任意売却・離婚後の売却・
収益物件の売却
KASUGAI CITY REAL ESTATE
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LOAN
競売にかけられる前に……
任意売却で明るい新生活を
住宅ローンの支払いを滞納し続けると、半年も経たず競売にかけられてしまいます。競売は住んでいる方にとって不利にしかならず、新生活の見通しも暗いものになってしまうでしょう。住宅ローンの支払いが難しくなってきたら、お早めに「任意売却」をご検討ください。
春日井市の春日井シティ不動産が、任意売却についてご紹介します。競売にかけられた場合と比べどのようなメリットがあるのか、ぜひご参考ください。
ローンの返済の
支払いが困難なとき。
有利に家を売却する方法
なんらかのご事情で住宅ローンの支払いが困難になり、そのまま支払いを延滞してしまうと、物件は差し押さえられ競売にかけられることになります。競売では、不動産は非常に安く買い叩かれてしまうため、住んでいた方にとってはその後の生活資金を捻出することが難しく不利な状況といえます。競売にかけられる前に不動産を売却する「任意売却」を選択すれば、新しい門出を少しでも有利にすることができるでしょう。
「任意売却」と
「競売」の違い
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 売買価格 | 時価に近い金額で売却できるため、残債を減らしたり、新生活の資金を捻出したりすることができます。 | 裁判所が「売却基準価格」を決定しますが、その価格は時価のおよそ70%ほどです。さらにそこから20%を下回る額からの入札されるため、かなり低い金額からの入札となります。新生活の資金を捻出できないどころか、多くの残債が残るでしょう。 |
| 余剰金 | 引越し資金、生活資金として手元にお金が残るよう、不動産会社が交渉してくれます。ゆとりをもった新生活がスタートできるでしょう。 | 売却金額はすべて残債の支払いに充てられるため、手元に残るお金はありません。引越し費用や生活資金を捻出できないどころか、残った債務が負担となります。 |
|
引越時期 引越先 |
引越し時期について、ある程度の相談が可能です。また、引越し業者とつながりのある不動産会社に依頼すれば、スムーズな転居が可能となります。 | 退去時期は落札者都合で決定されるため、自身の都合を聞き入れられることはないでしょう。すぐに退去できない場合は、不法侵入に問われる恐れも。 |
| 残債務 | 不動産会社は金融機関との交渉のプロです。無理のない返済計画の相談・交渉に関するアドバイスを受けることできます。不動産会社とつながりのある弁護士や司法書士を紹介してもらい、代わりに交渉してもらうことも可能です。 | 競売の売却金額で支払いきれなかった残債について、支払い方法の相談はできません。「自分でなんとか工面するしかない」状況に、精神的にも苦しくなるでしょう。 |
| プライバシーの 保護 |
秘密厳守で売却を進めることで、プライバシーは守られます。チラシや新聞への掲載など、誰の目にも止まるような宣伝はせず、不動産会社独自のルートで売却活動を行なうことが可能です。 | 競売物件として、新聞やチラシ、インターネット上などあらゆる媒体に周知されるため、ご近所に競売の事実が明らかになります。競売業者が、物件について近所に聞き込みをすることもあるため、プライバシーを守ることは難しいといえるでしょう。 |
| 生活再建 | 現在の状況で最も有利な新生活のスタートを切れるため、前向きな気持ちになれます。 | 周りに競売の事実が知られてしまうことや、今後の生活の資金不足などがストレスとなるでしょう。 |
任意売却できる期間は
決まっています
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 滞納の時期 | 状況 | 任意売却の可否 |
|---|---|---|
| ローン滞納前 | 住宅ローンの支払いはなんとかできているものの、難しくなってきました。早めの対策を考える必要があります。 | 可能 |
| ローン滞納3ヵ月以内 | ローンの滞納により、金融機関からの督促状や一括弁済通知が届くようになります。 | 可能 |
| ローン滞納4ヵ月以内 | 不動産の競売を開始する通知が届いてしまいます。競売は、滞納から4〜5ヵ月で行われます。 | 可能 |
| ローン滞納5ヵ月以上 | 競売が目前に迫ってきている時期です。裁判所から競売の執行官がやって来て、家の写真撮影など調査を行ないます。不動産関係者が訪問してくることもあります。 | 可能 |
| それ以降 | 競売が開始され、強制的に立ち退きを言い渡されます。もし退去しない場合は不法侵入に問われてしまうでしょう。 | 不可 |
住宅ローンの返済にお困りの顧客を抱える、弁護士や税理士の方からのご相談にも対応しております
春日井市で24年以上、地元の不動産事情を熟知した春日井シティ不動産では、お客様にとって最もメリットのあるご提案をする不動産会社です。住宅ローンの返済が困難になり、なんとか競売を回避したいとご相談を受けた税理士様、弁護士様からのご紹介も承っております。地元に精通した正確な情報と豊富な実績に基づき、お客様の明るい未来をひらくお手伝いをいたします。不動産のことなら、なんでもご相談ください。
PICK UP!
