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「これは未公開物件ですよ」…その言葉、信じていい？

不動産屋を回っていると、こんなセリフを耳にしたことがあるかもしれません。

「この物件、まだネットには出てないんです」
「未公開物件なので、うちだけの情報です」

何やら“特別感”のある響きに、グッと惹かれてしまいますよね。

でもちょっと待ってください。
その“未公開物件”、本当にお得で価値のある物件なのでしょうか？
この記事では、不動産業界でよく使われる「未公開物件」という言葉の正体と、それにまつわる注意点について、深掘りしていきます。

未公開物件とは何か？実は明確な定義はない

まず前提として、「未公開物件」という言葉には法的定義がありません。
つまり、「未公開」といっても、

• レインズにまだ登録していない物件
• 売主の希望で広告掲載を控えている物件
• 単にネット掲載を遅らせている物件
• あるいは“ちょっと古い情報”をあたかも特別に見せている場合

…など、使い方は営業トーク次第とも言えます。

要は「まだみんなには出回っていない情報っぽく見せること」で、“お得感”や“レア感”を演出しているケースがあるのです。

「未公開＝お得」は間違い！むしろ注意すべき理由

未公開物件と聞くと、「ライバルが少なくて、有利に買える」と思いがちですが、そう単純ではありません。むしろ、以下のような落とし穴に注意が必要です。

● 売主の事情で公開を避けているだけかも

相続や離婚などの事情で「ご近所に知られたくない」といったケースでは、売主側の要望で非公開にしていることがあります。このような物件は、値下げ交渉が難しかったり、売主とのやり取りが複雑なことも。

● 情報の質が古かったり不十分な場合も

「未公開」と言いながら、実は“以前ネットに出ていたが下げた”だけの物件だったりします。すでに他の業者が知っていたり、掲載前に買い手がついていたりするケースも珍しくありません。

● 相場より高いことも多い

ネットに公開されていないからといって“割安”とは限りません。むしろ「公開すると価格の高さがバレるから、こっそり売りたい」という売主の心理が背景にあることも…。

「未公開物件を紹介できる＝良い不動産屋」ではない

確かに、独自のルートで仕入れた情報を持っている営業は信頼に値します。でも、それだけでは不十分です。

「その情報を、誰のために、どんな理由で出してきたか」まで見極めることが大切です。

✔ あなたの希望に合った内容か？
✔ 相場感と比べて納得できる価格か？
✔ 情報の裏が取れているか？（法的・調査的に問題がないか）

このあたりをきちんと確認せずに「未公開だから早く決めましょう！」と急がせる営業には要注意です。

本当に「掘り出し物」の未公開物件とは？

もちろん、中には本当にレアでお得な未公開物件もあります。
たとえば以下のようなケース：

• 売主と信頼関係のある業者にだけ出された「水面下」の売却案件
• 売却スタート直後で、レインズ登録の前段階にある“ホヤホヤ情報”
• 立地・価格・条件ともに優れていて、まだ誰も手を付けていないもの

こういった情報を“営業マンの人柄と信頼”を通して紹介してもらえるのは、確かに貴重な経験です。

まとめ｜「未公開」の言葉に振り回されないで

• 未公開物件は、業界用語であり法的な定義はない
• 特別感が演出されているだけの場合もある
• 情報の鮮度・質・内容をよく確認すること
• お得な物件かどうかは“未公開かどうか”でなく、“内容”で判断する
• 良い営業マンと信頼関係を築くことで、本当に価値ある情報が得られる

不動産は情報戦のようでいて、実は「人」と「信頼」で大きく差が出る世界です。

「未公開」よりも、「納得できる情報」と「信頼できる人」を大切に――。
そんな姿勢が、後悔しない不動産購入への最短ルートです。

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