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土地を購入してから、いよいよマイホーム建築の工事が始まります。ところが造成工事や基礎工事が始まり、土地を掘ってみたら、地中からゴミが出てきたり、昔の建物の基礎が残っていたり、コンクリートやブロックの残骸がでてきたりする場合があります。さて、その場合、買主や売主はどう対応すればいいのでしょうか。

地中埋設物ってなに？

地中埋設物とは、その名の通り、地中の埋設物。土地の中に埋まっていた不要なゴミや残骸のことです。売主も自分の土地とは言え、地中の状況まで把握してないケースがほとんどです。売主がもともとゴミの存在を知っていて黙っていたのが発覚した場合はまた別の問題ですが、買主が新たに土地利用するに当たり、その地中埋設物を撤去しないといけません。問題は、その地中埋設物を、だれがどうやって撤去するのかということ。これは売買契約条項の「契約不適合責任」に従って処理することになります。

「契約不適合責任」とは？

売買する土地や建物に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを「契約不適合責任」といいます。瑕疵というのは、つまりは欠陥のこと。契約時には気づかず、引き渡し後に瑕疵が発覚した場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。建物の場合、構造部分の欠陥や雨漏りやシロアリの被害などが隠れた瑕疵に該当します。土地の場合、地中埋設物が発見されるケースが多いです。一般的な不動産の売買契約では、引き渡し後１ヶ月とか３ヶ月とか契約条項で期限を定めます。取引条件によっては、売主の契約不適合責任を免責にする場合もあります。引き渡し後に欠陥が発覚しても、売主はその責任を負わないと定める売買契約です。

地中埋設物が出た場合の撤去方法や費用負担について

地中埋設物が発見された場合、売買契約書の契約不適合条項が「売主が責任を負う条件」か「売主が責任を負わない条件」かによって対応の仕方がかわります。

契約不適合責任が有り＝売主が費用負担する

一般的には売主は一定の期間は責任を負いますので、責任の期限内に発覚した地中埋設物は、売主の責任と負担で撤去することになります。売主は知らなかったといっても責任は免れません。実務としては、買主は地中埋設物が見つかったら速やかに不動産会社を通じて、売主に状況を伝えます。そして現場を不動産会社及び売主に確認してもらい、撤去等に要する費用を算出します。撤去する業者については、双方で協議して決めればいいです。協議がまとまれば速やかに売主の責任と負担で地中埋設物の撤去を行います。 買主としては、必ず現場の状況を不動産業者と売主に確認してもらうこと。売り主としては、速やかに確認対応をすること。これが大事なポイントです 。

契約不適合責任は免責＝買主が費用負担する

免責の場合は地中埋設物がでてきたとしても、売主の責任にはなりません。買主としては、残念ですが、自分の責任と負担で、地中埋設物の撤去等を行う必要があります。ただし、売主がそのことを知っていたのに隠していた場合、告知義務違反等で責任を問われる可能性があります。買主としてリスクが大きいのは、この免責で売買するケースです。買主としては出来るかぎり、免責での契約は避けたいところです。

まとめ

この地中埋設物は程度の問題はありますが、可能性としては誰にでもありえる話です。私自身の取引経験でも、昔に解体した建物の基礎などのコンクリガラや配管等の埋設物が出てきた経験は何度もあります。ちなみに撤去が不可能なほどの莫大な費用がかかる地中埋設物の発覚は私の経験ではありません。売主として、知らなかったでは済まない責任がありますが、「地中埋設物の問題」は、それを撤去すればいいだけです。過去の土地の使用履歴なども含めて、少しでも気になるところがあれば、不動産業者に伝えておくといいでしょう。あとでトラブルになったときでも、正直に事情を隠さずに伝えておくことが、売主自身の身を守ることになります。買主としては、契約の目的物の不備に対する責任所在が明確になるので、契約不適合責任のある契約かどうかは確認しておきましょう。