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離婚にともなう不動産の売却
離婚がきっかけで不動産を売却する場合、通常の売却に加えてさまざまな注意点を押さえておく必要があります。新生活に離婚時のトラブルを持ち込まないため、以下のポイントをぜひご覧ください。
離婚で家を売るタイミングは
離婚前？ 離婚後？
| 離婚前に家を売るのがおすすめな方 | 離婚後に家を売るのがおすすめな方 | |
|---|---|---|
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離婚後に家を売るのがおすすめな方 |
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離婚による財産分与について
財産分与は、夫婦の婚姻期間中に築いた財産を、離婚するときに分け合うことです。夫婦共同で購入したもの、または結婚している間に購入したものが、財産分与の対象となります。そのため、この条件に当てはまるのであれば、住んでいた家や土地も夫婦で分けなければなりません。「夫婦のうち一方の親から相続した不動産」「どちらかの独身時代の貯金で購入した不動産」は分与の対象になりませんが、判断が難しいケースは、不動産会社に相談しましょう。
財産分与の種類
| 清算的財産分与 | 扶養的財産分与 | 慰謝料的財産分与 | ||
|---|---|---|---|---|
| 一般的な「財産分与」を指します。婚姻中に夫婦が築いた財産を、それぞれの「貢献の度合い」に応じて分配する方法です。 | 扶養的財産分与 | 配偶者の収入が少ない・専業主婦（夫）であったといった事情から、離婚後の生活が難しくなると見込まれる場合、相手を扶養するために行なう財産分与です。生活費として、決まった金額を一定期間支払うことを、夫婦間で取り決めます。 | 慰謝料的財産分与 | 不倫やDVなど、離婚原因を作った側が慰謝料の意味を含めて行なう財産分与です。本来であれば「財産分与」と「慰謝料」は別のものですが、これらを区別せず、まとめて相手へ渡す考え方です。 |
離婚時の不動産売却に関する
よくあるトラブル
| オーバーローン状態での不動産売却 | 「任意売却」はやり取りが長引く | |
|---|---|---|
|
不動産の売却価格よりも住宅ローン残債が大きい状態を「オーバーローン」といいますが、通常は、売却時に自己資金などを補填することで住宅ローンを完済します。もしローンの完済が難しい場合は、家を売却できないこともあります。 離婚時に住宅ローンの完済に自己資金が必要となった場合や、売却が難しいとなった場合は、話し合いがトラブルに発展することもあるでしょう。 |
「任意売却」はやり取りが長引く |
離婚時、売却予定の家がオーバーローンとなっていて仲介売却ができなければ、「任意売却」にすると負担が小さくなることがあります。 通常、ローンの返済ができない不動産は売却ができません。しかし、任意売却であれば、銀行など金融機関の許可を得て売却を進めることが可能です。 ただし、通常の不動産売却よりも細かいやり取りが必要となったり、購入希望者がなかなか現れなかったりとデメリットもあります。 スムーズな売却が約束されているわけではないため、離婚での売却には不向きであることを知っておく必要があります。 |
| 新築した不動産の売却金額 | 離婚後に住み続けている家を勝手に売却される！？ | |
|---|---|---|
|
不動産は、まだ誰も住んでいない「新築」から「築浅」になるだけで、金額が大きく変わることがあります。そのため、購入金額をもとに概算していたことで、想定よりも売却金額が低かったというケースは少なくありません。 離婚を検討した時点で、家がいくらで売れそうか調べておくのをおすすめします。 |
