそれぞれのメリットとデメリットを踏まえて、先に解体するか、買い手が決まってから解体するか、決めればよろしいかと思います。

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