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不動産売却において「媒介契約」の選択は、売却結果を大きく左右します。
どの媒介契約を選ぶかによって、不動産会社の販売姿勢や売主の自由度、さらには成約スピードにまで影響を与えるため、正しい理解と戦略的判断が求められます。

本記事では、不動産を売る際に不可欠な「媒介契約」について、3つの契約形態の違いと選び方のポイントを体系的に解説します。

媒介契約とは？

媒介契約とは、売主が不動産業者に対して「この不動産の売却を依頼します」ということを正式に約束する契約のことです。
この契約により、業者は広告活動や販売活動を開始できます。媒介契約の締結は、宅地建物取引業法上、必須とされており、書面で交わされます。

契約書には主に以下の事項が記載されます：

• 売却物件の概要（所在地・面積・権利関係等）
• 希望売却価格
• 媒介期間（最長3ヶ月）
• 業者による販売活動の報告義務
• 成約時に支払う仲介手数料額とその支払条件

媒介契約の3つの形態とその違い

媒介契約には以下の3種類があり、いずれかを選択する必要があります。

各媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約の特徴

メリット：

• 業者にとって確実に報酬が得られる契約形態のため、販売活動に注力しやすい。
• 定期的な報告義務があり、活動状況を把握しやすい。

デメリット：

• 売主は自分で買主を見つけても契約不可。自由度が最も低い。
• 業者選びに失敗すると、3ヶ月間は身動きが取れなくなる。

専任媒介契約の特徴

メリット：

• 自力で買主を見つけることができる。
• 業者に報告義務があるため、活動状況が見える。

デメリット：

• 1社限定のため、業者の力量に売却結果が大きく左右される。

一般媒介契約の特徴

メリット：

• 複数の業者に依頼可能。業者間で競争が生まれやすく、条件の良い買主が見つかりやすい可能性も。
• 売主自身で買主を探すことも可能。

デメリット：

• 業者にとっての専有利益がないため、活動が消極的になる可能性がある。
• 報告義務がないため、業務の透明性に欠ける場合も。

選び方のポイントと戦略

あなたが信頼できる不動産業者と出会えているか？

• YES → 専任媒介で1社に任せて結果に期待
• NO／未定 → 一般媒介で複数社に依頼しつつ様子を見る

高く売るにはどれがいい？

媒介契約の種類よりも、営業担当者の力量と信頼性が結果を決めます。査定額が高すぎる場合は「見せかけの査定」であるリスクもあるので注意が必要です。

専属専任媒介は避けた方が無難？

正直に言えば、専属専任媒介契約は売主にとってほとんどメリットがありません。
契約期間中は自力売却すら認められず、しかも1社専任です。業者本位の契約と言わざるを得ません。

媒介契約の運用戦略（実践的アドバイス）

• 初めは一般媒介で2〜3社に依頼し、比較検討。
• 最も信頼できる業者が見つかったら、専任媒介へ切り替えも視野に。
• 専属専任は、信頼関係が確立された業者との間でも「最終手段」として。

まとめ：媒介契約の種類より「誰に任せるか」が重要

媒介契約はあくまで「売却戦略の手段の一つ」であり、本質は「どの業者と、どの担当者に依頼するか」にあります。
契約形態にばかり目を向けるのではなく、営業担当の対応力、説明力、信頼性をしっかり見極めましょう。

✅ 最初の入口としては「一般媒介＋複数社比較」が有効
✅ 信頼できる担当が見つかれば「専任媒介」へ
✅ 専属専任は最終手段。業者の囲い込みに注意

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