離婚後に住み続けている 家を勝手に売却される！？ |
夫・妻いずれかが名義人の不動産に名義人以外が住み続ける場合、家の所有権は変わらず名義人にあります。そのため、名義人に勝手に売却されるというケースには注意しましょう。不動産の所有者は、基本的に単独で売買契約を結ぶことができます。 一度売買契約が結ばれてしまうと取り戻すことは難しいため、取り決めを事前に書面化しておくなどの対策が重要です。 |
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収益物件の売却
マンションを所有しているオーナー様のなかには、「年齢的に管理が難しくなった」「もっと利回りの良い収益物件を求めている」「家賃の滞納が増えてきた」など、さまざまな理由で売却を考えている方も多くいらっしゃいます。賃貸中のマンションを売却して現金化したい場合に、事前に確認しておくべきポイントをおさえましょう。
オーナーチェンジによる売却
賃借人が住んでいる不動産の売買を「オーナーチェンジ」といいます。賃借人のいない居住用物件は、通常の不動産売却となります。
オーナーチェンジを行なう際の注意点
特にファミリータイプの物件や利回りが低い物件は、居住用物件に比べ売却価格が低くなる恐れがあります。購入を検討する方のほとんどが不動産投資家であったり、賃料を相場より安く設定してしまい増額が難しかったりするためです。
入居中の住人を退去はさせるのは法的に困難であるため、居住用物件に転用させることも難しいでしょう。また、購入希望者が入居中の室内を内覧できないこともネックです。
さらに、マンション売却の直後に入居者が退去した場合、買主様とトラブルになるケースもあります。
オーナーチェンジを
成功させるポイント
以下それぞれ150文字程度
| 更新料を無料にする | 家賃や敷金・礼金を見直す | |
|---|---|---|
|
契約の更新時期が近い入居者様がいる場合、更新料を無料にして住み続けてもらうような対策をするのはおすすめです。 買主様にとって最大の不安要素は、家賃収入が得られないことです。売却前に入居者の契約更新を確約させることで、この不安を取り除くことができます。 |
家賃や敷金・礼金を見直す |
入居者様が重視している条件のひとつに「賃料の安さ」があります。また、入居時にかかる初期費用を抑えたいという方は、敷金・礼金0円の賃貸物件に魅力を感じてくれるでしょう。 ただし、賃料を安くすれば物件の利回りも悪くなってしまうため、収益物件としての評価が下がってしまうケースも考えられます。入居率と利回りのバランスに注意しましょう。 |
| 売却の理由や過去の運用状況について、 正直に提示する |
実績のある不動産会社を選ぶ | |
|---|---|---|
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オーナーチェンジでは内見ができないため、買主様は物件の状態を細部まで確認できないケースが多いものです。買主様の不安を取り除くため、売却する理由や過去の運用状況を明確に伝えましょう。 以下の情報の開示を求められたときも、できるだけ対応します。例えば、過去の賃借人の入居期間や家賃の滞納履歴、トラブル履歴などを正直に開示することは、信頼関係に結びつきます。 |
実績のある不動産会社を選ぶ |
オーナーチェンジの実績が豊富な会社を選びましょう。オーナーチェンジによるマンション売却は、一般的な仲介売却に比べ買主様が少なく、売却の難易度が上がります。 「オーナーチェンジのマンション売却の実績」「宣伝力の強さ」という点にも注目し、頼れるパートナーを見つけましょう。 |
