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借地上のご実家、売却できるのか？

高蔵寺町にあるご実家の売却について、Tさんからご相談をいただきました。

Tさんが相続したのは、築50年以上の木造住宅。しかし、この建物は借地権付きの物件で、土地はTさんの叔母が所有していました。
つまり「建物は自分のもの、でも土地は他人のもの」という、いわゆる借地権整理が必要な案件です。

借地権整理とは？

一般的には、戸建住宅の土地も建物も同じ人が所有します。
しかし一部では、他人の土地（＝借地）に家を建てて住むケースもあります。

借地権整理とは、このような借地関係を解消・整理して明確にする手続きです。

Tさんの当初の状況

• 借地上の築50年の実家を相続
• 建物の資産価値はほぼゼロ
• 借地権は成立している
• 建物には従兄弟が居住中（Tさんに月3万円の賃料）
• 土地は叔母が所有（Tさんが月2万円の地代を支払い中）
• 「売れるなら売りたい」というTさんの希望

借地権を整理する4つの選択肢

1. 建物（借地権）を地主（叔母）に売却する
2. 建物（借地権）を第三者に売却する
3. 土地（底地）をTさんが買い取る
4. 地主と借地人が共同で第三者に土地・建物を売却する

今回のケースでは、Tさんと地主（叔母）で共同売却する選択により、借地権整理が成立しました。

今回の借地権整理のポイント

① 地主（叔母）が話し合いに応じてくれるか？

地主側が協力的でなければ、整理は難航します。
中には「借地＝搾取された土地」として、感情的に拒絶されるケースも多くあります。

ただし、冷静に見れば地主側にもメリットがある取引。
今回は叔母が「共同売却もOK」「持分も借地権割合で分けてもよい」と非常に理解あるスタンスでした。

② 建物の入居者（従兄弟）の立ち退きが可能か？

借地上に他人が住んでいると、売却は一気にハードルが上がります。
特に第三者に売却する場合は「空家渡し」が基本なので、立ち退きが成立しないと話が進まないのです。

③ 土地そのものに売却需要があるか？

この土地は春日井市内でも人気の高蔵寺エリア。
住宅地としての需要が高く、売却自体には問題ありません。
ただし、売却代金の分配ルールは事前に明確化しておく必要があります。

借地権整理が完了するまでのストーリー

▶︎ 平成28年：はじめて地主（叔母）に相談

Tさんの代理で私が叔母に相談したところ、
「いずれ整理しなければと思っていた」との返答。
しかも、「共同売却で借地権割合50％ずつ分ける」ことにも前向きという、まれに見る好条件でした。

▶︎ しかし、従兄弟が立退きを拒否し交渉は中断

実家に住んでいた従兄弟が立ち退きを拒否。
「今すぐは出ていけない」との意向を尊重し、無理に交渉せず、継続的に話し合いを重ねることに。

▶︎ 平成30年：転機が訪れる

2年半後、従兄弟が転職を決意。
新しい勤務先が遠方となり「条件次第で立退きも検討する」とのこと。

最終的に、立退き料の支払いを条件に3ヶ月以内の退去で合意。
これで最大の障害が解消されました。

▶︎ 同年、土地売却へ。買い手が即決

立地もよく、すぐに買い手が見つかり売買契約が成立。

• 建物解体
• 測量
• 決済

とスムーズに進み、売却代金も事前合意通りに分配。
Tさんの借地権は正式に整理されました。

今回の成功の要因は「関係性」と「冷静な判断」

このケースでは、地主と借地人が感情的な対立関係にならずに交渉できたことが最も大きな成功要因です。

• 親族同士の信頼関係があった
• 冷静かつ合理的に「どうすれば整理できるか」を双方が考えられた
• 時間をかけて、従兄弟とも丁寧に交渉できた

借地権整理の成功率は約50％。でも、できれば大きな成果になる

正直に申し上げると、私が関わる借地権整理の**成功率は50％**です。

どれだけメリットがあっても、どれだけ誠意を尽くしても、
感情や信頼関係、相続人の数などによって、どうしても整理できないこともあるのが現実です。

しかし、成功したときには：

• 地主様も借地人様も「将来の不安がなくなった」と安心され
• 関係者全員に喜ばれ
• 新しい住まい手も感謝してくれる

まさに三方よしの結果となる可能性があります。

借地や底地でお悩みの方へ

相続後の借地・底地整理は、感情的な負担も大きく、放置されがちです。
しかし、早めに整理しておけば、将来的なトラブルや経済的損失を防ぐことができます。

借地人・地主のどちら側からでも構いません。
「売る」「まとめる」「解決する」ためのご相談は、いつでもご連絡ください。

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