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契約時の手付金、いくら用意するのが正解？

不動産を購入する際、売買契約の締結と同時に「手付金（てつけきん）」を売主に支払うのが一般的です。
では、この手付金はいくら用意すればよいのでしょうか？

「売買価格の1割が必要？」
「少額の手付金でも契約できる？」

今回は、土地や戸建て、マンションなどの購入時に必要な手付金について、わかりやすく解説します。

手付金とは？

売買契約時に支払う「契約成立の証」

手付金とは、売買契約の成立と引き換えに買主が売主へ支払うお金のこと。
慣例としては、売買代金の「1割程度」が相場ですが、法的に金額の決まりはありません。

契約書に双方が署名・押印し、手付金が支払われた時点で契約が「成立」します。

手付金は売買代金に充当される

手付金は、後の「売買代金の一部」に充当されます。
つまり、売買代金から手付金を差し引いた残代金を、物件の引渡し時に支払う流れになります。

なお、所有権の移転は残代金の支払いが完了したタイミングで行われます。契約時点ではまだ所有権は売主のものです。

手付金が持つ３つの法律的な意味

手付金には、以下の３つの法的な意味があります。

① 証約手付（しょうやくてつけ）

売買契約が成立したことを証明する「契約の証」です。

② 解約手付（かいやくてつけ）

一定の条件下で、契約を解除する権利を担保するものです。

• 買主が契約を解除する場合：支払った手付金を放棄すればキャンセル可能
• 売主が契約を解除する場合：受け取った手付金に同額を上乗せして返還（いわゆる「手付倍返し」）

③ 違約手付（いやくてつけ）

債務不履行などによって契約解除に至った場合の「違約金」としての性質も持ちます。
この場合、手付金は返還されず、没収されることになります。

一度契約したら、簡単にはキャンセルできない

不動産売買では「気が変わったからキャンセル」は通用しません。
契約成立の証として手付金を授受している以上、自己都合のキャンセルでは原則返金されません。

ただし、契約時に「特約（解除条件）」を設けていれば別です。

たとえば：

• 銀行ローンが通らなかった場合
• 建築に必要な行政許可が下りなかった場合

このような場合は、手付金を返還して契約を白紙解除できるといった特約が認められています。

手付金は「頭金」とは意味が違う

手付金は頭金（ローン以外で支払う自己資金）とは異なり、法的効力を持つ契約金です。
軽く考えていると、思わぬトラブルに発展することもあるため、注意が必要です。

手付金の相場

手付金に法的な金額の決まりはない

手付金の額は「売主と買主の合意」で自由に決めることができます。
とはいえ、慣例としては売買価格の1割を目安に設定されるケースが多いです。

例：売買代金2,000万円 → 手付金200万円

手付金が1割未満になることもある

買主の資金状況によっては、「1割も手付金を用意できない」というケースもあります。
たとえば：

• 自己資金がほとんどなく、全額ローンで購入予定
• 手持ちの現金は諸費用に使いたい

このような事情がある場合、売主が納得すれば、
5%や100万円未満の手付金でも契約は可能です。

手付金の額が少なすぎる・多すぎる場合のリスク

少なすぎると「簡単に解除されやすくなる」

手付金が少なすぎると、「気軽な手付解除」が可能になってしまいます。
たとえば、5万円や10万円といった額だと、売主・買主いずれからも解除されやすくなる可能性があります。

契約解除は、相手に手付金を放棄・倍返しすれば理由不要で可能です。
そのため、ある程度の重みをもたせる金額が望ましいといえます。

多すぎてもダメ！売主が業者の場合は20％が上限

もし売主が宅建業者で、買主が個人の場合には「宅建業法」により
手付金の上限は売買価格の20％までと定められています。

たとえ買主が希望しても、上限を超える手付金は法律上受け取れません。

住宅ローンを組む場合の注意点

100％ローンでも、手付金は現金で必要

住宅ローンを全額借りる場合でも、融資実行は「残代金の決済時」です。
契約時点では銀行からお金は出ないため、手付金だけは現金で用意する必要があります。

例：
売買価格2,000万円の中古マンション
→ 契約時：手付金100万円を現金で支払い
→ 決済時：ローン2,000万円が実行され、残代金1,900万円を支払って完了

このように、契約時点での現金準備は必須です。

まとめ：手付金は「契約の重み」を持つお金

不動産売買における手付金は、
単なる「頭金」ではなく、「契約を成立させる」ための重要なお金です。

金額に明確な決まりはありませんが、目安としては売買価格の1割。
ただし、買主の事情により1割以下でも契約は可能です。

手付金の役割・リスク・融資の流れまで理解しておくことで、より安心して契約を進めることができます。

少額で契約を進めたい場合や、資金に不安がある場合は、必ず不動産業者に相談してみましょう。

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