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「この土地を売ったら、いくら税金とられるの？」

土地や建物を売って「やった！2000万円で売れた！」と喜んだのも束の間。 手元に残った金額を見て、 「え？税金こんなに取られるの…？」 そう思った方、実は少なくありません。

不動産の売却には、「譲渡所得税」という避けて通れない税金がついてきます。 しかもこの税金、ちょっと油断すると数百万円レベルの負担になることも。

この記事では、 「いったいいくら税金がかかるの？」 「どうやって計算するの？」 「手取りはいくら残るの？」 という疑問に、できるだけやさしく、でもちゃんとリアルにお答えしていきます。

え、不動産売ると税金ってそんなにかかるの？

たとえば、あなたが10年前に買った土地を売ったとします。 2,000万円で売れてホクホク…かと思いきや、実際の手取り額は1500万円ちょっとなんてことも。

その差額のうち、300万円超が税金で持っていかれるケースもあるんです。 「2,000万売れたら2,000万残る」と思っていたら、後悔することに。

【前提】利益が出ないなら税金はかかりません

安心してください。 不動産は、売って損してる（赤字）なら、税金はかかりません。

例：

• 10年前に2,000万で買った土地を1,500万で売却 → 譲渡益なし＝課税なし

また、自宅を売る場合は「3,000万円控除」という特例もあります。 でもこれ、適用できる条件が細かくてややこしい。 「マイホームだから当然OK」と思い込んでいると、実は対象外だった…なんてこともあるので要注意。

いくら取られる？譲渡税のざっくり計算式

不動産売却の税金は、実はこの式に当てはめるだけで計算できます。

【売却価格 − 取得費 − 経費】× 税率 = 税額

シンプルですが、それぞれの中身がクセ者。

売却価格

→ 実際に売れた金額（例：2,000万円）

取得費（買ったときの価格）

→ 購入時の金額がわかればそれが取得費。当時の契約書がなければ「売却価格の5％」として計算 　例：取得費不明 → 2,000万 × 5％ = 100万円

経費（売るのにかかった費用）

→ 仲介手数料・測量費・登記費用・印紙代など 　例：2000万くらいの土地でも、100万円以上は余裕でかかるケースもザラ

税率（ここが高い…！）

• 所有期間5年未満 → 約39％（短期）
• 所有期間5年超 → 約20％（長期）

つまり、長く持ってた方が有利！

【リアルな例】もし土地を2000万で売ったら…

• 売却価格：2,000万円
• 取得費：不明なので5％＝100万円
• 経費：仲介手数料＋測量費などで約145万円
• 所有期間：5年超（長期）→ 税率20％

計算すると…

(2,000万 − 100万 − 145万) × 20％ ＝ 351万円の税金！

手元に残るのは、約1500万円です。

短期売却はもっと悲惨…

もし所有5年未満（短期譲渡）で売ったらどうなるか？

税率は約39％になります。 上の例だと、税金は約680万円。 つまり、手元に残るのは1,300万円ちょっとに激減！

「短期間で売ったら大損する」というのはこういうことなんです。

相続した土地の売却にも「譲渡税」はかかる！

相続した土地を売却する際、よくある誤解がこちら：

「相続税は払ったから、もう税金はかからないでしょ？」

残念ながらそれは別モノです。 相続した土地を売却して利益（譲渡益）が出た場合、「譲渡所得税」がかかります。

つまり、

• 相続時：相続税（資産を受け継いだときにかかる税金）
• 売却時：譲渡所得税（売って利益が出たときにかかる税金）

この2段階で課税される可能性があるというわけです。

さらに注意したいのが、取得費が不明なケースが多いという点。 相続の場合、もともとの契約書がなかったり、古くて金額がわからないこともあり、その場合は「売却価格の5％」でしか計算できません。結果として、課税対象額が増え、税負担も重くなりやすいのです。

【知って得する！】相続後3年以内に売れば使える「取得費加算の特例」

ただし、相続税を払った人にはちょっと嬉しい制度もあります。 それが「取得費加算の特例」。

これは、相続発生から3年以内に土地を売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡税の取得費に上乗せできるという制度です。

つまり、譲渡税の計算で、 「もともとの取得費 ＋ 相続税の一部」を差し引けるので、譲渡益が減って、税金も減るというメリットがあります。

例：

• 土地を相続して相続税300万円を納税
• 相続から2年以内にその土地を売却
• 土地の譲渡益が1,000万円

→ この場合、譲渡税の計算において、相続税のうちその土地に対応する金額を取得費として加算可能。 結果として、課税対象が圧縮され、税負担が軽くなります。

売却後の納税手続きと注意点

土地などの不動産を売却して利益が出た場合、その翌年に確定申告をして、所得税を納税する必要があります（これを譲渡所得の確定申告といいます）。申告期間は、通常、翌年の2月中旬から3月中旬まで。

また、住民税についても譲渡益があると自動的に課税対象となり、確定申告をもとにお住まいの市町村から「住民税決定通知書」が届きます。住民税の納税は通常6月頃から始まるため、納税時期を見落とさないよう注意が必要です。

さらに、会社勤めの方や国民健康保険に加入している方は、売却益により「所得が増えた」と見なされ、翌年度の健康保険料や介護保険料が上がる可能性もあります。手取りが残るどころか、思わぬ出費が後からやってくることもあるので、税金だけでなく社会保険料の影響も事前に確認しておくのが安心です。

想定より少ない手取りに注意！売却前に見落としがちな落とし穴

不動産売却で大事なのは「売却価格」ではなく「手取り額」。 実際にかかる税金や経費、社会保険料の負担を見落としていると、 「売れたのに思ったよりお金が残らない」という落とし穴にはまります。

たとえば、短期譲渡か長期譲渡かの違いだけで数百万円単位で税金が変わることもありますし、 相続した土地で取得費が不明だと、必要以上に税金を払うことにもなりかねません。

また、税額の見積もりが甘かったことで、後になって追加納税や社会保険料の増額に驚くケースもよくあります。

売却前には、「売ったあとに残る金額」「負担になるものは何か」をしっかりシミュレーションし、 必要に応じて税理士や不動産の専門家に確認しておくのが、後悔しないコツです。

まとめ：売却前に、かならず税金のシミュレーションを！

• 税金のことを知らずに売ると、想定外の負担になる
• ５年以上所有してから売却する方が税率が低い
• 経費や取得費の計上で手取りが大きく変わる
• 相続税を払った人は3年以内の売却で軽減できる可能性あり
• 所得税・住民税・社会保険料の納税スケジュールも忘れずに
• 必ず「事前シミュレーション」と「専門家の相談」を！