特殊な不動産の売却
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特殊な不動産の売却
再建築不可物件市街化調整区域など、買主様が自由に建築することのできない物件は扱いが難しいものです。こちらでは、このような特殊な条件のついた不動産の売却について、春日井市の春日井シティ不動産が解説します。
ゴミ屋敷やご近所トラブルの発生している物件など、売主様ご本人には手に余るような案件についてもご紹介しております。
「再建築不可物件」の売却
再建築不可物件は、火災や地震などで建物が倒壊した場合であっても原則として再築ができないなど、買主様にとっては複数のデメリットがあります。
古い物件であるケースが多いためそのまま使用することは難しく、多額のリフォーム費用がかかることも。さらに、銀行によっては住宅ローンの対象外になる恐れもあります。不要になっても、一般的な物件に比べ売却が困難です。
このような理由により、取引価格は自ずと低くなります。
再建築不可物件を
売却するには？
そのままでは売却しにくい再建築不可物件も、接道義務を満たしてから売りに出すことで売却成立の可能性が高まります。例えば、隣り合った土地が接道義務を果たしている場合、隣の土地とつながることで再建築は可能となるため、隣接地所有者の「離れや庭をつくりたい」「駐車場を増やしたい」といったニーズにマッチするでしょう。隣接する土地が売地であれば、購入してひとつの物件として売り出すことも一つの方法です。
また、物件を道路中心線から水平距離2メートルまで後退させる「セットバック」を行ない、私道を広げることでも接道義務を満たせます。このとき、特定行政庁に道路位置指定の申請を行ない、認められることが必要です。
「旗竿地」の売却
道路（公道）との接地部分が少なく、通路となる敷地の奥に家などを建てられるほどの広い敷地がある土地を、旗竿地と呼びます。まるで、竿に旗がついたような形状からこの名が付きました。このようないびつな形をした土地を不整形地と呼びます。駐車スペースが家への入り口を塞いでしまう、日当たりがあまり良くないなどの理由で、売却しにくいとされています。
旗竿地を売却するには？
旗竿地が再建築不可の場合、隣接地所有者に購入を相談する手があります。隣接地とつなげることで、再建築不可物件の制約はなくなるからです。
また、もし旗竿地に入る道が私道である場合は、その所有者に「私道の持分の購入」および「通行地役権の設定」を交渉する方法もあります。私道を自由に利用する権利があれば、買主様も購入を検討しやすくなるでしょう。
市街化調整区域の売却
住宅や商業施設を建てることが認められておらず、市街化するのを抑制している区域のことを市街化調整区域といいます。無秩序な市街化が進まないように定められたものであるため、厳しい制限があります。自然や資源を守るため、新しく建物を建てることは原則できません。また、すでにある建物を建て替える場合でも行政の許可が必要です。
市街化調整区域を
売却するには？
市街化調整区域は流通量が少ないため、扱った実績のある不動産会社や担当者が少ない状況です。そのため、専門の不動産会社や、実績のある担当者に相談できれば非常に心強いでしょう。
もし、お手持ちの市街化調整区域の地目が田や畑となっている場合は農地として使うことが定められていますので、近隣に農業従事者がいる場合は交渉してみる手もあります。近くに目ぼしい農業事業者がいない場合は、農地転用の許可申請を出し、ほかの用途で使用できるようにする方法もあります。
ゴミ屋敷の売却
自力での片付けが困難なレベルのいわゆる「ゴミ屋敷」は、売却をあきらめて放置されているケースもしばしば。しかし、売却して資産を増やすことは可能です。ただし、通常の物件の売却とは手順が異なり、注意点もいくつかあるため、正しい知識を持って売却に臨みましょう。
ゴミ屋敷を売却するには？
通常の不動産会社の仲介で売却するのが難しいゴミ屋敷は、現状のまま買取する不動産会社や専門業者に依頼することができます。不動産買取は仲介売却の6〜7割程度の買取価格になるものですが、ゴミ屋敷の場合、そこから不用品の処理や物件の掃除などの費用が差し引かれるため、状態によっては通常の半額ほどの価格になってしまうこともあります。
しかし、ゴミ屋敷を放置することは多大なリスクをともないます。固定資産税の支払い義務などといった負担もかかるため、安くなってしまうとしても早めに売却を相談するのがおすすめです。
近隣トラブル物件の売却
「時間を問わず、隣家から大声や大音量の音楽が聞こえる」「近所にゴミ屋敷があって異臭や害虫に悩まされている」「いわれのない嫌がらせをされる」。このように、自分自身には原因のないご近所トラブルに悩まされて転居を考える方もいらっしゃいます。そうして手放す家を、売却することは可能なのでしょうか？
近隣トラブル物件を
売却するには？
はじめに念頭に置いておいていただきたいのは、近所にトラブルとなった事象を隠して売却することは瑕疵担保責任（環境的瑕疵）に問われてしまうという点です。
近隣トラブルのあった家を売却するにはいくつかのポイントがありますが、まず最初に行ないたいのは、そのトラブルが解決できないか試してみることです。仮にトラブルが解決したとしても、そのまま住み続けるのが難しければ、なんら問題ない物件として通常通り売却することができます。トラブルが解決できないまま売りに出す場合は、環境的瑕疵を通知したうえで大幅に売価を下げることにより、売却につながるかもしれません。なかには、「ゴミ屋敷の異臭は気にならない」「騒音がしても、自分で解決する！」という買主様も実際にいらっしゃいます。
春日井シティ不動産は、地元・春日井で24年以上、さまざまな不動産を手がけてきた実績があります。不動産の訪問査定は無料で承っておりますので、どのようなご相談でもお気軽にご連絡ください。
